安邦-房地产周刊-第329期

目 录

宏观政策环境    4
【中央再出重拳调控 首套房贷首付比例三成起】    4
【国土部:四季度建设用地供应“稳总量调结构”】    5
【住建部:公积金贷款建保障房试点暂不扩面】    5
【央行差别上调六家银行存款准备金率】    5
地方政策动态    6
【浙江:将出台商品房预售资金监管政策】    6
【海南:将规范国有建设用地供应和使用管理】    7
【哈尔滨:建公益设施不再奖开发商“容积率”】    8
【沈阳:叫停三套房公积金贷款】    9
【天津:商品房将实行准用制度】    9
【石家庄:家庭购首套房契税减半】    10
【济南:买房首付恢复为30%】    10
【烟台:正加紧制定公共租赁房实施办法】    11
【天津:首套房贷取消90平方米以下首付优惠】    11
【武汉:二套房契税由1.5%提高为3%】    12
【南京:住宅契税最高3%】    12
【南京:出台保障房价格管理办法】    13
【南京:飘窗阳台阁楼不能随意赠送】    13
【徐州:进一步规范商品房预售行为】    14
【嘉兴:出台房地产新政】    15
【杭州:本地及外省市居民只能新购一套房】    15
【宁波:出台“限购令”】    16
【福州:每户限购1套房】    16
【广州:“限购令”已报市政府审批】    17
【广州:将严控住房公积金贷款】    18
【深圳:欠缴房屋养老金将被叫停开发资质】    18
【深圳:四大措施落实楼市房贷新政策】    19
【深圳:非户籍居民限购一套房】    19
【珠海:力推公租房淡化经适房】    20
【昆明:7层以下商品房封顶才发预售证】    21
【澳门:特区政府推介十招遏制炒风】    21
竞争对手情报    22
【万科集团:9月销售创142亿新高】    23
【首创置业:再启回归A股】    23
【复地集团:9月销售额19亿元】    24
【保利地产:9月销售120亿】    24
【碧桂园:实现销售额264亿元】    25
【绿地集团:大连、武汉连夺两地】    25
【华业地产:近22亿元竞得北京通州区两地块】    25
【宝龙地产:1.62亿竞得重庆合川区合阳地块】    26
【恒盛地产:9月销售额16亿】    26
【名流置业:拟再次参与武汉城中村改造】    26
【汤臣集团:18亿元拿下浦东一地块】    27
上海房地产    28
【上海楼市一周数据(2010年9月29日-2010年10月12日)】    28
【上海出台楼市调控新政】    28
【上海楼市长假意外井喷 限购效果或滞后】    29
【上海二手房成交陷对弈状态】    31
【上海上千万元豪宅逆市热卖】    32
【上海甲级写字楼需求旺盛 业主租金期望值走高】    32
北京房地产    34
【北京二套房契税上调至3%】    34
【北京实施保障房审核新规】    34
【国庆北京楼市成交量急剧萎缩】    36
【北京二手房供需比跌至四年新低】    37
【北京三季度豪宅均价57561元 同比涨幅达57.8%】    38
【北京别墅9月价格上涨两成】    38
【北京写字楼商业地产二季度持续回暖】    40
长三角区域市场环境    40
【南京国庆七天认购千套同比降三成】    41
【南京二手房市场”量价齐跌”】    42
【苏州9月楼市量价齐升】    43
【无锡黄金周商品房成交同比跌幅36.58%】    44
【无锡国庆七城二手房成交惨淡】    44
【杭州前三季一手房成交35327套】    45
【杭州楼市国庆杭州遇冷 二手房回落近半新房平开】    47
【温州二手房交易萎缩明显】    48
【常州国庆平均每天销售商品住宅144套】    49
【徐州新房价格坚挺 二手房涨价暗流涌动】    49
【宁波镇海长假商品房销售遇冷】    50
【合肥二手房市场观望氛围浓厚】    51
珠三角区域市场环境    52
【深圳楼市细则后反现“井喷”】    52
【泉州房地产交易量连续4个月回落】    52
【长沙前9月商品房成交同比增长27.07%】    53
【长沙10月长沙楼市供应量充足 均价环比下跌7.16%】    53
【厦门六幅地拍出21.6亿元】    54
【厦门楼市黄金周成交量下滑房价未跌】    55
【厦门楼市成交骤降】    56
【广州住宅用地成交价大涨】    57
【广州9月楼市量价创年内新高】    57
【广州二手楼“反价潮”止步】    58
【香港国庆间香港新盘销售火热】    58
环渤海区域市场环境    59
【天津新房二手房表现不一 观望情绪重现楼市】    59
【沈阳国庆长假二手房成交量好于去年同期】    60
【哈尔滨三季度房地产景气指标上升】    61
【哈尔滨“十一”商品房成交量同比降四成】    62
【鞍山秋季房交会纳金24亿元】    63
【太原商品房市场观望情绪更浓烈】    63
【济南9月商品房“价涨量跌”】    64
【唐山9月商品房交易量同比降一半】    64
【济南二手房9月“逆市增长”】    65
【石家庄二手房交易量锐减三成】    66
【青岛新房二手房9月成交均上涨】    66
【烟台芝罘区高新区三天成交商品房54套】    66
【威海9月份二手房交易量递增】    67
【潍坊二手房交易开始升温】    67
中西部地区市场环境    68
【武汉二手房5天零成交】    68
【重庆国庆商品房成交超2000套】    69
【重庆上周二手房挂牌均价创今年第二新高点】    69
【成都房交会成交冷淡】    69
【成都9月二手房成交量环比上涨两成多】    70
【郑州国庆楼市成交量降六成】    71
【郑州国庆长假二手房市场冷清】    72
【洛阳二手房价格3季度上涨6.05%】    73
【西安国庆期间住宅销量减少】    73
【昆明9月二手房成市场主打】    73
【呼和浩特商品房上市面积大幅增加】    74
【贵阳新房、二手房成交量大幅回落】    74
【南宁二手房市场冷 价格波动不大】    75
行业数据    75
【9月各城市交易量普遍上涨】    76
【9月第四周主要城市成交土地面积环比降幅达53%】    76
产品与技术创新    76
【丹麦瓦埃勒波浪住宅设计】    77
产业链信息    79
【十月中旬钢价普遍看涨】    79
【水泥等重点行业的兼并重组意见有望年内公布】    80
案例分析    81
【恒聚创新房地产营销理念探讨】    81

 
宏观政策环境
【中央再出重拳调控 首套房贷首付比例三成起】
  为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。 
  落实政策不力要追责 
  各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发(2010)10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。 
  暂停第三套住房贷款 
  完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。    加快房产税改革试点 
  调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。 
  落实保障性住房建设 
  切实增加住房有效供给。各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 
  严打捂盘惜售等行为 
  加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
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【国土部:四季度建设用地供应“稳总量调结构”】
国土资源部9日召开的审议前三季度国土资源形势分析报告有关会议指出,前三季度,建设用地供应总量增长较快,供地区域分布趋于合理,但由于各地用地需求持续旺盛,供需矛盾十分突出。
  会议指出,四季度要“稳总量调结构”,缓解部分地区建设用地紧张情况,深入贯彻落实房地产市场调控政策,坚决遏制违法违规用地反弹。
  会议表示,前三季度,保障性住房用地供应大增,土地抵押与金融安全关联度不断提高。大宗矿产品市场趋稳,矿产调控见效,秩序明显好转。
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【住建部:公积金贷款建保障房试点暂不扩面】
针对近期呼声颇高的公积金贷款建保障房试点城市扩容一事,住建部相关负责人日前表示,公积金支持保障房建设试点范围暂不扩大,待时机成熟时考虑扩大覆盖面。
  8月,住建部批准493亿元公积金闲置资金支持保障房建设,并在28个城市开展试点。如果能将大量闲置公积金盘活,将在很大程度上解决保障房建设资金难题,因此一些没有进入首批试点范围的城市也在积极争取。但上述负责人表示,公积金支持保障房建设目前在探索阶段,需要通过试点,进一步完善相关政策和法律法规。
  此外,不少地区呼吁尽快开展房地产投资信托基金试点,将保障房以资产打包形式上市,通过资本市场融资。据了解,个别省市已与有关金融机构合作开展了前期工作,并形成了上市融资的初步方案。
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【央行差别上调六家银行存款准备金率】
在国内房地产业调控政策密集出台的“多事之秋”,主管流动性的央行11日再次意外出手。
  据媒体引述多位消息人士称,央行11日通知工农中建四大国有商业银行及招行、民生两家股份制银行提高存款准备金率50个基点,时效为两个月。相关银行预计本周内缴款,金额约2800亿元至3000亿元。
  这是继年初之后,第二次传出央行实施差别存款准备金率,主要是针对9月新增贷款冲高、央票集中到期以及8月、9月的外汇占款增加等情况而出台的暂时性措施。 
  而截至11晚18时发稿,并未有央行相关人士对此次差别准备金率的传闻予以评价,但多位银行业专家表示,该传闻真实的可能性较高。其出台时机适逢房地产业新政颁布之时,差别上调存款准备金率的用意颇值得玩味。部分市场人士更视为央行调控逐步紧缩的预示信号。
  年内二度使用差别准备金率?
  多家媒体报道称,央行11日通知工农中建四家国有商业银行及招行、民生两家股份制银行提高存款准备金率50个基点。针对六家银行实施差额准备金率,这会否又于银行放贷速度过快有关?
  截至发稿,尚未有银行公开回应该传闻。其中一家被提高存款准备金率的股份制银行行长11日表示对此不知情。不过据媒体的消息,多位银行消息灵通人士确认了这一消息。有银行业人士分析指出,此举或是针对9月新增贷款冲高、央票集中到期以及8月、9月的外汇占款增加等情况而出台的暂时性措施。
  今年一月,就曾经有消息称工行、中行、中信、光大四家银行被要求额外征收0.5个百分点的存款准备金率,尽管该消息事后被央行新闻处处长白力予以“并不知情”的回应,但社科院中国经济评价中心主任刘煜辉在接受媒体采访时证实了该传闻。刘煜辉表示,对于商业银行实行差别存款准备金率,其实已经在做,对于“房贷过猛”的几家银行,其存款准备金率较央行实际规定的要高出0.5个百分点。
  或见逐步紧缩信号
  处在国内房地产业调控政策密集出台的“多事之秋”,此时存款准备金率调整的做法被部分市场人士视为央行调控逐步紧缩的预示信号。
  央行行长周小川日前曾经表示,政策工具的选择是一个较为复杂的问题,无论是价格型工具还是数量型工具,在选择使用时央行都会充分考虑国际国内形势,如果复苏比较曲折,自然会对国内的经济政策产生一定的影响。 
  有证券人士认为,在房地产调控政策密集出台之时,流动性局部紧缩的举措会增加其调控的压力。而更重要的是在国际各界纷纷采取降息措施的背景下,中国上调差别存款准备金率显示管理层对目前国内通胀压力调控彰显决心的关键举措。上述人士还表示,上调存款准备金率作为并不剧烈的缓和性紧缩政策存在着明显的信号机制,这也是针对近期国际市场上人民币升值压力的一种比较直接的“对话式”反应。侧面上向世界发出一个比较明显的信号:中国目前的币值调整行为正在逐步开始实施,但并不会采取“休克疗法”。
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地方政策动态
【浙江:将出台商品房预售资金监管政策】
浙版“商品房预售资金监管暂行办法”,目前正在省住建厅、央行杭州中心支行及浙江银监局等机构进行最后会签。一旦此项政策出台,浙江将成为全国首个出台商品房预售资金监管的省份。
  在中国一线楼市成交量普遍回升、楼市调控进入关键期的当口,浙江此项新政引发市场各方强烈关注。
  预售款不能随意支配
  在征求意见稿中,看到新政对房地产开发商预售资金的用途、拨付程序等都作出了明确限制,开发商不能再像以前那样随心所欲使用预售款。
  据了解,商品房预售是对期房销售而言的。当商品房建设进度到达一定要求后,开发商即可对房屋进行预销售。而预售资金是开发商进行滚动开发的重要来源。
  浙江对预售资金进行监管,其实是根据住建部的要求。此前住建部要求,商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
  征求意见稿提出,一个监管项目只能开立一个资金账户,资金账户原则上应当开立在发放监管项目房地产开发贷款的商业银行,并且不能支取现金。
  为使监管落实到位,这份文件特别提到,未签订商品房预售资金监管协议的项目,房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
  预售资金使用将实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时,应当向监管银行提出申请,并提交监管项目工程监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或监管项目其他有效的资金支付证明。
  处于监管之中的预售款,应优先用于本项目工程建设投资,其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税费,以及归还本项目房地产开发贷款。
  但征求意见稿同时提出,预售资金累计总额超出该监管项目工程预算清册总额的110%时,房地产开发企业可以调用其中超出部分资金。
  此前,绍兴等地已率先行动。绍兴要求开发商在申请项目预售许可证前,必须确定监管银行,设立商品房预售资金专用账户,并签订监管协议,商品房预售资金必须全部存入专用账户。
  开发商面临资金大考
  对正渴望通过预售款回笼资金的开发商来说,新政的出台将精准扼住其要害。在杭开发商大都三缄其口,不愿多谈。
  而市场人士普遍认为,可能出台的新政,肯定会在短期内对开发商造成负面影响。在楼市调控保持高压的态势下,资金面本不宽裕的开发商,将面临进一步的资金困难,因为在开发商的资金构成中,预售款、银行贷款及自有资金的比重大约为4∶4∶2。从国家统计局发布的数据分析,预售款约占开发商资金的四成左右。四成资金受制于人,对开发商来说,短期利空是明确的。
  众所周知,楼市调控以来,在资本市场上,房地产开发商IPO、增发渠道被收紧,而银行贷款的闸口亦越关越小。
  令开发商雪上加霜的是,开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。有数据表明,今年前8个月,房地产信托产品发行规模已经超过1000亿元,远超去年全年449亿元的水平。不过,随着国家对信托渠道的收紧,开发商借道信托融资也将越来越难。
  在条条融资渠道被堵的情况下,预售资金监管方案的出台,会不会是压倒开发商的“最后一根稻草”?戴方认为,预售款在以前其实有点“提前融资”的感觉,开发商早早拿了买房人的钱,可以用于买地等其他投资。实施监管后,使开发商每次只能从监管方“挤牙膏式”地得到一点,很难发挥资金杠杆的作用。
  该政策的出台将着眼于“减少开发商拍地的冲动。”戴方说,此举有利于遏制地价飙升。
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【海南:将规范国有建设用地供应和使用管理】
  近日,从海南省国土环境资源厅获悉,海南省将从多个方面规范国有建设用地供应和使用,进一步规范国有建设用地市场行为,加强国有建设用地使用管理。 
  据了解,海南各市县土地行政主管部门应按照土地使用权供应计划,拟定土地供应方案,报本级人民政府批准和省土地行政主管部门备案后组织实施。 
  各市县政府应优先供应列入年度建设计划的保障性住房等民生项目及国家和海南省鼓励、扶持发展的符合产业政策的其他项目用地。对列入年度建设计划的保障性住房用地,优先使用政府储备土地。经济适用住房、廉租住房项目及面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房项目用地,可以以划拨方式供应。对垦区棚户区进行改造,在所涉及的划拨土地上建设经济适用住房、廉租住房项目的可以保留划拨土地性质。 
