绿城举债豪赌进行时:高负债隐忧

本报记者 姜燕 发自上海

  负债率158.8%,半年仅完成全年目标1/3 绿城举债豪赌进行时

  去年,在遭受资金链质疑、陷入连环债危机后,绿城险遭灭顶之灾,市场行情的逆转将绿城从泥沼中救出。“感谢上苍,让我们活了下来。”去年的一次会议上,绿城董事长宋卫平仍心有余悸地说。

  起死回生后,以豪赌闻名的宋卫平似乎已然忘却了教训,从2009年下半年开始,在公开市场激进拿地。而绿城最新的半年报显示,绿城的负债率达到了 158.8%,销售目标仅完成全年的1/3。负债率是把双刃剑,而让外界看不懂的惊人的高负债率是绿城借势扩张的发动机,还是压垮骆驼的最后一根稻草?宋卫平是否还会一赌到底,上演惊天大逆转?

  人事之殇

  8月24日,绿城发布2010年中期业绩,截至6月30日,绿城集团共有65个在建项目,总在建面积达994万平方米;共有土地储备项目101个,分布在中国35个城市,土地储备总规划建筑面积为3244万平方米,总可售面积约为2259万平方米,土地储备平均成本(以可售面积加持有物业计算)为每平方米人民币4474元。上半年总销售金额219亿元人民币,同比2009年仅增长4%。而绿城早先制定的2010年预售目标是670亿元,据此仅完成全年销售目标1/3。绿城的负债率则为158.8%。

  在公布半年报一周后,就有一条消息在微博(http://t.sina.com.cn)上迅速散播,“绿城集团三位副总‘下课’,进入金九,绿城集团传出更为激烈的人事动荡。负责企业发展的胡军,人力资源的冯雨峰,营销的裘剑平,以及人力资源总监余详均已下课。下课原因大家不妨看一下公司的半年报以及相关新闻。”

  绿城集团本体建设部副总监王秋菊确认,胡军、冯雨峰、余详已转去绿城发展研究院,不再担任原有职务;裘剑平仍然担任原职,负责市场营销和企业文化工作,只是同时兼顾绿城发展研究院工作。

  但绿城副总裁裘剑平对于该话题,讳莫如深,仅向时代周报记者表示,“成立研究院一事,人力资源系统已有答复。” 除此以外,并没有做过多解释。

  王秋菊称,绿城经过十几年的发展,市场拓展非常快,需要更多的理论支持。因此绿城在今年8月初成立了绿城发展研究院,目的就是为了攻克发展过程中的难点、重点问题,做更多有前瞻性的研究。

  将上述几位领导调入研究院,主要是看中他们丰富的市场经验和扎实的理论基础。因为研究院工作量很大,个人精力有限,所以有三位领导不再担任原职,“这是一次非常正常的内部机构调整。”

  时代周报发现,不仅是几位高层职务变动,短短两年时间,绿城首席财务官一职连续更替。2008年10月13日,绿城首席财务官林锦堂辞职,由林战接替。今年4月28日,林战辞职。7月20日,绿城公告宣布委任冯征为首席财务官、公司秘书及授权代表,由2010年8月1日起生效。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍向时代周报表示,“几位高层的调职,未必会实现输血功能,至少短期内会造成沟通不畅。但对于绿城来说,基本上都是宋卫平一个人说了算,上回赢了,有可能这回再赌一把。”

  宋会雍认为,首席财务官替换,不仅仅是企业负债率高的问题,要保证资本运作及资金顺畅,必须有强有力的人选,但频繁换,未必是好事,企业也会死得很难看,“不知根知底的话,怎么拿意见出来呢”。

  高负债隐忧

  在2009年5月之前,绿城还在经历着债务危机,彼时,业界揣测绿城是否将成为第一个在危机中倒下的大鳄。

  彼时,宋卫平甚至表示,“在任何时候,绿城的负债率都会很高,上市前的负债率比现在还要高很多,有400%。但是只要迅速开发销售,就不会有任何风险。”他补充道“土地资产是否贬值是公司面临的唯一风险,而非高负债率。高负债率在我们的把控之中,只要有钱,就去买地,再转化成好的产品。只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂。”

  2009年,绿城业绩轻松地翻了3倍,成为规模仅次于万科的行业第二。宋卫平的豪赌让绿城彻底咸鱼翻身。

  融资、拿地,再融资、再拿地,早销、快销、多销,这是绿城中国迅速扩张的主要模式与策略。

  公开财报显示,2008年底,绿城负债率为140.1%。随着销售额剧增后,2009年底,绿城负债率降至105.1%。但2010年上半年,绿城负债率再度上升至158.8%。对此,绿城表示,负债率的上升主要是公司规模扩大、项目增多所致。

