逐条解读上海调控细则

一、各区县zf、各部门要统一思想,提高认识,坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策,切实采取有力措施,强化工作责任,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件。

评论:第一条就是空话,也是官方套路,乏善可陈。不过措辞里面增加了政治的意味。

  二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。
  严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。
  各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准,并加强对消费性贷款管理,禁止消费性贷款用于购买住房。

评论:和中央ZF的调控政策相比,上海的细则在信贷方面没有特别明显的差异,紧跟中央。
对于本地户口居民,三套及以上的购房不予贷款,对于外地购房者而言,不能提供过去2年内满一年的社保证明,不管几套,都不给贷款。

      
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
  对为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
  停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

评论:购买首套的居民也有了区别,90平米为界,首付门槛有所区别。其余没什么变化。公积金也执行了商业贷款的规定,这一点是相对严格的。

  四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套
商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

评论:从明天起,本地人也好,外地人也好,最多只能再买一套房,不管你有多少钱,全款也好,就是不让你买,买了也不算,呵呵。

  五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
  六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定,认真做好土地增_值税的征收管理工作,按不同的销售价格确定土
地增_值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍
的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增_值税清算和稽查。

评论:房产税还在准备中,从目前的舆论情况看,这个税出台的压力不小,关键还是征收的方式和难度。个人认为,房产税的问题还处于敲锣打鼓阶段,短时
间内很难推出。有意思的是对于土地增_值税的清算和稽查的方式上,按照外环为界,以平均价为基准进行预征。我估计的数字,外环以内的均价是1.6w,那么
绝大多数楼盘都会按照5%的预征率来进行了,呵呵。这个东西俺不大懂,但是对kfs的压力肯定是增加了。

  七、为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

评论:对于动迁安置户来说,这个是天上掉下来一个大馅饼,本来2年以后才能卖的房子,现在就可以变现了!据我所知,很多动迁户手里有好几套zf补贴
的房子,这下子又会造就一批暴发户了,呵呵。不过上海推出这样的方式,无疑是意在短期内增加市场供应的一种举措,不知道这部分的量有多大,如果量比较大,
无疑会改变部分供求关系。这一条,个人认为很有味道。

  八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整,即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》,申请商品住房预售许可。

评论:此举意在增加kfs的资金压力,但是并没有提出预收款专项帐户的问题。比较中性,如果是房价上涨阶段,此举相当于帮kfs变相捂盘。

  九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准,对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”,并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的
郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作,制订相关配套措施,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下
房屋改造,有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套,并提升市政公建配套水
平。

评论:推进保障房建设无疑是方向,但是这个100万套到底是什么力度,并且执行情况如何,还要走着看。

  十、增加居住用地供应总量,确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通
商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度,对商品住房项目,土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等
内容。其中,对中小套型普通商品住房项目,土地出让合同中还应明确套型面积。

评论:确保供地计划的完成,是个不小的**,如果能够顺利完成,则今年的供地力度无疑是很大的,对房价大幅上涨的预期也是很负面的。从以往的情况看,凡是提出大量增加供地计划的年度,都是完不成指标的,呵呵。

  十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理,限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程
规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的,应一次性申领《建设工程规划许可
证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

  房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定,严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的,应再次报房管部门备案。

  十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用,加强房地产交易秩序监管,对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,可采取暂停网上销
售,记入信用档案,降低直至取消资质,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价,从事国
家和本市禁止流通的房地产转让业务,怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

  上海市住房保障和房屋管理局

  上海市城乡建设和交通委员会

  上海市规划和国土资源管理局

  上海市财政局

  上海市地方税务局

  二○一○年十月七日

总结:
目前的房地产,处于胶着阶段,我一直以为,TG要做的事情,是一定要做成的。不要挑战TG的权威,在调控政策出来后,房价根本没有降过就妄想着量价齐升,
那等待的肯定是一波又一波更加严厉的调控政策,直到房价下跌为止。至于以后是不是出刺激政策,那要看具体情况,如果需要房地产来拉动经济,拉动鸡地屁,不
排除政策会反转,但绝对不会是现在。

短期看,户口被用作限制方式的一道门槛,无疑是不符合改革的方向的,但是短期无疑是可用的。本地户口,不管你有多少钱,即日起只能再买一套,三套及以上
的,不给贷款了,公积金也不给贷了;外地的,不管你有多少钱,即日起只能再买一套,没有1年以上社保的,三套及以上不给贷款了。

此外,第七条里面让动迁安置房提前上市,除了对动迁户有利,无疑短期增加了市场的供应,相当于限售股解禁了。如果小产权也解禁,那可不得了了,那这个市场
就真的被中央zf彻底放弃出支柱产业了。从这一点看,上海的政策有短期(安置房提前上市)有长期(加强保障房供应和土地供应),还是不错的。

至于说房价能否下调?这个因素就太多了,以上这些都是短期的强作用力,但是长期看,信贷的松紧,土地供应的多少,保障房的建设进度,经济的复苏,等等都会左右房价,谨慎乐观吧。

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