  同时,市县政府不得以作价出资或入股方式将政府储备土地供应给任何单位和个人,确需以作价出资或入股方式供应的,应当报省政府批准。经营性项目用地以及以其他方式供应的土地在用地计划公布后对同一地块有2个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。 
  项目用地以招标方式出让的,应当将土地出让价格、土地出让金交付时间、开发建设周期、单位土地面积投资强度等影响土地开发利用的因素作为评标条件,科学量化评标标准,按照综合条件最佳者优先的原则,确定中标人。 
  国有建设用地使用权出让、作价出资、出租价格不得低于国家和海南省规定的国有土地供应最低价标准。国有土地出让金、当年的租金应当自土地出让合同或租赁合同生效之日起60日内全部付清,合同中依法约定国有土地出让金分期缴纳的,全部土地出让金缴纳期限不得超过一年。限价商品住房、政府鼓励发展的特殊项目的国有土地出让金,可延长至2年内缴清。土地出让金首付比例不得低于全部土地出让金的50%。 
  以出让、出租方式取得土地的土地使用权人依法改变容积率的,应当自批准之日起15日内向市县土地行政主管部门申请补办手续,按补办手续时该宗地评估的楼面地价的100%补交超出容积率部分的地价款。 
  土地使用权人未按照法律、法规、规章的规定和合同的约定进行开发建设,造成土地闲置的,土地行政主管部门应当依法采取征收土地闲置费、无偿收回土地使用权等方式处置。
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【哈尔滨:建公益设施不再奖开发商“容积率”】
  容积率的规范、居民开放空间的保证,都是这些年房屋建设的焦点问题。日前,哈尔滨市撤消了《哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定》(下面简称《规定》),“容积率奖励”这一对开发商利好的政策也随之消失。今后,想通过建设开放空间以提高容积率这一方式将被彻底封堵,开发商必须按照国家对容积率规范按上报建设方案。 
  容积率奖励,是指在提供符合规定的公共开放空间或公益性设施的前提下,政府提供相应的建筑面积许可,奖励给土地使用者。倡导通过提高土地利用效率增加公共开发空间,从而达到土地利用、人居环境和生态环境的平衡,实现土地开发的可持续发展。正是为了鼓励增加公共开发空间和公共设施建设,我国多数城市都曾明确规定,土地使用者在提供符合设计条件的开放空间时,可给予相应的建筑面积奖励。为此,哈市曾于2006年出台《哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定》。但一些开发商却利用《规定》提出的“容积率奖励”打起了擦边球,通过增加公共开放空间而一味地建高层。随着近年来国家政策及法规的变化,特别是2009年4月住房和城乡建设部、监察部联合开展房地产领域违规变更规划、调整容积率专项治理工作以来,《规定》内的“容积率奖励”政策内容已不适应现实要求,经过哈尔滨市政府同意,《规定》于日前被撤销。 
  容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积,不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。对于住户来说,容积率越低,居住舒适度越好。
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【沈阳:叫停三套房公积金贷款】
  9月29日,楼市“二次调控”政策发布,要求完善差别化的住房信贷政策。沈阳各大商业银行信贷政策应声而至,外地人在沈购房商业贷款呈收紧态势,楼盘销售情况受到一定影响。对于职工普遍关心的公积金贷款问题,沈阳住房公积金管理中心相关负责人介绍,异地公积金贷款政策仍然执行,但三套房公积金贷款目前已经叫停。 
  现在,外地户口的人在沈阳买房,如果想用商贷,必须提供在沈工作的证明——在沈阳一年以上纳税证明或社保缴纳证明。而户口和工作都在外地的人,在沈买房已经不能再用商业贷款了。 
  中国银行沈阳分行相关负责人表示,从9月30日起,他们已暂停受理居民家庭第三套住房贷款申请,而在沈阳工作的外地户籍人士,提供沈阳一年以上纳税证明或社保缴纳证明,也只能申请首套住房贷款,二套及以上全部叫停。该人士强调,对于“双外”人士,即户籍和工作地均在外地,想在他们行申请商业贷款购房已无可能。此外,利用住房抵押贷款进行购房的,也被完全禁止。 
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【天津:商品房将实行准用制度】
10月11日,天津市政府召开第五十八次常务会议,会议审议通过了新修订的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》,规定本市住宅商品房实行准许使用制度。新《办法》重点完善了商品房销售合同应载明取得准入证、房地产开发企业不得违规要求物业企业协助办理入住手续等内容。
  本市将进一步健全完善配套政策,促进房地产市场健康有序稳定发展,让群众住上放心房。《办法》所称的住宅商品房,是指列入本市商品房备案核准,由房地产开发企业开发建设,面向社会公开销售的住房。今后,凡本市房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取天津市新建住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。有关部门制定的商品房销售合同示范文本中应载明住宅商品房的交付标准是取得准许使用证。对于没有取得准许使用证的住宅商品房项目,房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房业主办理入住手续。
  《办法》规定,新建住宅商品房项目在未取得准许使用证之前,水、电、气、热一律不合闸并网,从源头上防止违规入住问题发生。房地产开发企业未取得准许使用证,擅自将新建住房商品房交付使用或要求物业服务企业为购房业主办理入住手续的,由建设行政主管部门依照有关法律法规进行处罚。房地产开发企业违规办理入住给购房人造成损失的,购房人可以依法向开发企业要求赔偿。
  同时,由于本市保障性住房建设比重不断加大,由市建设行政主管部门批准建设的经济适用房、经济租赁房、限价商品房同样按照本办法执行。
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【石家庄:家庭购首套房契税减半】
  从10月10日开始,石市房产交易的税收政策已跟着国家二次调控进行了相应调整。今后,个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,可享受减半征收契税。而出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 
  家庭购首套房契税减半 
  9月29日,财政部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,规定对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。此外,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 
  据了解,新政策最大的变化是对所购住房多了限定,均要求“该住房属于家庭唯一住房”。原政策里面并没有“唯一住房”这项要求。此外,“对个人购买90平方米及以下普通住房”中,以前的政策是“对个人首次购买90平方米及以下普通住房”。 
  相关人士介绍,新政落地后税费的征收标准与原来相比并没有变化,仍然按照个人购买自用普通住房的税率为1.5%,个人购买非普通住房的契税为4%,个人购买90平方米及以下普通住房的税率为1%。 
  卖房1年内重新买房不再免个税 
  除了契税变化,房产交易个人所得税也有进一步收紧动作。10日起,石市已按照财政部、国家税务总局等部门的相关规定,将原有的个税规定调整为“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”。 
  据了解,个税方面石市原来的政策是对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人按比例退还个人所得税。实际操作中,个人出售自用住房并拟在现住房出售一年内按照市场价重新购房,出售现住房所缴纳的个人所得税,需先以纳税保证金形式缴纳。然后税务部门根据重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。如果个人重新购买的住房比出售的住房价格高,则100%退还个税。 
  “这意味着个人退税被取消了。此前有个别业主在房价上升通道中快速买进卖出借退税炒‘短线’,如今这一渠道已被封死。”业内人士预计伴随个税新政的落地实施,对于许多房产投资客来说,传统“买-抛”的短期投资方式将很可能变为以租金收益为主的长期投资。 
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【济南:买房首付恢复为30%】
  依据国家关于调控楼市的相关政策,济南市日前也出台了公积金贷款相应规定,与以往相比,新政策最显著之处是:公积金贷款的购房首付款比例由20%恢复为30%。 
  据介绍,这份名为《济南住房公积金管理中心关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知》的文件主要包含四项条款,与购房市民关系最为直接的有两条:一、借款人因购买自住普通住房而申请住房公积金贷款的,购房首付款比例由20%恢复为30%;二、借款人因购买自住普通住房申请住房公积金贷款时,本人及配偶尚有商业贷款余额的,应将其原商业贷款余额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力,即将按规定计算的公积金最高可贷额度减其他尚未还清的住房贷款余额作为本次公积金贷款额。 
  市公积金管理中心相关负责人称,出台上述两条规定,主要是依据国家关于房地产市场调控的相关政策,同时也基于市场风险防范的考虑。2008年前,济南公积金贷款首付比例也为30%。 
  此次出台的新政策还规定,对在省内其他城市缴存住房公积金而未享受公积金贷款政策的职工,在济南购房申请住房公积金贷款时,其首付款比例不低于50%。该政策已经下发到委托银行和各分中心,10月1日起已开始执行。
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【烟台:正加紧制定公共租赁房实施办法】
近日,国家财政部、国家税务总局联合发文,对公租房建设用地及公租房建成后占地等环节所涉及的税费予以减免。29日,从烟台市住建部门了解到,目前烟台市正在加紧制定公租房实施办法,“夹心层”住房难题将有望得到解决。 
  本月,烟台推出的3000余套经适房完成了现场选房工作,随着近年来住房保障工作的顺利推进,低收入家庭住房难题得到一定缓解。但是,目前尚存在部分中等偏下收入家庭既不符合现行住房保障条件,又无力通过市场租赁或购买住房,这一部分“夹心层”的住房困难户,急需一种新的住房保障制度来解决实际难题。 
  烟台市住建局有关负责人介绍,目前市住房保障部门正在加紧制定公租房的实施办法,争取在年底前出台。届时,例如由谁来建、在哪儿建、建多少套、满足什么条件可以申请、租金如何、有无补贴、是否要收回等一系列问题都将有一个明确的答案。 
  该负责人表示,虽然目前暂无明确的实施办法出台,但有两点可以肯定,一是公租房的申请门槛较廉租房肯定要低,将有更多的家庭有资格进行申请;二是公租房的租金会比廉租房稍高些,但肯定要低于市场价格。
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【天津:首套房贷取消90平方米以下首付优惠】
  央行和银监会在国庆假期前发布的房贷新政,在天津市部分银行已经“落地”执行。多家银行人士表示,首套房贷只是取消了住房面积在90平方米以下首付两成的优惠,但贷款利率目前还没有调整的打算。 
  据了解,9月底央行和银监会联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,将房贷首付款比例统一调整到三成以上;要求银行对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。对于第三套及以上住房贷款和不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购房贷款。同时,利用消费性贷款购买住房的做法也被列入禁止之列。 
  与以往每次房贷新政出台后本市各家银行都要苦等总行细则的情形不同,这次房贷新政很快就在本市“落地”。8日尚未开始执行新政的银行有关人士也表示,只要总行通知一到,就立刻开始执行。有业内人士表示,这次房贷新政“落地”速度快,与政策相对比较明确有关。此次发布的新政在对于第三套及以上住房贷款和不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民能否发放住房贷款的问题上,采取了“一刀切”的办法,没有再给出各银行根据当地情况自行决定的灵活空间。 
  对于首套房贷的利率,现在部分银行将其与首付款比例挂钩,首付比例越高,贷款利率下浮的比例就越大。那么此次新政将房贷首付款比例统一调整到三成以上,贷款利率是否也会相应进行调整呢?咨询的多家银行人士都表示,在该行当前的首套房贷利率分档中,只是取消了首付三成以下的那一档;对于首付三成以上的各个档次,目前还没有调整贷款利率浮动比例的计划。 
  “我想将老房子抵押给银行,贷出钱来再买新房子。本来已经咨询过银行了,说可以办,但当天晚上就出台了房贷新政策。第二天我再去银行,工作人员就告诉我已经不能办了。”市民周先生表示。 
  对于这种情况,本市银行人士给出了不同的解答。一家国有银行人士表示,这种“以房买房”的做法应算作利用消费性贷款购买住房,在新政中被叫停了。而另一家国有银行人士则表示,该行已经开始执行新政,这项业务在该行还可以办理。只是因为有了用于抵押的老房子,再贷款购买的新房子要按照“第二套住房”对待;如果银行在调查中发现申请贷款的家庭已经拥有了两套住房,就不会再为其想要购买的“第三套住房”发放贷款了。 
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【武汉:二套房契税由1.5%提高为3%】
从武汉市房管局了解到,8日起,武汉市民买第二套房子(包括商品房和二手房),即使是普通商住房也要按3%交契税,而不是之前的1.5%。 
  根据“国五条”规定,所购房屋为家庭惟一住房,90平方米以下仍能享受1%的优惠契税,90平方米以上的普通住房仍能享受契税为1.5%的优惠。但如所购房屋为第二套住房,契税一律按3%执行,比过去提高1.5%。
  90平方米以下房子契税是1%和90平方米以上普通住宅契税是1.5%的政策,我市从2008年年底就开始执行,但购买第二套住房契税按3%征收现在刚刚开始执行,这也是“国五条”在武汉真正意义上的“落地”。
  据分析,如果购买第二套房的总价为100万元,增加的契税就是1.5万元,此举将增加购二套房以及二套以上住房的成本。
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【南京:住宅契税最高3%】
  最近几天沸沸扬扬的契税调整终于有了明确说法,南京市地税局11日在其官方网站首页的显著位置发布了一条正式消息,称“明确全市住宅契税执行口径”发现这份预征方案与江宁前天出台的“地方版”完全相同,均表示要等省有关部门具体明确后,再多退少补。 
  南京市地税局在其公告中称,“9月29日,财政部、国家税务总局及住房和城乡建设部下发了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,该通知规定:对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。” 
  地税部门表示,“目前,省有关部门正在研究具体操作办法,在该办法尚未出台之前,对南京市行政区域范围内(含江宁、浦口、六合三区和溧水、高淳两县)的住宅契税统一按如下口径执行:一是对符合条件的普通住宅,分别按1%或按规定税率减半征收契税;二是对不符合条件的住宅暂按3%预征契税,待省有关部门具体明确后,多退少补。” 
  相关人士表示,虽然地税部门的“统一口径”在表述上有点绕,不过实质与江宁前天出台的“地方版”完全相同。江宁区由于契税的征收流程与主城不同,因此当地早一步“透露”出了契税新标准,也就是:首次购买144平方米以上的按3%缴纳,首次购买90平方米到144平方米的按1.5%缴纳,首次购买90平方米以下的按1%缴纳,其余一律按3%计征契税。 
  “换句话说,所有的二套房都没有契税优惠,统一按3%计征。”该人士介绍说,而购买首套房的分为三档,按照面积的大小分别缴纳3%、1.5%和1%,从而体现出差别化的征收标准,鼓励人们购买小面积的房源,不鼓励二次以上置业。 