  此前,SOHO中国董事长潘石屹曾向时代周报记者透露,“绿城半年报出来,把香港的分析师吓了一跳,负债率近160%,所有的分析师都问我,这个公司怎么了,我说我也不是特别了解。就市场来说,这远远超过他们的预期了。因此半年报一出来,绿城股价大跌。”

  “如果下半年政策从紧,销售状况跟上半年差不多甚至逊于上半年的话,绿城会有大概20-30%左右的资金缺口。目前这种情况下,股权融资比较困难,很多融资渠道不一定能走得通。” 北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向时代周报记者表示。

  绿城的中报显示,截至2010年6月30日,绿城的现金及银行存款为110.5亿元人民币。2010年度绿城的总授信额度为人民币660亿元,除已用授信额度外,公司尚有约人民币400亿元的可用授信额度。

  但绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩说明会上介绍,公司在今年内还有约100亿元人民币的土地出让金需要支付,建筑费用亦涉及110亿元。仅此两项,公司的资金缺口已超过100亿元。

  此外,绿城还有高达105.22亿元的一年内到期的短期借贷总额,如果下半年低迷的销售状况无法得到有效缓解,绿城的资金链的巨大压力可想而知。

  摩根大通在一份研究报告中指出,绿城的净负债与股东权益比率在6月末达到211%,而去年12月底该比例为136%,负债比率创新高。摩根大通预计,至2011年下半年绿城该比率会维持在200%以上的高位。

  或无法完成全年指标

  9月9日晚间,绿城公布的8月销售数据显示,绿城实现合同销售金额约为人民币34亿元,环比止跌。前8月累计实现销售金额约人民币281亿元,总销售金额中归属于绿城权益的金额为人民币190亿元。2010年上半年绿城的去化率为68%,较之2009年的89%已明显下滑。

  宋会雍认为,如果按照当前的去化率,绿城完成全年指标几乎没有可能。8月份的供应量虽然增大,但并没有积极拉动成交量。 “临近年底,上市公司要冲业绩,必须要有大的动作,否则会比较危险。绿城只能调整房价。”

  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,最近一段时间,调控对中高端产品影响很大,绿城从产品层次来看,比较单一,因此会受到较大冲击。不管是投资还是自住,对价格敏感性都很高。

  据绿城中国董事局副主席罗钊明透露,绿城95%以上的资产是土地和住宅物业,变现能力非常快。一旦资金发生问题,绿城有机会用合作的方式变现。绿城有大量的战略合作伙伴,乐意接收绿城如果出让的一些项目股份。这似乎也暗示,绿城宁愿将项目卖出,降低负债率,也不愿意轻易调整价格。

  宋会雍称, “绿城通过项目出售,换点钱出来问题不大,如果房价下降,不太符合它的风格,这也表明,绿城虽然资金压力大,但有腾挪的方式。”

  2009年,在绿城公告信托融资的同一天,宣布了与九龙仓的一项交易。九龙仓以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100%权益,同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益作价13.8亿元转让给绿城中国。

  这两块地均是绿城在2007年高价拍得的地王。但2008年楼市低迷时,新江湾项目面临着一开发就亏损的尴尬境地。而绿城开发蓝色钱江项目又缺乏资金,因此,绿城中国当初以12.6亿元取得的新江湾城D1地块,不得不亏本出手转让给九龙仓,借以维持项目开发。

  陆骑麟指出,绿城成本很大一部分都在激进拿地上,即使资金链到了迫不得已的时候,退掉几块地,负债压力也可以大大减轻。“绿城似乎并没有接受去年的教训。”

  对于下半年是否会降价,裘剑平并没有向时代周报记者给出答复。而寿柏年在业绩发布会上曾表示,“下半年可能有更为严厉的调控政策出台,我们现在也不想再给自己定一个新的目标。我们只能告诉大家,我们可能要完不成(全年指标)。”

  从财报数据来看,绿城已经做好调整的准备,动工目标已从年初的1100万平方米下调至960万平方米。据悉,绿城也正在探索设立房地产基金的可能性,今年下半年至明年上半年或有实质性的进展,而绿城将会参与基金管理,基金投资项目将为绿城拥有或管理项目。

  但这毕竟是燃眉之急的解决方案,而不是把包袱处理掉的最好方式,宋会雍指出,“基金公司或其他合作伙伴进去之后,肯定是要有个好的回报,而不是仅仅把钱借给绿城用。即便是转手,不用绿城的名义降价,基金等也要考虑用怎样的速度、方式去卖,资本有报表和流动速度的需要,中间用什么形式,换什么花样并不重要。因此,价格可能才是解决问题的唯一方式。”

  宋会雍说。“现在势头处于回暖,能否实现销售目标,接下来要看绿城的动作。除非宋卫平赌明年市场有个大的回暖,才不会降价。虽然他很爱赌,但不会到现在还看不明白。这次如果赌的话,肯定会死,最后肯定要卖项目,之前曾与九龙仓项目兑换,就做过这样的处理。”

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分类: 新闻, 经济 标签:
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