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【南京:出台保障房价格管理办法】
  10月8日,南京市物价局出台保障性住房价格管理办法,实行保障性住房价格最高限价。该办法将于2010年11月1日正式实施。
  《办法》规定,经济适用住房项目价格原则上不可超过同地区普通商品住房实际成交价格的60%;而中低价商品房项目结算价格以不超过同地区普通商品住房实际成交价格80%的原则测算,并且在挂牌条件中明确。
  《办法》还称,列入南京市危旧房改造计划项目拆迁安置购买保障性住房,原则上不可超过同地区普通商品住房实际成交价格的85%。
  《办法》强调,如保障性住房价格超过最高限价者,需由市价格、住房和城乡建设、国土资源部门初审,报南京市政府批准。
  《办法》还指出,保障性住房项目中供应对象为二种或二种以上的,其中供应双困户家庭的保障房保障面积内的销售价格,需按项目基准价格的85%来定价。
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【南京:飘窗阳台阁楼不能随意赠送】
11月1日起,南京市将执行新的建筑面积计算标准,飘窗、阳台、阁楼等将不能随意赠送。 
  28日,南京市规划局公布《关于执行建筑面积计算规范的通知》,通知对层高、飘窗进深、阳台等判定建筑面积的要素,做出了明确规定。此次规定比以往更为严格,同时引进了新的计算方法。 
  《通知》指出“层高是判定建筑面积的要素之一”。坡屋顶建筑(包括阁楼、看台)下部空间,凡设计有结构层或通风采光孔的,即视为设计利用,其空间净高达到2.10米及以上的,计算全部面积;净高1.20米至2.10米的,计一半面积。
  对于阳台面积的计算,之前版本只有“封闭”和“半封闭”两种计算方法。此次出台的新通知,把“阳台进深”作为界定标准。即如果阳台进深超过2.4米,计算全部建筑面积,对于不规则的阳台,取进深的平均值。和阳台相连接的花台、设备平台或者遮阳板等,如果底板和阳台底板高差小于0.3米,无论是否和阳台隔断,都必须计入建筑面积。
  通知要求,飘窗和室内楼地面高差达到0.3米,平均进深小于0.9米,不计算建筑面积。如果平均进深超过0.9米,按水平投影面积的1/2计算面积。而按照以前的规范,界定的进深为1.2米。
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【徐州:进一步规范商品房预售行为】
10月起,徐州将从多方面着手进一步规范商品房预售行为,并作出明确规定。
  未取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业和代理销售的房地产经纪机构不得以“内部认购”、“排队发号”等形式收取定金及预付款性质的费用;不得参加任何形式的展销活动;不得采取返本销售、售后包租的方式预(销)售商品房;不得进行虚假交易或采取发布虚假信息炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作,哄抬房价。取得预售许可的商品房项目,须在10日内一次性公开全部房源,不得分批、分次销售。严格落实购房实名制,对已签订的商品房买卖合同,经双方协商一致需解除合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源公开销售。对退房率高、消费者投诉多的商品房项目,要进行重点核查。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同更名或注销合同之机进行期房投机、炒卖楼花,牟取不正当利益。对于违反合同更名与注销合同程序的,将依据有关规定严肃处理;销售现场信息公开。各房地产开发企业必须在商品房销售现场醒目位置,及时、准确地公示《商品房预售许可证》、《商品房预售方案》、《商品房买卖合同》示范文本、代理销售房地产经纪机构备案证书及相关职能部门的监督举报电话等,确保商品房销售信息的公开透明和购房人的知情权。
  同时,房管部门将加大对违法违规行为的查处力度。各级房产管理部门要进一步加强商品房预售执法检查,对未取得预售许可的商品房,加强对其内部认购、排队放号等各种违规销售行为的查处,并跟踪项目的各项预售活动。要把群众投诉较多的商品房项目列为重点巡查对象,对拒不整改的,依法从严查处,并暂停其商品房网上签约。
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【嘉兴:出台房地产新政】
  国家相关部门出台了调整房地产交易环节契税的政策后,嘉兴市地税局10月8日正式出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的公告》,而其中最重要的一条,就是开征二套房3%的契税。
  据了解,嘉兴市以前的政策只按面积、价格等区分契税征收标准,没有区分唯一住房而新政则对购买二套房提出了“新规”:无论个人还是家庭,只要不是唯一的住房,就要征收3%契税。
  如以前个人首次购买90平方米及以下的普通住房只要上缴1%契税;现在如果父母名下有房,以未成年子女名义购买90平方米及以下的普通住房,尽管未成年子女是第一次购房,但在该家庭属二套房,也要上缴3%契税。
  根据新政规定,征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的,根据纳税人的申请或授权,由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录,并出具书面查询结果。
  此外,新政还规定,对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。从10月1日起,对市民个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房,减半征收契税。
  对个人购买90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房,减按1%征收契税。个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。
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【杭州:本地及外省市居民只能新购一套房】
10月11日,杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》,暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房);停止执行购房补贴政策,恢复征收房地产登记等相关收费,并提出落实差别化信贷政策。 
  据杭州市政府有关部门介绍,这次推出的实施意见,主要根据近期国家及省有关调控政策进行细化落实。其主要内容包括“坚决贯彻落实国家和省有关调控政策,抑制不合理住房需求”、“进一步加强保障性住房建设和管理,完善住房保障体系”、“进一步加强普通住房供地及建设管理,增加住房有效供给”和“进一步加强市场监管,促进房地产业持续健康稳定发展”四个部分,共22条。
  该实施意见中明确规定:自本实施意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量住房);严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定;对违反规定购房的,不予办理房地产登记;停止执行购房补贴政策,恢复征收房地产登记等相关收费。
  实施意见还提出落实差别化信贷政策,各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。同时,严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。
  实施意见明确加强商品房预售许可管理,要全面规范商品房预售条件,严格加强商品房预售管理。申请商品住房预售许可时应申报每套房屋价格,实行一房一价,销售时应严格按照申报价格实行明码标价并一次性公开销售,提高销售价格的,需经物价管理部门备案并公示。
  实施意见还提出要落实差别化税收政策。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,税务部门要加强税务稽查,严格土地增值税清算管理。
  此外,实施意见还明确要加大保障性住房建设力度,2010年市区开工建设保障性住房(含拆迁安置房)540万平方米,通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房,增加保障性住房房源。同时,研究制定公共租赁住房发展规划和年度计划,出台公共租赁住房建设管理办法,明确公共租赁住房建设管理的目标任务和建设标准、管理模式、准入退出机制等。
  《实施意见》还要求各级政府、各部门要统一思想,提高认识,坚决贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策,切实采取有力措施,强化工作责任,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件。
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【宁波:出台“限购令”】
继上海之后,浙江省宁波市9日出台楼市调控细则,亦规定每户居民在本市只能新购一套住房。
  宁波市人民政府《关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》称,自本通知发布之日起,本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民,暂停在本市购房。
  《意见》提出,各商业银行要暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
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【福州:每户限购1套房】
  继深圳、厦门、上海、宁波等地出台楼市二次调控新政后,福州市也出台楼市调控新政实施细则,遏制房价过快上涨。8日,从有关方面获悉,福州市政府办公厅下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神 坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,规定一户家庭只能新购1套住房等8条细则,从供应与需求入手,加强市场监管,利用税收调节作用,促进楼市回归理性。 
  业内人士指出,福州楼市调控新政实施细则有三个特点,一是“限”,限购与限贷;二是压,多措施遏制房价过快上涨;三是保,增加有效供给,加快保障性住房建设。 
  交易时间认定 以购房合同为准 
  福州楼市新政细则规定,在福州市暂时实行限定居民家庭购房套数政策,从即日起至2010年12月31日,福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同),只能在福州市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在福州市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民家庭,只能在福州市五城区购买一套商品住房。 
  对在福州拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民,暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。交易时间的认定,以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准。 
  限购令限贷令“双管齐下” 
  除限购令外,限贷令对遏制房价也颇具杀伤力。细则规定,福州市各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 
福州市政府要求,各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。 
涨幅过快项目 将从高征土地增值税 
  利用税收调节遏制房价上涨是此次福州楼市新政细则的特点之一。 
  今后,将采取严格的土地增值税措施,对竣工结算前定价过高、涨幅过快的房地产开发项目实行单项土地增值税预征率办法,从高征收土地增值税;对竣工结算后的房地产开发项目,由福州市地税局各基层局成立土地增值税清算评估小组,重点选择定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行纳税评估和清算,清算税率最低30%,最高60%。清算中发现重大问题的,由税务稽查部门重点查处。 
  此外,还将严格执行房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税(即按1.5%征收契税);对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税;对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 
  加快保障房建设 增加房源供给 
  增加市场有效供给也是调控房价上涨的“法宝”之一。福州市政府表示,将全面加快保障性安居工程建设,切实落实建设资金,加快建设进度,强化督促检查,确保完成年度保障性安居工程建设任务。积极做好廉租住房和经济适用住房配租配售工作。要优先保障中小套型普通商品住房和保障性住房建设用地供应,加大普通商品住房供应力度,优化市场供应结构。
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【广州:“限购令”已报市政府审批】
继深圳、厦门出台楼市调控细则、上海出台一户家庭限新购一套房后,广州已形成地方落地细则报市政府审批,其中包括备受关注的“限购令”。9日广州市国土房管局有关负责人透露,广州已就是否限购等研究完毕并形成方案,目前已报市政府审批,预计很快就有落地细则,但未必会在下周出台。业界人士分析,为了保证定位为非户籍人口购买的亚运城销售,“限购令”预计不会在下周出台。
  广州市国土房管局有关人负责人透露,在报市政府审批的方案中,明确提出了广州要限购。“现在限购政策的出台已经不是可能性多大的问题。”该负责人说。但广州“限购令”是参考“上海版”政策,即限新购一套房;还是“深圳”版政策,即户籍家庭最多限购两套房,目前尚未最终敲定。
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【广州:将严控住房公积金贷款】
  9月29日国家有关部委出台“购买首套商品房按揭首付比例提高到30%、全面暂停三套房以上的贷款、消费性贷款禁止用于购买住房”等规定后,上海等地出台的地方细则首次明确停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款,广州又会否有这方面的动作? 
  “广州将按照国家的最新精神严格控制公积金贷款,目前已经有了初步意见,准备上报市政府审批。”广州住房公积金管理中心相关负责人日前透露,目前广州的公积金贷款政策仍暂时未有变化,只要还清公积金贷款或未有过申请记录,都可申请三成首付的公积金贷款。但该负责人没有透露具体的政策细节。 
  满堂红研究部高级经理周峰分析,新政主要是从继续收紧信贷规模和限制贷款对象的角度来调控楼市,受影响的群体包括无法支付30%首期款的客户、外地来穗不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民。而不论广州将出台何种程度的细则,市场都会重新步入缩量调整,经历了8月和9月的成交反弹后,市场上的有效需求已被迅速消化,调整是市场重新积累有效需求的必经阶段。
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【深圳:欠缴房屋养老金将被叫停开发资质】
  深圳市民的“房屋养老金”终于有了新的保障,今后,未按规定交清首期归集物业专项维修资金的房地产开发企业,将被暂停开发资质。日前从市房屋公用设施专用基金管理中心了解到,市政府已正式颁布《深圳市物业专项维修资金管理规定》,从9月10日起实施,这意味着深圳物业专项维修资金监管工作进入崭新阶段。 
  物业专项维修资金,俗称“房屋养老金”,是用于房屋本体共用设施的维修保养以及房屋共用部位、共用设施设备的重大维修改造项目的房屋本体维修基金和房屋公用设施专用基金。 
  此次颁布的《管理规定》中明确指出,物业专项维修资金属业主所有;物业专项维修资金的管理,遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则,由市主管部门设立物业专项维修资金银行专户,建立信息化管理系统,对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。 
  相关部门的负责人表示,“根据《管理规定》,业主拖欠物业专项维修资金的,应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。同时,业主转让物业时,应当缴清物业专项维修资金。物业被依法拍卖的,拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的交纳情况。业主未缴清物业专项维修资金的,市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。” 
  对于以种种借口拒不缴交首期归集专项维修资金的房地产开发企业,本规定实施后竣工的房地产项目,建设单位在办理房地产项目初始登记前,必须按照规定交清该项目应交纳的首期归集的专项维修资金。未按规定交清首期归集的专项维修资金的,市房地产登记部门应当暂缓办理该项目相关登记手续。情节严重者,市管理机构可以依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发资质。 
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【深圳:四大措施落实楼市房贷新政策】
  最近国家和深圳市出台新的楼市调控政策,进一步收缩和规范房贷业务。对此,深圳银监局表示,将坚决贯彻并要求辖内银行严格执行房贷政策,规范开展房地产信贷业务,有效防范各类风险,提升服务水平。 
  深圳银监局表示,他们将采取四大措施落实楼市房贷新政策。一是及时传达、严格督促辖内银行执行房贷政策。及时组织辖内银行召开专题会议,传达国家、地方政府的房贷政策,要求银行抓紧部署、严格贯彻落实。在深圳银行业年中监管工作会议上,深圳银监局局长熊良俊对执行房贷新政不力的银行进行点名批评,重申监管要求。 
  二是积极探索建立严控房地产贷款风险工作机制,包括成立专门领导和工作小组、建立应急机制快速处理突发事件、持续监测和反馈、开展窗口指导进行风险提示、组织现场检查及加大处罚力度、修订相关政策等措施。 
  三是全面组织辖内银行房地产贷款压力测试。通过分析不同压力情景下房地产贷款质量受到的冲击,提示部分银行关注特殊时段集中发放的贷款质量,提高银行风险管理水平。 
  四是通过部署银行自查和现场检查,督促商业银行切实贯彻执行房贷政策。近期根据银监会和住建部的统一部署,迅速行动,要求辖内所有银行机构对4-8月的个人住房贷款逐笔自查,在此基础上,选择4家支行进行现场检查。检查内容包括二套及以上住房认定标准及执行;与当地住房建设部门的信息共享情况;二套及以上住房贷款权限设置情况;二套及以上住房贷款发放情况;对非本地居民住房贷款政策的执行情况。 
  深圳银监局称,总体来看,自今年4月“国十条”出台后,深圳银行业机构普遍能较好地贯彻国家房地产调控政策、落实银行监管的各项要求,特别是在第三套房贷政策方面执行力度较大,各行均明确表示停止办理第三套及以上房贷。 
  深圳银监局表示,将继续督促银行严格贯彻落实房贷政策及监管要求,完善差别化的住房信贷政策,落实房贷新政,促进房地产市场健康发展。 
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【深圳:非户籍居民限购一套房】
 随着《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台,9月30日晚,深圳紧急出台 《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,规定从10月1日起,在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策:深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。
  这是国内迄今出台的最为严厉的调控政策,其严厉程度甚至超过此前北京版的“限购令”。
  《补充通知》是在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》的基础上特别发出的。
  通知要求,要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来,认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策,在深圳市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
  对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭),限购2套住房。
  对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购1套住房。
  暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在本市购房。
  对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。
  《补充通知》强调,自该通知发布之日起,所有商品住房交易必须执行本通知的规定,住房交易时间的认定以在地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
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【珠海:力推公租房淡化经适房】
  公租房将成为珠海住房保障体系主力,经济适用房淡出。 
  近日颁布的珠海市政府129号文,透露珠海市建立住房保障体系的新思路:对城镇低收入住房困难家庭以提供廉租房为主;对城镇“夹心层”及引进人才、新就业人员以提供公共租赁房为主;对外来工以提供员工宿舍为主;中等以上收入家庭通过购买商品房解决住房;对珠海西部华侨农场纳入危房改造范围的农场职工以提供经济适用房为主。珠海市住房和城乡规划建设局副局长陈少翔解释说:“在主城区,住房保障方式就是廉租房和公租房,经济适用房淡出。” 
  目前,珠海高新区已经开始建设公租房,主城区两个经济适用房项目也将改成公租房。政府为何对公租房青睐有加,对经济适用房却降低了声调?陈少翔说,珠海住房基础较好,历史包袱少。2000年以前,住房是珠海吸引人才的重要政策。从2007年开始,珠海对家庭收入低于最低生活保障标准150%、且无自主产权住房记录、或人均住房面积少于10平方米的住房困难家庭提供廉租房,做到“应保尽保”。人均10平方米以内租金2元/平方米,10平方米以上按3.5元/平方米计租金。珠海低收入住房困难家庭共有1598户,以100%住进了廉租房或得到了货币租房补贴。 
  而随着房价的提高,相当一部分既不符合廉租房条件,又无力购买商品房的中等偏低收入家庭成为了“夹心层”,上不着天,下不落地。陈少翔说,在现行法律法规下,经济适用房有很多难以控制的因素,资产核查就很困难。以低成本获得经济适用房,利益巨大。在中国,维法的成本很高,但违法的成本太低。所以许多地方出现开着奔驰、宝马住着经济适用房。这对其他纳税人来说很不公平。“我们的目标是‘住有所居’,但不一定要有产权。我们认为,作为政府资源,公租房更有效率,也更公平。” 
  公租房走小型、适用,满足基本需求路线,有多种户型:单间或一房一厅,建筑面积不超过40平方米;二房一厅,建筑面积不超过60平方米;三房一厅,建筑面积不超过70平方米;三房二厅,建筑面积不超过90平方米。租金是同地段房屋租金的70%,三年一签约。政府尚未对“夹心层”的收入底线划出杠杠,《公租房管理办法》正在征求意见。有可能的定义是:总资产应该不超过15万元。有关人士说,会根据上一年珠海人均收入水平来调整门槛,但必须有珠海户籍,并且实际居住3年以上。 
  根据129号文,珠海的公租房不仅面向“夹心层”,也面向刚刚就业的大学生、新引进的人才(包括高级技工)。对这部分人的户籍、收入没有太多限制,但三房二厅、建筑面积不超过90平方米的公租房主要作为引进人才的周转住房,控制从严。公租房将实行差别化租金,“夹心层”的租金更低一些。 
  政府制订了一系列刚性规定和优惠政策,确保公租房的供应量和建设资金,并且鼓励社会机构和企业投资保障性住房。 
  有关人士认为,公租房推出,客观上对珠海市场的房价会产生一定的影响。
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【昆明:7层以下商品房封顶才发预售证】
  近期,昆明市重新修改制定了加强商品房预售管理的通知,对房地产开发企业预售商品房应满足的工程形象进度提出明确要求。从明年1月1日起,经规划审批为7层(含7层)以下的商品房预售项目,必须在完成结构工程并封顶后,才能审核发放预售许可证,7层以上的商品房则要求完成地面7层以上结构工程。
  此举旨在进一步规范我市的商品房预售行为,通过加强监管来维护广大住房消费者的合法权益。规定取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的、全部准售房源及每套房屋价格。未取得预售许可的商品房项目,一律禁止预售,并且不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目,向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,以及用集资建房、民间借款等方式,变相预售商品房并收取任何费用。
  同时,党政机关、企事业单位及其他社会群体,不得以内部认购、内部登记、合作、入股等形式组织团购未取得预售许可的商品房,否则将追究单位主要领导及相关人员的责任。对房地产广告行为作出规范,明确房地产开发企业在取得预售许可证后,才能发布内容真实、合法、科学、准确的商品房预销售宣传广告;以户外广告形式发布的,必须经工商部门核准。
  新规定明年起执行后,主城4区、3个开发(度假)区及呈贡新城范围内的商品房预售管理及许可证发放工作,将统一由市住建局负责,商品房买卖合同届时将实行网上签约及网上登记备案制度。
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【澳门:特区政府推介十招遏制炒风】
  楼市炽热难耐,澳门特区政府终于出招。澳门运输工务司司长刘仕尧9月28日公布“刘十招”,包括取消物业交易的现行0.5%中间移转税,改为征收1%至3%的转移税;收紧楼宇按揭成数;330万元(澳门元,下同)以上楼宇最高按7成;制订规范中介活动、“楼花”销售法律制度;提高市场信息透明度等,冀遏抑炒风和楼价,推动房地产市场健康发展。 
  措施报告特首接纳 
  国际热钱满泻,楼价高处未算高,居民叫苦,内地已推出了被誉为史上火力最猛的“新国十条”,香港出尽“九招十二式”以遏抑楼价。澳门特区政府“促进房地产市场可持续发展工作小组”经多月分析研究,终于完成了首份报告及制订相关措施,报告已呈行政长官并获接纳。 
  依循六大方向出招 
  刘仕尧介绍,小组经多方考虑后,循六大方向制订“刘十招”:加重炒卖成本,收紧楼宇按揭,规范市场运作,增加土地供应,提高信息透明及鼓励租务市场发展。总方向是完善、规范房地产市场,减少干扰市场机制有效运作,平衡供求,让市场持续健康发展。 
  征税加重炒卖成本 
  就加重炒卖成本及税务方面,报告建议取消物业交易的中间移转税,改为直接征收物业转移税,楼价首200万元征收税率为1%,200万至400万元征收2%,400万元以上征收3%。运输工务司司长办公室主任黄振东解释,现时中间移转税为0.5%,即转手价格1000万元的资产要交5万元税款;但按建议方案直接征收物业转移税后,中间转手要交24万元税款,增幅3.8倍。若以价值300万元的资产为例,现时转手须交税15000元,将来可能要交税4万元,增幅约1.7倍;物业价值越高,物业转移税税率越高。相信此举可加重中间转手炒卖成本,遏止过度投机活动,但对最终用家没有影响。此外,当局会加强税务稽查并研究引入适当机制,减少拖税情况。财政局争取10月内将有关法律草案交行政会讨论。 
  下月指引收紧楼按 
  除加重炒卖成本,报告建议收紧楼宇按揭成数,确保楼按业务稳健发展。金管局经与银行公会充分沟通后,10月会向银行发出住宅按揭贷款指引,内容包括所有330万(澳门元下同)以上的物业,最高按揭成数7成;330万以下物业最高按揭9成,最高按揭贷款不超过231万;9成按揭成数上限只适用于澳门居民;借款人的供款与入息比率上限为50%;贷款年期不应超过借款人的正常退休年龄。 
  将降出租房屋税率 
  信息极度不透明,房地产中介、楼花销售“无人管”,是澳门楼价高涨的主要原因之一。财政局与统计局将合作,由今年第四季开始,在现有基础上增加市场信息发布,每月公布上一个月的房地产市场信息,包括按区域、类别统计已缴纳物业移转印花税的住宅单位数量,每平方米实用面积平均价格及平均实用面积,让消费者了解市场交易情况。财政局也会争取十月将修订了的《市区房屋税章程》法律草案交行政会讨论,主要是降低出租房屋税率,与自住楼宇税率睇齐。 
  刘仕尧指出,小组会留意市场在措施推出后的情况,与各界接触,跟进成效,年底再向行政长官提交总结报告,若有新的措施会适时公布。他相信各部门讲得出做得到,有信心能按时间完成工作。
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竞争对手情报
【万科集团:9月销售创142亿新高】
  继8月销售实现119.9亿元之后,万科9月份再次以142.1亿元的销售额刷新国内房地产企业的单月销售纪录。
  据万科10月10日晚发布的销售公告,9月份该公司实现销售面积113.6 万平方米,销售金额142.1 亿元,分别比2009年同期增长111.5%和160.1%,较上个月环比分别增长24.15%和18.5%。
  综合此前数据显示,万科今年前九个月累计实现销售面积601.1万平方米和销售金额714.2亿元,同比分别增长17.19%和54.7%,其中销售额已超过2009年全年。2009年,万科实现商品房累计销售面积663.6万平方米和销售金额634.2亿元。
  谭华杰表示,销售业绩创历史新高的原因,一方面是因为公司9月份推盘节奏稳定,继续保持在较高的供应水平;另一方面万科推出的产品仍以中小户型普通住宅为主,9月份万科的销售中,90平方米以下占比57%,144平方米以下占比89%,普通住房主要面向自住购房者,受行业波动影响小。
  通过计算可以发现,万科9月份销售均价为每平方米12509元,较8月份有所下降但仍处于历史高位。此前万科8月份以每平方米13006元的销售均价刷新年内月度销售均价新高,比前七个月平均每平方米11553元的销售均价高出近1500元。
  万科今年累计拿地总金额也超过去年全年总量。自去年以来,万科在新增项目方面一直比较谨慎,所获得的项目大多数位于房价、地价上涨较少的二三线城市。前九个月,万科累计新增项目为56个,合计支付地价约345亿元。万科2009年共获取新增项目44个,共支付地价款约241.8亿元。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心10月份共同发布的“前三季度房企销售排行榜”,今年前三季度,万科销售金额创下同期业绩历史最高位,夺销售金额冠军,进一步拉开了与其他竞争对手的差距。不过,恒大地产却以597万平方米的销售面积蝉联销售面积排行榜的第一位。
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【首创置业:再启回归A股】
  二次调控阴霾下的黄金周刚刚过去,首创置业就在10月8日公布,公司将发行不超过14亿股新A股,并已向证监会提交建议A股发行的申请,正等候批准。
  如若获批,首创这次行动将集资近百亿元。首创置业表示,集资所得将用于发展北京、天津、成都、西安及无锡等地的14个项目。
  首创置业欲回归A股市场早已不是新鲜事,在2008年初已有首创准备回归A股的消息传出。在其后不久的3月份,首创置业董事长刘晓光便公开声明,回归A股的方案已通过股东大会审议。但受08年金融危机的影响,及其后国内A股市场IPO大门的紧闭,使得首创A股发行计划被迫搁浅。2009年,首创继续积极推进A股发行,并于当年9月25日获权发行A股,但因各种原因未能在一年的期限内发行,不得不再次申请延期。2010年10月8日,首创再次提交发行A股的申请, 再加上今年房地产正好处于严厉调控的时节,因此显得格外惹人瞩目。
  首创置业相关负责人就此事接受观点地产新媒体采访时一再表明:“事情并不是想象中的那么复杂,这个时间只是赶巧了,并不是有意识的选择。因为公司已经在2008年申请在A股发行,由于授权过期,所以这次只是延期申请而已”。
  当谈到对目前A股市场融资环境的看法时,首创置业负责人则表示:“就目前的A股融资市场来看,由于受政府政策调控的影响,房地产整个板块的融资暂时是很难推进的。”
  实际上,今年以来由于监管的收紧、严厉政策的出台以及市场表现,A股上市房企的再融资方案不是到期失效就是主动放弃。有分析表示,其他尚在等待审批的再融资计划,获批希望也极为渺茫。
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【复地集团:9月销售额19亿元】
日前,复地集团发布了9月销售公告。公告显示,公司9月实现权益后销售面积约13.1万平方米,权益后销售金额19亿元人民币,销售金额同比增长了161%。至此复地今年1至9月累计实现权益后销售面积76.7万平方米,实现权益后销售金额99.5亿元人民币。据悉,复地全年的销售目标是115亿元人民币,截止到9月底,已经完成全年销售目标的87%。
  复地集团董事长范伟表示,9月销售业绩增长,主要是因为本月二线城市供需均衡的市场格局给复地带来平稳增长;同时月内上海、成都、长春等地项目,均以独特的产品定位和人性化设计受到当地市场追捧。
  尽管9月全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象,但 9月底政府开始出台新一轮调控政策,业内专家均测市场回暖趋势将受到较大影响。 “对此,复地将会积极响应政府调控政策,继续关注二线城市,进一步提高产品核心竞争力、挖掘刚性需求、顺应市场、合理定价、快速销售”,复地集团总裁张华说。
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【保利地产:9月销售120亿】
万科接连两个月实现单月销售突破100亿大关之后,保利地产于11日晚间发布公告称,该集团9月份实现认购金额突破120亿,首次创下单月过百亿的销售纪录。
  公告显示,9月销售认购额破120亿元,销售签约额近100亿元,刷新了8月份实现的签约金额68.42亿元的单月销售纪录,再创历史新高。对于9月份销售业绩的大幅度增长,该集团营销部门负责人表示,主要是由于公司从8月份开始便进入推货高峰期,下半年的总供应量超过400亿,尤其集中在9、10月份推出。截至目前,该集团今年实现销售接近500亿,高于2009年全年的434亿。预计该集团全年销售额将接近600亿。
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【碧桂园:实现销售额264亿元】
11日,碧桂园发布公告称,截至今年10月7日,集团共实现销售认购金额约264亿元(人民币,下同),其中已签约合同销售金额约225亿元,待签约金额39亿元。自此,碧桂园离其全年销售300亿的目标已经相去不远。
  该集团表示,前9月实现销售认购金额约236亿元,其中已签约合同销售金额约218亿元,合同销售面积约403万平方米,待签约金额18亿元,今年首9月合同销额金额和面积同比增长约72%及40%。另外,碧桂园于国庆黄金周期间共实现物业销售金额约28亿元,认购面积约50万平方米,比去年国庆黄金周分别增长约26%及20%。
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【绿地集团:大连、武汉连夺两地】
  在大量拿地的同时,绿地亦热衷于在各大二三线城市打造地标性的建筑,这已经成为绿地在多个二三线城市底价拿地的法宝之一。 
  继9月27日在武汉以12.8亿元竞得武汉地块之后,上海绿地继续在土地市场狂飙,28日,绿地以18亿元的底价夺得位于大连东港一幅商业地块。绿地竟得的(2010)-38号东港商业金融和混合用地位于东港商务区核心位置、毗邻国际会议中心与游艇码头,总建筑面积57.4万平方米,包括地上45万平方米和地下12.4万平方米。 
  自从9月份以来,绿地已经连续在上海、北京、大连、武汉等地的土地市场上攻城掠地。先是以3.26亿元投得上海城桥31号商务办公楼基地地块,九月份中旬,又以25.8亿元的价格竞得北京大望京地块;27日,绿地以12.8亿元的竞得武汉汉阳区地块。 
  据不完全统计,截止到9月29日为止,上海绿地在9月份单月的拿地金额已经共计达到60亿元,无疑是9月份土地供应放量之后的最大赢家之一。 
  新政之后绿地抓住调控的时机,通过降价占领上海市场,在市场低迷时候实现了强劲的销售业绩。根据绿地集团董事长张玉良的透露,1-8月绿地已完成销售800亿元,全年预计将超过1,000亿元,有望达到1100-1200亿元。这显然也是绿地近期积极补充土地的动因之一,房企的反周期土地市场操作在近年来的调控中已经并不少见。 
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【华业地产:近22亿元竞得北京通州区两地块】
  华业地产10月7日晚发布公告称,公司已竞得北京市通州区运河核心区IV-02、03两个多功能用地使用权,中标价格分别约为7.69亿元和14.246亿元。 
  公告显示,两地块均位于通州区运河核心区西岸,出让年限均为商业40年、综合50年。其中,IV-02地块用地总面积为1.7913万平方米,建设用地面积为1.1222万平方米;IV-03地块为2.7429万平方米,建设用地面积为1.652万平方米。 
  北京市通州区运河核心区共4块多功能用地9月28日上午集中开标,现场了解,IV-02多功能用地地块标底价为7.508亿元,投标价从7.67亿元至7.6912亿元不等,IV-03多功能用地规划建筑面积16.3万平方米,标底价为13.906亿元,投标价从14.2136亿元至14.246亿元不等,两地块最高价均由北京华业地产股份有限公司报出。 
  其余两地块运河核心区V-01 V-02多功能用地与V-04 V-06多功能用地,分别由北京通州房地产开发有限责任公司与新华联伟业房地产开发有限公司报出最高价,分别为9.2512亿元、7.2288亿元。 
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【宝龙地产:1.62亿竞得重庆合川区合阳地块】
  2010年9月28日,宝龙地产以1.62亿元的价格竞得重庆合川区合阳城街道地块,宝龙地产藉此进军重庆。
  资料显示,该地块位于重庆合化路与环城大道交叉口,占地面积18万平方米,总建筑面积60万平方米,为商业金融兼容二类居住用地。
  宝龙地产表示,该地块将打造成重庆合川宝龙城市广场,拟建集购物、美食、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲等功能于一体的城市综合体。
  目前,宝龙地产土地总储备达700万平方米,包括2010年上半年于天津与福建泉州的竞得二块地、同年9月17日宝龙2.02亿竞得上海广富林2-8号地块,以及28日竞得的重庆合川合阳街道地块。
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【恒盛地产:9月销售额16亿】
10月7日,恒盛地产宣布,九月份集团合同销售金额录16.06亿元,较八月份之6.74亿元增加138%;合约销售面积13.47万平方米,较上月增长104%。 
  恒盛地产指出,上月恒盛.尚海湾十号楼的推出,以及恒盛.湖畔豪庭第二期和位于二线城市的南通.恒盛豪庭销售理想,上述三个项目合共合约销售约13亿元。截止到9月底,恒盛地产实现累计合同销售额57.92亿元,按年上升70%;合同销售面积56.68万平方米,按年增加57%。
  此外,恒盛主席张志熔透露,尽管恒盛至9月底止销售额仅约人民币58亿元,然而集团完成全年目标150亿元仍有信心,公司计划加快项目推售速度,并会加强零售物业组合。
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【名流置业:拟再次参与武汉城中村改造】
名流置业在武汉城中村改造中再下一城,公司将与江岸区后湖街新湖村村民委员会、武汉宏润实业有限公司签订意向性协议,由新湖村委会、宏润实业与名流置业共同合作参与新湖村“城中村”综合改造建设项目。
  根据意向性协议,新湖村项目开发及还建用地面积约159亩,其中开发用地净用地面积为7.47万平方米,开发用地容积率为3.5-4.2;还建和产业用地净用地面积为3.13万平方米,各方将共同努力促成以上开发用地净用地面积数据和容积率的落实,促成开发用地净用地面积和还建、产业用地面积不低于以上数据,促成开发用地容积率在以上区间。经测算,该项目土地获得价款约5亿元。协议签署后,名流置业向新湖村委会、宏润实业支付项目保证金1000万元,新湖村委会、宏润实业用于支付“城中村”改造前期各项相关费用。
  据悉,新湖村项目开发用地宗地补偿为现金4000万元和建设建筑面积为3.3万平方米商业及办公用房;全部还建房建筑面积为11.09万平方米,其中协议约定名流置业应建设面积为8.3万平方米的还建房,名流置业将负责合作项目的拆迁和还建工作。新湖村项目将在武汉市土地交易中心挂牌,名流置业将通过土地招、拍、挂方式,并缴纳相关的全部费用后,取得项目的开发主体资格。
  目前,该地块周边住宅销售均价约为6600元/平方米,名流置业表示,该项目若能成功获取,将为公司提供新的土地储备,成为公司新的利润增长点。
  此前,包括名流置业、福星股份等上市公司已多次公告宣布参与武汉城中村改造。今年3月,名流置业宣布有意与武汉鹦鹉沣盛投资有限公司共同合作参与鹦鹉村“城中村”改造项目,建设高层住宅;2009年12月,名流置业与红骏马签署“城中村”综合改造意向合作协议书,公司将作为该项目唯一开发商参与开发建设。
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【汤臣集团:18亿元拿下浦东一地块】
5日,汤臣集团在港交所发布公告称,公司将就收购上海浦东张江一住宅项目的若干条款进行二次修订,修订后的收购总代价为18.2925亿元,收购方式也由第一次修订的与上海市浦东土地发展控股公司合资改为集团独资。
  据悉,此次收购标的地块位于上海浦东金桥—张江地区B—2及B—13—4地块,总建筑面积达102万平方米,该地块与汤臣集团高尔夫国际社区、汤臣湖庭花园紧邻。
  公告称汤臣集团在2009年5月与上海市浦东土地发展控股公司签订了合资建立项目公司的补偿协议,合资企业上海汤臣浦东房地产开发有限公司将就住宅部分分期向上海市浦东土地发展控股公司支付20.47亿元收购款,而发展公司与汤臣集团作为合资企业的股东之一将以股东贷款的方式按比例为合资企业提供资金以支付住宅用地的代价。但由于未获得政府审批通过,现改为由汤臣集团独资开发,并将于上海市浦东土地发展控股公司签订二次修改协议,以分四期方式支付给上海市浦东土地发展控股公司18.2925亿元。
  汤臣集团表示,鉴于该地块仅靠上海浦东陆家嘴商务区及接通上海主要交通网络,且目前上海适合发展低密度项目的大幅土地供应极度有限,本次交易将为集团提供独有商机。据介绍,汤臣集团计划将该地块分期开发成为一个总楼面面积为213230平方米的低密度住宅项目。首期工程预期2011年6月开始动工,并预计在2013年竣工,整个项目发展预计总建筑成本约为30亿元,将由汤臣集团内部资源、银行融资及或预售住宅开发项目拨付。
  对于为何在二次修订中,改为独资的营运方式。汤臣集团也在公告中称,该地块董事预期独自发展目标部分将使得公司在无须征得少数合作伙伴的同意下进行发展项目,进而加快发展步伐。
  分析人士指出,汤臣集团近年来可供销售的物业并不多,此次拿地也是为了储备开发资源。据统计,2009年浦东土地交易的住宅土地总面积约为132153平方米。而该地块面积约为300700平方米,高于2009年浦东住宅土地总面积。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2010年9月29日-2010年10月12日)】
  9月29日-10月12日(截止10月12日17:00)(不含10月1、2、3、11日),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:8369(套),总面积为:957856(平方米)。
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【上海出台楼市调控新政】
  为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施,巩固调控成果, 10月7日,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条,主要内容如下:
  一是严格执行差别化信贷政策,抑制不合理住房需求。
  各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
  二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。
  暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。
  三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。
  按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。
  四是动迁安置房提前上市交易。
  为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房),允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。
  五是提高商品住房预售门槛。
  对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目,要求完成至主体结构封顶并通过验收,方可申请商品住房预售许可,确保房屋质量安全,切实维护购房者合法权益。
  六是着力推进住房保障工作。
  逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造,有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套。
  七是进一步规范房地产开发经营行为,加强交易秩序监管。
  《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米;项目规模小于3万平方米的,应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售,销售价格超出申报价格的,应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
  八是本市将继续增加居住用地供应总量。
  保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度,要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。
  上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则,加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系,加大供应和需求双向调节力度,切实增加普通商品住房供应,引导居民合理住房消费,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件,促进本市房地产市场平稳健康发展。
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【上海楼市长假意外井喷 限购效果或滞后】
“‘限购令’会成为上海房地产界10月份的热点,眼下威力虽不明显,但中长期却可能是影响市场的一剂猛药。”上海一个高端住宅楼盘的营销总监在“十一”长假后的第一次内部营销会议上提醒所有与会者,要重视上海市10月7日公布的“限购令”,它会让基本已经明确了回暖趋势的上海楼市重新变得卜朔迷离。
  但他说这番话的时候,新政后的上海楼市却像是突然吞下了“兴奋剂”。10月8日,上海新建商品房成交量超过了1000套,与9月最高单日成交量持平,长假后第二天,10月9日的成交量虽有所滑落,但也超过了700套。而10天截至(10月10日)17点30分,上海商品房的成交量已经突破了800套。
  原因:效果需延后显示
  “上海的‘限购令’不是没有效果,而是还没来得及显现。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说,上海房地产交易登记主管部门在10月1日~3日休息,令长假7天的成交量事实上被延后通过网上房地产显示。
  根据他的介绍,整个9月的后半月,上海新上市的商品房总面积超过120万平方米。这些供应量在“十一”长假期间大量销售。但是,却没有立即通过网上房地产予以显示,一直延迟到了长假结束后的8日,才开始逐步在网上房地产显现,因此造就了上海商品房的巨量成交。
  根据他的分析,部分多套房购房者是抢在上海“限购令”出台以前加急买房,这使得整个10月1日至7日上海楼市出现供求两旺的局面,从而出现了10月1日至7日上海商品房成交的井喷。
  同策咨询与研究中心分析经理倪晓玲介绍说,一般情况下,楼市的宏观调控效果总是要在新政颁布的15天后才会通过网上房地产的单日成交量反映出来。因此,上海10月7日颁布的“限购令”实际效果的显现很可能在20日左右。
  尽管如此,大部分业内人士却不看好“限购令”的“效果”。“北京在4月份出台了‘限购令’后,成交量并没有出现大幅度下降,这使得很多人不看好‘限购令’的效果,上海在7日出台‘限购令’后,地产股也在8日出现大幅度反弹。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍说。
  猜测:限购防火墙或遇“木马”
  “限购令”在北京的遭遇,会不会在上海重演?此前,北京房地产业内人士曾反思过“限购令”在北京没有起到效果的原因:北京市场中绝大多数购房者是非本地户口的外地人。而这些人并不在“限购令”的约束范围内,因此北京楼市“限购令”的出台,并没有影响到实际的市场供需。
  好在上海10月7日的“限购令”明确规定,非上海户籍的外地人在沪买房,每户也是限购一套。
  “现在新购房的客户,需要提供自己的身份证、户口簿和结婚登记证明,非上海户籍购房者还要提供纳税证明。”美联物业的分析师罗寅申说,依靠户口簿、结婚证以及到民政部门查询婚姻登记与通过银行征信系统获得的材料和信息,上海市房地产交易登记主管部门很容易了解到办理登记的购房客户是否属于“限购”范畴。
  但是,对于那些夫妻双方均不是上海户籍人口,又不在上海办理结婚登记的,同时也没有在信贷征信系统中,显示已婚记录和配偶身份信息的外省市人口,上海市房地产交易登记主管部门很难查询到他们的购房情况。
  不过上述营销部门负责人认为,上海市房地产交易主管部门有可能会向各地民政部门发出查询函,查询申请购房者的婚姻登记和户籍情况。只是,再严密的防火墙,都有被“木马”突破的可能。“限购令”同样有可能被狡猾的炒房者制作的楼市“木马”偷袭。一些业内人士分析,部分炒房客有可能会以父母和岳父母的名义买房,那些大规模炒楼的购房者甚至可能以公司名义买房。
  早在2006年,汤臣一品就建议客户以公司名义买房。而在过去几年间,也不断有人以公司名义大量买房,又大量向外兜售“二手房”。而这一次上海的“限购令”仅仅规定了家庭的“限购”,并没有规定公司的“限购”。
  预期:房产税或延后出台
  尽管“炒房者”的“木马”,依然有攻破政策“防火墙”的空间,但是这样的空间正变得越来越小。
  宋会雍说,“限购令”会让上海楼市的投机和投资现象大大减少。和宋会雍一样,上海一家高端住宅楼盘的营销总监也表示,“限购令”会让上海高端住宅买家更为谨慎出手,购房的方式会从分散购买多套房,到集中购买一套房,使得成交量在短期内出现大幅下跌。楼市极有可能会冷上一段才会重新回暖。
  与此同时,由于很多在长假期间的成交合同,实际上要等10月7日以后才完成了“网签”。按照上海市住房保障和房屋管理局局长刘梅生对于“限购范围”的解读,上述购房者已经属于“在上海限制购房的群体”。为了重新拥有购房的选择权,部分已购房者很有可能选择撤订、退房,并因此出现大规模的退房潮。
  但是,市场的上述冷淡很有可能只是暂时现象。分析师们预测,上海在明年春节前还有可能会形成新一波成交热潮,并产生新一轮房价上涨的压力。
  “未来还会有新的房地产政策出台,但不会是房地产税。”宋会雍说,上海“限购令”仅仅是政府要延续楼市宏观调控的决心表达之一,此后还会不断有政策出台。从目前的情况来看,房地产税这一楼市调控的“王牌”出牌的时间还有可能继续被延后。
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【上海二手房成交陷对弈状态】
  新“国十条”二度出台,上海“沪十二条”细则紧随其后,开发商与政府、房东与购房者的“攻防战”也再次打响。在采访中了解到,截至目前,上海二手房市场受政策影响再次陷入对弈状态。
  美联物业上海区副经理丁伟表示,无论是“国十条”还是“沪十二条”,对未来成交量变化有着很大影响,短期内将出现因市场信息不对称而引起的混乱。在该轮调控政策的挤压下,“银十”基本落空。不过一线城市的低迷状况,可能造成二三线城市的成交再次火爆。另外未来价格方面短期内还不会有太大调整,量跌价滞将是市场的初步反映。
  投资客开始恐慌
  在采访中了解到,目前二手市场对政策的反应已从国庆后头两天的心理影响逐步过渡到实质情况。美联各分行普遍接到挂牌房东打来的电话,询问关于新政对其造成的影响有多大。而在询问之后有些房东将房源的价格下调少许,也有部分房东在得知自身挂牌价难觅买家的情况下,选择阶段性撤单。
  与此同时,一些成熟板块的业主心态基本稳定,挂牌量变化不大,对于价格也没有任何松动,也有不少业主临时撤牌,选择继续等待。如金桥、春申、七宝等发展成熟、配套完善的板块。汉宇地产市场研究部对于旗下门店抽样调查,以下因素使业主心态稳定——
  首先,这些板块的刚性需求量大,配套完善使价格具备抗跌性;其次,很多业主对于政策已经产生抗体,依然看好后市,不着急销售;再者,大量“连环套”的置换型业主对市场的风险承受力强,心态普遍比较平稳;最后,“限购令”使部分业主担心卖房之后自己没有资格买房,所以惜卖。
  而一些外围的新兴发展板块,不少投资者开始有所松动,出现了一些议价空间,一改9月份的坚实。如松江新城板块,汉宇地产分行经理介绍,由于新城板块大约有50%的投资客,对于连续的政策出台,有些投资客心里已经出现一点恐慌,选择赶快出手。如一套位于保利西子湾的两房,上家是浙江的投资者,上个月报价117万元,没有一点谈价余地。国庆之后,随着政策出台,便打算立刻脱手,最终成交价为115万元。
  刚需客仍勇于入市
  对于买方而言,普遍都陷入了观望的趋势,不论是外围的新兴板块还是发展成熟板块的准购买者全部放慢了脚步。
  根据汉宇地产对于分布于全市的门店调查,带看量虽然没有减少,但是购买的意愿已经明显降低。如张先生夫妇本来看好顾村板块的公园壹品的一套80多平方米的两房作为今年年底的婚房,已经准备国庆后就签合同,但是细则出来后便取消了购房计划,因此甚至连婚期都推迟了,不可不谓观望的严重。
  一些带看中的购房者也表示,因为新政原因,虽会继续看房,但最终是否购买则需再考虑下。但也有少部分刚性需求购房者在此时间段依旧勇于入市,其认为楼市限购令等只是短期行为,楼市长期仍是看涨,目前看到性价比适合的房源如不购买的话,一旦限购令解禁,庞大的积压需求可能会如2009年般快速助推房价向上。
  此外,随着“沪十二条”细则中将动迁房的上市时间从5年缩短至3年,目前符合这一要求的房源也变得炙手可热。由于其房龄比较新,小户型较多,且税费低于商品房,所以受到刚性需求的青睐。但是由于此批房源的自住需求比较强烈,而且业主也基本没有贷款压力,出售意愿不强,所以挂牌量并没有大量增加。其中泗泾、浦江板块符合要求的房源较多,如泗泾的新凯家园、浦江的世博家园等等,最近的挂牌量比较稳定。
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【上海上千万元豪宅逆市热卖】
虽然“沪十二条”首次对于开发商楼盘预征土地增值税,并设定“限购限贷”政策,但这并未阻挡沪上高端房源热销。业内人士笑称,刚刚过去的周末,沪上两个千万元豪宅热销,主要是前期“蓄水”充分,使之均价飙涨迅猛。
  10日上午,来到位于新江湾的仁恒怡庭售楼现场,那里已经停满各种车辆,宝马、奔驰比比皆是,车牌属地全国遍布。据悉,该楼盘当日开盘房源为173套,主推170平方米、195平方米大户型多层公寓,以及220平方米、330平方米叠加别墅。销售人员说,开盘均价每平方米5.5万元—7万元,面积最小房源的售价也超过1000万元。
  在10日的销售中,仁恒怡庭还张贴公告,称因接待能力有限,婉拒那些没有预交意向金的看房客进场。11时左右,在一辆宝马车边采访到一位购房者,据他介绍,该楼盘拿号是8日,当天就有300多个客户,拿号都交了30万元意向金。“我拿到100号以内的,前面的基本上都没放弃,我也选了一套。”该购房者说。
  与此同时,位于闵行的一个豪宅也同日开盘,均价在每平方米5万元—7万元,开盘245套,面积最小250平方米。截至8日22时,该楼盘已预定163套,售出2套。
  对此,中房信分析师薛建雄认为,政府新政虽然设定很多限制,短期采用“限购限贷”政策,但实际作用有限。试想房产投资者都是为了获得房价上涨的巨额回报而投资房产的,他们希望获得高回报,还是可以通过其他家庭成员甚至其他人身份来投资购房,通过其它途径获得贷款。如果预期会出台的房产税与营业税等政策组合起来,将使得房产投资的成本大幅提升,从而降低投资回报。那投资者就会在这个成本和人民币升值带来的房产升值空间之间进行比较,如果预期征税后的房产投资回报率还很高,房价还是难改上涨趋势,这就会迫使政府加税以抑制房价。
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【上海甲级写字楼需求旺盛 业主租金期望值走高】
  在中央商务区甲级办公楼平均租金仅约6.6元/平方米/天的当下,浦西静安寺会德丰广场、南京西路1788广场以及浦东陆家嘴太平金融大厦都大胆地叫出了8~10元/平方米/天的高价。
  国际五大代理行指出,这主要因为今年以来,上海甲级办公楼租赁成交量升温迅速。伴随旺盛的市场需求,业主对租金的期望值也随之走高。
  上半年吸纳量大增
  据仲量联行、DTZ戴德梁行和高力国际介绍,今年第二季度,经济快速发展,国内企业和跨国企业扩张需求加剧,市场中甲级办公楼租赁业务增量明显——包括德国汉莎、日立集团、施贵宝分别在静安区的会德丰广场租赁1100平方米、4500平方米和6200平方米的办公面积;大华银行在陆家嘴信息中心租下5000平方米;优衣库在黄浦区的恒基名人商业大厦租赁2700平方米的办公面积;德事商务中心在浦东新区的国金中心二期租赁2600平方米的办公面积;黑石财团也在陆家嘴星展银行大厦租赁了1000平方米的面积。
  第一太平戴维斯提供的数据更显示,今年第二季度上海甲级写字楼市场的净吸纳量为11.63万平方米,上半年累计净吸纳量已相当于去年全年净吸纳量的76%。
  在此过程中,浦东、浦西中央商务区的甲级写字楼无疑成为最大受益者。会德丰广场和浦东陆家嘴的未来资产大厦即是其中两大典型。据知情人士透露,在度过相当长的预租期后,会德丰广场的租赁业务在今年破冰,目前已迅速确认近三成面积的租赁成交,更有其他逾一成面积的租赁业务正在洽谈中;与此同时,未来资产大厦的出租率在今年第一季度达到了89%,并在第二季度上升2个百分点至91%。
  此外,据仲量联行方面介绍,目前在陆家嘴,东亚银行大厦出租率已经达到97%,汇丰银行大楼(国金中心一期)出租率为96%,时代金融中心为92%,而区域地标环球金融中心出租率也已达74%。
  随着优质办公楼被逐渐消化,扩张企业开始把目光聚焦到高品质的新楼中。DTZ戴德梁行商业部董事陈浩介绍,目前新鸿基地产的环球贸易广场(原襄阳路项目)、南京西路1788项目和浦东太平金融大厦均表现突出,“这几个项目带看率很高,1788项目和太平金融大厦的报价都在8~10元/平方米/天。”
  业主“朝南坐”时机未到?
  事实上,目前报价达到8~10元/平方米/天的大有人在,据上述知情人士透露,会德丰广场目前的报价也已达到8~10元/平方米/天。
  不过,一位在浦东陆家嘴拥有甲级办公楼的开发商表示,会德丰广场目前出现过7.5元/平方米/天的成交租金,淮海路的香港新世界大厦则有近1.5万平方米的空置面积,日租金在6~6.5元/平方米。
  难道,甲级写字楼的真实成交价格并不如表面报价那么风光?
  事实上,从各机构发布的二季度末甲级办公楼租赁成交价格可以看出,多数甲级办公楼业主的“理想”与“现实”还存在一定差距。仲量联行提供的2010年第二季度报告显示,当季上海中央商务区甲级办公楼市场租金为6.6元/平方米/天,环比上升3.9%,同比上升2.2%;DTZ戴德梁行提供的二季度甲级办公楼租金在6.8元/平方米/天;高力国际提供的数据为7元/平方米/天。
  “甲级办公楼租金确实有明显上涨,但和金融海啸之前的水平比,还相距甚远。”陈浩指出,考虑到目前企业扩张需求加剧,短期内,预计上海办公楼空置率继续下跌,租金小幅上扬。“但目前世界经济还不稳定,并且,市场中还有不少关于经济二次探底的说法,真实的甲级办公楼市场可能还会经历波动。”
  陈浩认为,如果将时间跨度延伸至未来的4个季度,预计上海将有超过70万平方米的新增供应进入租赁市场,可能会带来甲级写字楼市场空置率季节性的波动,引致空置率上扬。“还是要审慎对待市场,不能太过乐观。”
  无独有偶,高力国际方面亦预期,尽管短期内市场呈现租金上升和空置率下降的趋势,但下半年大增的供应量或会扭转甲级办公楼的复苏趋势。高力国际分析师认为,在浦东、黄浦和徐汇,大量新增供应将会使空置率在年底剧升,将导致租金走弱。
  高力国际方面指出,今年第二季度上海甲级办公楼租金跌幅最大为静安区,“因为该区域对新增供应依然难以消化。加之最近高居不下的空置率,静安或将在年底前失去其自2006年第四季度以来上海最贵办公区域的地位。”
  看来,至少目前为止,甲级办公楼大业主的“心头大石”还悬而未落,想要“朝南坐”也有待时日。 
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北京房地产
【北京二套房契税上调至3%】
  9月29日“国五条”出台后,京沪深穗各地方细则也相继出台,房地产调控政策进一步完善收紧,近日,全国主要城市纷纷出台契税新规定,主要针对市民购买二套及以上住宅,契税税率全部上调至3%。
  按照“国五条”的最新要求,从10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房,减按1%征收契税。个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。
  最新的房地产调控细则延续了此前调控的核心诉求,最大限度的保障居民的首次置业,满足人们对住宅的刚性需求。在住宅投资需求抬头迹象明显的情况下,一线城市的调控细则中纷纷提及限制居民购房套数,并且调整了个人购房交易环节中的契税。北京的个人购房契税征收调整政策已经开始落地执行,居民非首次购买普通住宅,契税将不再享受减免优惠,税率从原来的1.5%恢复到3%。
  除北京外,武汉、南京、无锡等地二次及以上购房契税也都调整至3%,亿房研究中心研究员认为,此次国家调整契税优惠政策,将增加新房、二手房税费成本,进一步遏制楼市投机行为。连续出台的调控政策,必定对购房者的心理产生重大影响,为市场降温。
  某房地产中介机构工作人员则认为,新契税政策增加了购房成本,但对价格的影响不会立竿见影,毕竟对于房价一年每平方米几百元的涨幅来说,增加的契税并不高。
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【北京实施保障房审核新规】
10月8日起,《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》正式实施。今后,申请经适房和限价房的家庭,其家庭成员不再包括父母;申请时家庭成员须提供社保、公积金、地税等部门出具的申请前12个月缴纳情况证明。
  上午,从朝阳区住保办了解到,对于从严的保障房审核,从9点多上班开始,已经陆续有市民打电话或到现场咨询相关情况。各大房地产论坛中讨论此话题的网友也不少。其中,不可带父母一起后如何申请保障房,会不会提高申请难度,成了大家最关注的话题。
  两类房申请不再带父母
  内容:经济适用住房和限价房申请家庭成员,只能包括申请人自己、配偶和未成年子女,不再包含父母;廉租房申请家庭成员构成不变,仍可带着父母一起申请。
  根据此前规定,家庭成员越多,申购面积相应越大,四人及四人以上户,限价房和经适房最大都可配售三居。因此,对于无房子女来说,带上父母一块儿申请,可以获得相对宽松的申请资格。之前曾有小夫妻钻政策空子,替双方父母重复申请多套保障房。但适用新政策后,父母被从申请成员中取消,申请房屋的面积肯定也随之减少。而对于此前自己有房而带父母一起申请保障房的子女来说,想要成功申请保障房的难度也加大。当然,父母只要符合标准,也可以单独申请。
  申请需出示三种证明
  内容:申请家庭成员需提供社保、公积金、地税部门出具的申请前12个月缴纳情况证明。无法提供上述材料的,须填写未缴纳上述各种费用的书面承诺。在审核备案过程中,如发现申请家庭成员能够提供但未提供相关材料的,将按照瞒报家庭申请情况处理。其中,社保部门出具的缴纳凭证为《社会保险个人缴费信息对账单》或《参保职工四险缴费情况表》等;积金管理部门出具《住房公积金缴存个人信息》或“住房公积金对账簿”打印的住房公积金缴存明细;个人所得税完税凭证则包括完税证、缴款书、代扣代收税款凭证或个人所得税完税证明。
  在之前举行的本市保障性住房资格专项核查中,就已经通过公积金、社保、个税等方面的数据,来倒推核查申请人的收入、资产是否符合标准,仅原西城区就曾查出6743条不实信息。而此次将三类材料直接列为申请时的资格审查要件,又为前期申请中的“浑水摸鱼”堵上了道路。
  本市户籍可跨“区”选房
  内容:申请家庭轮候期间家庭成员户籍在本市范围内迁移的,可向户籍迁出地住房保障管理部门书面提出保障资格跨区迁移申请。经审核通过后,由户籍迁出区(县)住房保障部门在审核系统中办理跨区变更登记,将申请家庭材料送到申请家庭迁入区(县)住房保障部门,迁入区(县)住房保障部门自收到《跨区变更证明》5个工作日内接收轮候家庭信息。家庭备案日期按照原初次备案日期为准,原登记编号不变。
  允许“跨区选房”,这是保障房申请中的新突破。不过,前提是户籍必须迁移。如果只是居住地变了但户籍始终未变的轮候家庭,不能在其他区选房。而且,跨区选房有时间限制,轮候家庭办理保障资格跨区迁移后两年内不得再次办理保障资格跨区迁移手续。
  售房三年后方可申请
  内容:针对部分申请人故意转移房产造成名下无房假象的现象,“通知”规定了申请家庭必须在出售或赠与的住房办理房屋转移登记手续年限满三年后,方可申请保障性房。起始日期以《房屋所有权证》记载的登记日期(填发日期)或完税时间为准。
 贷款本金退房时归还
  内容:申请人因违规而被要求退房的,区(县)住房保障管理部门作出责令退房决定后,将书面通知购房人在规定期限内提交购房合同或房屋所有权证、身份证明等材料。没有拿到房产证的,停办手续;拿到房产证的,房产证作废。如购房人拒不退回,区县住保部门或房屋销售单位可依法申请人民法院强制执行。
  同时,考虑到有贷款未还清情况,房屋销售单位与购房人先办理银行贷款解除手续后再解除购房合同,并到房屋登记部门办理购房合同注销手续。贷款银行已放款的,由房屋销售单位归还银行贷款本金,贷款利息和违约金由购房人负担。
  另外,在摇号配售方面,新规定也更加人性化。对子女年满10岁的单亲2人户家庭,家庭无原住房的可配售两居室。经适房和限价房申请家庭在轮候期间如家庭成员年龄超过60周岁,将优先配售。区(县)公布的房源预登记截止日期为确定申请家庭成员年龄界定时点。也就是说,在申购时未满60周岁,但在等候房源期间,且所在区县申购家庭参加摇号前,年满60岁的轮候家庭,可优先配售。家庭成员在申购经适房和限价房前已正式办理退(离)休手续,通过资格审核后,因职工退(离)休养老金统一上调而超出收入准入标准,经街道(乡镇)、区(县)住房保障管理部门复核后,可继续保留申请轮候资格。 
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【国庆北京楼市成交量急剧萎缩】
   受“五项措施”和“十一长假”双重影响,国庆期间北京的房产交易市场迅速冷却,新房和二手房成交量的急剧萎缩,终止了节前“五项措施”出台之前的市场“回暖”势头。
  根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示:国庆前6天(10月1日—6日),全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套,环比国庆节前6天(9月25日—30日)的3939套,跌幅超过了80%,与9月同期相比也有近51%的跌幅,但是与去年国庆节前6天相比,新房成交量上涨了44%;全市二手住宅网签总量为138套,环比国庆节前6天的5351套,跌幅达97%,与9月同期相比跌幅也有94%,但是与去年国庆节前6天相比,二手房成交量上涨了55%。  
  国庆节北京楼市成交情况
  造成今年国庆北京楼市成交量与9月份相比急剧萎缩,但是与09年楼市火爆时相比,新房、二手房成交量几近翻倍的原因,伟业我爱我家市场研究院认为主要有三个方面。
  第一,“五项措施”效果立竿见影。“417新政”执行5个月,市场上积蓄已久的大量的自住购房需求在9月份开始集中释放,首次置业、改善型、投资避险等不同购房需求的大量入市,造成了成交量的上涨和房价的反弹。为了遏制9月份房价出现的“回升”势头,以及投资炒房客的回场,管理层出台了旨在进一步加强和巩固楼市宏观调控的“五项措施”,在“十一长假”和“五项措施”的双重影响下,造成了国庆期间楼市成交量的大幅萎缩。
  第二,交易量高于去年同期有特殊原因。去年“十一”长假恰逢“建国六十周年大庆”,北京举办了国庆阅兵和一系列庆祝活动,很多区域实行了戒严和交通管制,这在一定程度上降低了购房人的购房意愿。此外,今年国庆北京共有17个楼盘入市销售,远远多于去年国庆入市的8个楼盘。供应量的大幅增加,以及受政策影响大量新盘的低价入市,使得今年国庆新房日均成交130余套,成交量比去年同期大增。
  第三,有迫切需求的自住型购房人仍会出手。目前市场上仍然存在大量有迫切购房需求的自住型购房者,例如想赶在元旦、春节期间结婚的80后“结婚族”,家庭即将添丁进口的改善型购房人等等。虽然“五项措施”的出台造成了首次置业首付比例的提高,房屋抵押消费贷款不得用于再次购房,但是面对新房的低价集中入市,二手房房源的增加和议价空间的增大,部分购房者仍然会选择出手购房。
  “五项措施”出台后,对于北京第四季度房地产市场的走势,伟业我爱我家市场研究院认为:
  首先,北京由于在4月30日出台的地方细则中已经严格执行了第三套房和外地人进京购房不提供贷款,购房套数的认定也已经采用了“认房又认贷”的从严标准,因此“五项措施”带来的政策变动比起上海、深圳等城市小,市场冲击也会相对缓和。
  其次,虽然“首次置业首付比例的提高”和“房屋抵押消费贷款不得用于再次购房”会使得部分资金实力有限,购房意愿不够迫切的首次置业者和改善型购房人暂缓购房,但是市场上依然存在大批购房需求迫切的自住型购房者,因此10月份到年底的月度新房和二手房交易量不会出现5、6月份的惨淡局面,当然也很难延续前一段时间的快速回升势头。价格方面,由于新房的集中低价入市,二手议价空间的进一步加大,房价将很难延续前一段时间得反弹势头,进而呈现稳中有降的局面,从而为购房人再次抄底提供机会。
  第三,面对自住型刚性需求仍然旺盛的市场,加大供应才是根本出路。随着“国十条”和“五项措施”的进一步落实到位,以及房产税试点的脚步日益临近,预计第四季度北京的新房供应量、保障性住房的供应量和二手房源的供应量将同时出现增加的局面,市场上供不应求的局面将有所改观。
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【北京二手房供需比跌至四年新低】
楼市二次调控后,供需比及成交量双跌将使房价下跌可能性增加。近日,链家地产发布北京市二手房价格趋势研究报告显示,二手房供需比从9月的1:3.1下降到1:2.7;虽然降幅看起来并不明显,但已跌至近四年来又一个新低。专家认为,当前二手房价格下行压力相当大。
  2010年4月以及9月底的楼市调控被很多业内人士划分为两轮调控,而也有部分专家认为二次调控实际是对首轮调控的延续,两轮调控对整个楼市的影响空前。
  随着供需比出现由高到低或由低到高本质变化的2—3个月后,房价拐点也会相应出现。统计显示,二手房供需比已从9月的1:3.1下降到1:2.7。
  此外,10月假期后正常工作日单日成交700套以上,与二次调控后相比降幅未超过30%,与9月初相比基本持平。
  楼市调控新政的执行让业主在价格上有了很大的让步。新政初期的5、6月份,业主预期的挂牌价与实际成交价之间差距在10%左右,7月以后这一差距已扩大到12%左右,10月份二次调控后扩大到13.1%。
  链家地产副总裁林倩表示,目前情况看,供需比支撑价格上涨动力几乎不存在,并且将在未来两个月显现出来。
  她认为,接下来几周供需比及成交量的表现将成为影响后市的关键,如果供需比持续在1:3以下,成交量又从9月的17000套回落至12000套以下,那么年底前二手房房价出现再次下跌的可能性便大增。
  10月份以后至年底,二手房单月成交量很难突破12000套,将为今年3月份以后的一个冰点,因此成交支撑价格上涨动力不足。
  林倩表示,二次调控抑制需求趋势进一步明显,部分需求被阻挡在成交门槛之外,以及部分需求在业主报价不断走高下观望,都会促使成交价下跌,从而影响业主价格预期较高的意志力,导致价格进一步深度平抑。依照二手房之间跟涨领跌的特性,当前二手房价格下行压力相当大。
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【北京三季度豪宅均价57561元 同比涨幅达57.8%】
越卖越少,可越卖越贵,成了北京豪宅市场的新景象。北京市房地产交易管理网日前公布了“2010年三季度商品住宅成交均价排名”,30个楼盘的签约率虽然仅为4.5%,成交均价却再创新高,达到每平方米57561元,环比上涨了7.1%,同比涨幅则达57.8%。
  根据榜单显示,曾五度折桂的东钓鱼台家园,第三季度终于被拉下了冠军宝座,而8月入市的霞公府后来者居上,以每平方米107910元的成交均价,成为京城当下的最贵楼盘,比二季度榜单中每平方米109382元的最高纪录,下降了1472元。
  根据统计,销售均价超过每平方米90000元的项目,从二季度的1个变为3个,30个项目的整体成交均价,也从二季度的每平方米53740元提高到每平方米57561元。
  具体到各个楼盘,约70%的入围项目在三季度出现了价格上扬。例如,四季世家二季度成交均价为每平方米67989元,三季度则达每平方米76719元,上涨了12.8%;复地西绒线26号的成交均价,从二季度的每平方米52619元,上升至三季度的每平方米96162元,涨幅接近83%。
  中原地产市场人士分析,豪宅楼盘多是老项目后期,从企业形象和前期销售压力来看,都不太可能主动将价格下调。因此,三季度的豪宅市场,从整体上呈现出量跌价涨的局面。但可以预见,随着第二轮宏观调控的逐步落实,豪宅市场的成交量在第四季度将面临下探。
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【北京别墅9月价格上涨两成】
  传统销售旺季“金九”致使北京别墅市场出现量价齐升局面。9月份别墅成交量高达14.1万平米,仅次于调控前期最高点,环比上涨31个百分点。同时,成交均价也并不显弱,每平米为28,063元,环比上涨20.5%;该价格为08年以来的历史最高点。 
  火爆销售市场似乎并未影响到供需的另一方。9月份别墅新增供应量环比下降42.9%,为4.43万平米;共计120套,相比8月份下滑五成有余。而且该供应量已跌至今年以来第三低点,仅次于3月及7月份。同时,本月的新增多为独栋及联排别墅。 
  尽管9月份别墅市场供需双方冷热不均,但并不影响市场整体上扬;这源于今年6月及8月份新增供应较多,而且由于别墅自身特性决定不可能像普通住宅那样实现快速销售。另外,从历史数据看,10月及11月份别墅新增供应会有所回升。 
  9月北京别墅新增供应,即批准上市面积为44,248平米,共计120套,环比8月份分别下降了42.9%、53.3%。供应量跌至第二今年以来第三低点,仅高于3月及7月份。在所有新增供应中几乎没有纯新盘,多数为老盘新开,如供应量较大的富力湾新增1.46万平米,30套独栋别墅;新里西斯莱公馆新增46套联排别墅等。 
  新增供应量趋势看,与09年极为相类似。在8月份为了迎接“金九银十”供应量大幅增长,随后急速回落。以08年及09年的历史经历看,供应量在10月及11月将有所回升。不过,整体供应量与去年同期相比依旧偏弱,9月份供应面积同比下降49.6%。 
  9月份新增别墅类型依旧为独栋、叠加及联排,环比8月均出现不同程度下滑,而双拼别墅已连续三个月无供应量。其中,独栋新增面积为1.46万平米,30套;叠加为0.32万平米,18套;联排为2.65万平米,72套;联排别墅已呈现连续三个月供应量位居榜首,如9月新增供应较大的新里西斯莱公馆为联排别墅。 
  尽管北京别墅市场与09年同期相比依旧尚未恢复,但交易量自今年5月份起已呈逐步上升趋势;已基本上摆脱了严政对其影响。9月份北京别墅成交面积为14.1万平米,338套,环比分别上涨31%、6.3%。与去年同期相比下降42.9%,但跌幅在不断缩小。 
  在8月份大规模新增供应下,北京别墅市场展现了“真实的金九”。9月份成交面积已超过3月份,仅次于4月份,位居第二位;而且已接近调控前的最高位。单个项目看,顺义区的丽宫以1.86万平米,17套位居榜首。其次是保利垄上1.27万平米,31套,该楼盘为8月份销售冠军。紧接着是君山及天竺新新家园分别成交1.23万平米、26套及12.09万平米、31套位列三、四位。 
  传统销售旺季不仅给北京别墅市场带来量的上涨,价格的涨幅同样惊人。9月份北京别墅成交均价每平米28,063元,环比上涨20.5%。同时,价格已涨至今年以来的最高位,与调控前的最高点4月份每平米24,225元相比上涨15.8个百分点,每平米上涨3,838元。 
  别墅成交均价的上扬,与成交量回暖有直接的关系。高企成交量致使高价别墅出现成交,9月份在所有楼盘中最高成交单价一度出破每平米8万元。单价位居榜首的紫玉山庄以每平米80,683元成交1套,该价格明显高出前几个月最高成交价,由此高企的单价对均价起一定的拉动作用。单个楼盘看,均价位居第二的为西苑好山居,每平米66,355元;其次是亚运新新家园、北京玫瑰园成交均价分别为每平米50,058元、49,122元。 
  传统别墅大区顺义在9月份成交量异常突起,超越8月份榜首的昌平区,为5.21万元。该区域不仅在楼盘数量上占优势,而且单个楼盘成交量也位居前列;如丽宫成交面积为18,556平米、17套,天竺新新家园12,091平米、30套等。 
  其次是昌平区成交面积为23,051平米,而9月及8月销售冠军保利垄上位于该区域,对昌平区成交量上扬有一定的带动作用。跟随其后的是大兴、密云分别成交15,522平米、15,635平米;上述两区域成交量榜首项目分别为新里西斯莱公馆10,786平米及君山12,344平米。其余区域只有朝阳超过1万平米,为11,088平米。 
  9月份独栋别墅成交量达到高点为8.3万平米,环比上涨40.9%,仅次于调控前4月份的最高点;并且延续上涨的趋势。在四类别墅中仅有叠加别墅环比下跌61.4%,成交面积仅为0.91万平米。而涨幅最高的联排别墅,环比上涨了96.4%,为4.43万平米。其次是双拼别墅上涨83.2%,成交面积仅为0.46万平米,但该成交量在所有类型中处于垫底,这与双拼别墅供应量一直偏低有关系。 
  在价格方面,由于独栋别墅高企的成交单价致使别墅市场价格整体上扬,如紫玉山庄成交单价高达每平米80,683元。9月份北京别墅成交均价为每平米28,063元,环比上涨20.5%;其中独栋别墅成交均价为每平米31,245元,环比上涨21.2%;这是源于个别别墅成交单价过高所致。叠加为23,482元/平米,环比上涨21.9%;联排为23,416元/平米,环比上涨12.5%;双拼为24,498元/平米,环比下跌2.2%。 
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【北京写字楼商业地产二季度持续回暖】
分析人士认为,经济复苏、跨国企业需求增加以及新增供应稀缺,带动2010年上半年甲级写字楼市场持续活跃,而到下半年,这种向好趋势仍将延续。
  第一太平戴维斯最新数据显示,第二季度北京甲级写字楼市场租金提高4.3%,达到166.5元/月/建筑平米。市场平均空置率减少1.4个百分点,降至16.7%。此外,净吸纳量环比增加10.5%,达到154500平方米。
  在北京市场,二季度优质购物中心首层平均租金环比增长5%。二季度新增供给建筑面积267600平方米。预计今年下半年,优质商铺市场租金将保持小幅上涨趋势,空置率也会保持稳定。
  商业地产与住宅市场不同,商业地产的走势如何与国际国内经济的走势基本平行。2009年,金融危机爆发后,国内商业地产陷入谷底,直到2009年二季度开始出现好转。
  “今年财政部将继续实施积极的财政政策,在稳定外需的同时,继续注重扩大内需,通过扩大就业,减免税收,扩大消费补贴范围等一系列措施,进一步刺激消费。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示,这些措施推动了商铺的出租。
  金融危机的好转也直接推动国内写字楼的回暖。林木雄表示,目前资金充裕的国内金融机构频繁出手购买、租赁甲级写字楼物业,境外跨国企业的租赁需求亦开始出现复苏迹象。
  机构普遍预测,下半年国内对于优质写字楼和商铺的需求会继续增长,租金有望小幅上涨,空置率将持续低位。
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长三角区域市场环境
【南京国庆七天认购千套同比降三成】
9月29日,中央各部委出台“最严厉调控政策”时,曾明确要求各地要“立即”研究制订实施细则,且明确提出,已发细则的地区要根据本次各部委政策进行调整和完善。随后,三城市陆续出台调控细则,更有消息称房产税开征在即。上海雷厉风行地出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,再次试探市场承受能力。
  南京楼市在这一系列调控政策下,大部分楼盘再次从前期的疯狂中,回到观望状态,国庆7天长假期间,南京楼市认购、成交双双下滑。另一方面,部分楼盘因开出合理价位,吸引了一批刚需购房者,在市场普遍遇冷的情况下,仍取得了不错的销售业绩。专家称,在日前调控政策影响下,南京楼市多股力量交织,国庆楼市呈现冷热不均态势。 
  优惠预期“潜伏”开口先问折扣
  国庆期间,从多家售楼处了解,看房人并不比平时少多少,但相比前期问什么时候开盘,均价多少,目前买房人最关心的,是新政后楼盘有没有降价。
  江宁某楼盘一位销售人员表示,国庆期间,她接到前期登记的不少客户电话,电话里问的最多的就是:“你们现在有多大优惠?”一旦被告知优惠幅度和前期相差无几,其中部分客户甚至会善意“提醒”:“国家都再次出调控了,你们还不快点降价跑量啊!”
  该销售人员表示,新政出台后,她手上几个打算买房的客户几乎都选择了观望,“什么时候降价了再出手”成了他们的共识。
  江北一盘不给力,零认购零成交
  江北一楼盘在国庆期间推出了一栋高层住宅楼,各项优惠后的销售均价仍达9600元/平方米。10月5日上午,来到售楼处的时候,大厅的沙盘前仅仅只有两位购房者在了解情况。张贴在售楼处玻璃幕墙上的房源表上显示,开发商推出的70多套房源,仍然是零认购零成交。
  据了解,该楼盘由于临近建设中的纬三路过江隧道,此前开盘销售价格一度超过11000元/平方米。此次国庆期间推出的房源,乃是开发商拿出的一批“特惠房源”,销售均价下调到了9800元/平方米,一次性付款给予300元/平方米的优惠,商业贷款给予200元/平方米的优惠。算下来,这批房源的销售价格虽然约为9600元/平方米,这样的价格和江北8000元/平方米的板块价格相比,仍然高出了一大截。
  在售楼现场,一位售楼小姐对其客户表示,“如果不是急着买房住的话,可以等等再买房。现在又出了新的调控政策,等一等再买房的话,不敢说房价一定会跌,最起码这段时间房价不会再涨了。”
  此外,国庆期间,位于幕府西路一家楼盘开盘,推出近140套房源。在开盘前,开发商透露此前已经有150组购房者缴纳了诚意金,表达了购房意愿。在开盘当日,销售现场也赶来了200多组购房者。不过,不少购房者担心接下来房价会降,都临时放弃了选房。开盘当天,该项目的认购房源不足30套,绝大部分缴纳诚意金的购房者,最后都选择了观望。
  新政后,板桥还要摇号买房
  新政前,板桥某楼盘多次出现日光,30日,赶在长假的最后一天,该楼盘再次开盘,推出500余套房源,吸引了1200余位购房者,开发商再次选择摇号选房。
  该楼盘推出的二期共有500余套平层房源,户型面积为64平方米、73平方米与104平方米。现场给出了最高96折的优惠。据悉,64平方米的房源价格在58-61万之间,73平方米的房源价格在71-73万之间,而104平方米的房源在100万左右。开发商工作人员表示,前期这批房源共登记了937位诚意金客户。据悉,截至晚上7点,该楼盘共认购410套房源。去化率超过80%。
  此外,位于仙林大学城的诚品城项目,10月6日开盘,推出143套现房,面积为90平方米和100平方米,最低价9800元/平方米起售,均价11000元/平方米。一次性付款97折,商贷98折,公积金也享受98折优惠。29日晚上,从售楼处获悉,目前该项目已经销售100多套,去化率达到了70%。
  低价入市的都是“半日光”
  与不少老盘死扛前期价格不同,部分开发商选择了低价入市的营销手段。
  10月6日,江宁大学城板块某纯新盘开盘,据悉,这是新政后首家开盘的纯新盘。
  当天上午,该楼盘推出108套房源,有78、101、105平方米三种户型,一次性付款98折,商贷99折,会员还享受总价1%的优惠,针对首次置业者推出总价2%的额外优惠,折后均价8200-9000元/平方米之间。
  据了解,该楼盘目前周边项目均价为10000元/平方米左右,一位购买者表示,“虽然新政出台了,但我觉得房价也不会降得太多,这次已经比我预期便宜了1000元/平方米,房源合适我就买了。”两个多小时后,从该楼盘售楼处传来消息,108套房源基本售罄。有购房者戏称,这下不是“日光”了,而是“半日光”。
  从这几个热销楼盘的相关人士处了解到,由于这几个楼盘推出的多为“刚需”房源,其购房主力军也是首次置业的购房者。
  7天认购千套同比降3成
  据统计,这个国庆长假,南京楼市共有13家楼盘开盘,上市房源超1200套。日前从网上房地产统计数据获悉,截至7日晚上11时,长假7天,南京楼市共认购1034套房,日均认购148套房源,7天共成交354套。其中除了1日与7日日均认购突破200套外,其他5天均只有100套左右的认购,而国庆前6天,成交量仅为133套。
  这个数字与国庆前日均认购200多套相比,有所下滑。相比去年国庆长假认购1474套的成绩,今年降幅达30%;成交354套,同比略有增加。
  从国庆期间南京楼市多方反应来看,市场内多重力量交织。一方面部分购房者期盼调控力度,再度进入观望状态;另一方面,一批购房者无惧新政。某房地产分析人士表示,近年来有关房地产调控政策不断出台,房地产市场并没有出现较大的下降,反而持续上涨,今年以来,虽然有“史上最严调控”开道,近日又出台了“加强版国十条”,但房地产行业牵涉太多利益,又和国民经济发展紧密相连。该人士表示,接下来市场怎么走,还有待进一步观察。
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【南京二手房市场”量价齐跌”】
  2010年10月4日-10月10日,南京二手房市场“量价齐跌”。全市二手房成交共619套,环比下降40.4%,成交面积为50868平米,环比下跌44.5%。本周,全市二手房挂牌均价基本保持稳定,环比只下跌3.9%,城八区中各区域价格下跌居多,白下、鼓楼、江宁、浦口、玄武、雨花几区的二手房挂牌均价下跌较明显,下关区二手房挂牌均价保持稳定。
  近来出台的楼市相关调控政策,让许多看房者更具理性,同时,大幅度降低购买力量的调控政策预示中国楼市政策环境逆转。此次调控将导致购房者对后市有更大的期望,所以选择观望的人会越来越多。从而在短期内对目前的市场成交量反弹有一定的抑制,导致成交量下跌,又重回到“国十条”出台时的状态。暴风骤雨般的调控推波助澜了房地产市场观望气氛的形成,但关键是市场要的不是这种状态,而是要房价下降,而这时就要靠政策的执行力度了。
  从各行政区挂牌均价走势来看,本周价格环比下跌的区域包括白下、鼓楼、江宁、浦口、玄武、雨花、秦淮,其中跌幅最大的区域是浦口和白下,分别为4.7%和4.4%,其次是玄武和雨花,环比下跌分别为2.7%和2.2%,江宁区的跌幅为1.0%,其余跌幅均在1%以内。在价格上涨的区域中,六合挂牌均价涨幅最大,环比上涨5.1%,栖霞涨幅为2.4%,其余涨幅在2%以内。
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【苏州9月楼市量价齐升】
9月苏州楼市量价齐升,截至9月30日全市住宅商品房共计成交6402套,较上月增加2741套,增幅为74.87%;成交面积为743698.78平方米,较上月增加了334793.85平方米,增幅为81.88%;成交均价为10470.62元/平方米,较上月增加了119.80元/平方米,增幅为1.16%。从各个片区看,吴中区、园区以两千多套排名前两位、新区名列第三。
  9月延续了8月苏州楼市的火爆,名副其实的成为了金九月,“有开盘就有成交”的热销场面频现,房源去化的速度也非常快。据搜房网数据监控中心统计,10月苏州楼市42个住宅项目计划开盘,其中有16个是首次面市的全新楼盘。园区与吴中区依然是推新的重点区域,两区有24个楼盘推新,这个量占全市近六成。2010年10月1日-4日第13届苏州住宅产业博览会共有展示楼盘50余个,展会上的集体亮相也让购房者能够方便快捷的一次性全面了解在售及待售房源的情况,在方便挑选之余也能按照自身的经济实力淘到合适的房子。近日,国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨,所谓“二次调控五项措施”,为了巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。我们可以看到苏州房地产市场价格近期基本稳定,除去高端房产成交带动拉升价格上涨之外,普通住宅项目均价基本稳定,只要开发商能在量升的同时保持价稳,再加上各类优惠促销活动,成交量方面应该不会受到太大的影响。
  9月苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是:吴中区2201套(上月943),占全市34.4%;工业园区2072套(上月1492),占全市32.4%;新区693套(上月276),占全市10.8%;相城区626套(上月472),占全市9.8%;沧浪区545套(上月368),占全市8.5%;金阊区229套(上月80),占全市3.6%;平江区36套(上月30),占全市0.6%。9月份苏州市区日均成交213套,单套成交面积为116平方米左右,本月成交量较上月大幅增加,成交面积也随之大幅增加,成交均价10470.62元/平方米,较上月上涨1.16%;而与去年同期相比,成交量减少1309套,成交均价有了近43.72%的增长。
  苏州9月住宅类商品房共计成交6402套,较上月增加2741套,增幅为74.87%;成交面积为743698.78平方米,较上月增加了334793.85平方米,增幅为81.88%;成交均价为10470.62 元/平方米,较上月增加了119.80元/平方米,增幅为1.16%。
  吴中区与园区依然是成交大户,本月更是各以两千多套的成交量占据全市的前两位,以六成以上的成交量领跑全市,本月接踵而来的开盘及加推更是促成了成交量上涨的主要因素,成交量的提升也促进了开发商更多的将开盘加推提上日程,开发商的各种让利优惠使得部分需求有所释放。
  9月苏州市区住宅类商品房成交均价为10470.62 元/平方米,较上月涨幅为1.16%,成交均价基本维持在万元左右,主要是商品房的成交为主;同比去年9月,成交均价经过一年的时间均较去年走高,其中园区的增长幅度相对最高。
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【无锡黄金周商品房成交同比跌幅36.58%】
10月01日-10月07日,无锡市商品房(不含经济适用房和定销商品房)成交量54637.51平方米,同比减少31517.63平方米,同比跌幅为36.58%;全日成交套数为533套,同比减少223套。
  10月01日-10月07日,全市商品住宅成交量为49938.19平方米,同比减少32954.24平方米,同比跌幅为39.76%;全日成交套数为455套,同比减少227套。
  10月01日-10月07日,全市商品房成交量呈震荡回落态势,全市商品房成交量为54637.51平方米,同比减少31517.63平方米,同比跌幅为36.58%;成交套数为533套,同比减少223套;
  10月01日-10月07日,全市商品房成交量呈震荡回落趋势,住宅物业和办公物业同比去年成交有所下降,商业物业呈上升趋势。全市商品住宅成交量为49938.19平方米,同比减少32954.24平方米,同比跌幅为39.76%,住宅物业占商品房成交量比例为91.40%,商业物业占商品房成成交量比例为7.73%;
  全市住宅成交分析
  10月01日-10月07日,全市商品住宅成交表现出量价齐跌的成交态势。全市住宅成交面积49938.19平方米,同比减少32954.24平方米,同比跌幅为39.76%;商品住宅成交均价为7322元/平方米,同比下跌6.20%;
  10月01日-10月07日,全市商品房成交量急速下降,全市七个行政区中,仅惠山区同比去年成交有所上升,其余六个区域同比均出现不同程度的下降;在区域成交占比上,惠山区由于多个楼盘的较好表现所占比重达到了50%;
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【无锡国庆七城二手房成交惨淡】
  国庆节的楼市调控,让原本有些微热的楼市突然猛降下去。据搜房无锡二手房网相关数据的统计,9月30日,无锡二手房成交量达到332套,是今年目前为止成交量最高的一天。而接下来的国庆节,无锡二手房的成交量并不理想,国庆三天并未有成交量。4日成交2套,5日6套,6日未有成交量,7日成交5套。国庆七天,让无锡二手房着实“冷”了一把,仅成交13套。
  二手房:中介门店冷清下来
  与此同时,锡城各大中介门店迅速冷清下来,看房人明显减少。“9月下旬,我每天都要带五六组客户看房,可是黄金周这几天我只带了两组客人看房。”清扬路上一中介公司经纪人周阿姨表示,第二轮调控政策出台后,客户的观望情绪非常明显,这几天约人看房都变得困难起来。从本市多家二手房中介公司了解到,今年“十一”黄金周期间门店客户到访量与去年同期相比下降了70%左右。
  部分中介公司人士透露,截至目前,“十一”期间二手房买卖的业务量与9月末相比出现了30%左右的降幅。大众房产的李娜经理分析,黄金周成交量的回落主要源于假期市民出游的客观影响以及“二次调控”效应的初步显现。
  商品房:国庆仅成交543套
  “10月1日,86套;2日,146套;3日,97套;4日,35套;5日,66套;6日,52套;7日,61套。”根据商品房网上备案系统数据显示:长假7天,全市商品房总成交为543套,尚不及中秋3天的成交量。受二次调控新政等多方因素影响,原本被寄予厚望的“银十月”开场遇冷。
  国庆期间,锡城各大售楼处的人气锐减。与二次调控之前相比,不少楼盘开盘当天的成交数明显减少。
  据统计,全市商品房认购量从国庆开始出现了明显的下降。9月份的最后6天,全市共卖出商品房2339套,平均日销售高达390套,尤其是国庆前的最后一天,也就是二次调控出台的第二天,成交544套,创下单日销售套数之最。然而进入“十一”长假之后,认购量沿直线下滑。
  二次调控使9月发热的锡城楼市迅速降温,有开发商甚至准备调整推盘计划,谨慎制定下一步营销策略。而一些购房者尤其是投资客再度开始收手观望。
  预测:价格上涨,市场转入买方
  在之前的采访中,据了解,受中秋假日楼市经济的影响,不少开发商极其重视这个“十一”黄金周,在长假来临之际,纷纷增加了各种促销活动,推出了不少优惠政策。然而就在此时,国家调控房地产再出组合拳。在政策出台的第一时间,与锡城多家房地产销售负责人进行了交流,他们纷纷表示,虽然此次组合拳威力有所减轻,但给刚刚回暖的楼市无疑是泼了“一盆冷水”,部分购房人可能再次持币观望。
  业内人士认为,楼市调控的长期效果如何,还要看无锡当地的具体细则及执行情况,但从目前而言,二次调控肯定会对于房价的再度上涨起到预防作用,整个市场正在转入买方市场中。
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【杭州前三季一手房成交35327套】
  国庆节到来的前一天,“国十条”升级版正式推出,就震动了杭州楼市。“也许国庆长假后不久,杭州本地的楼市调控实施细则就会出台了。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。 
  在经历了两轮强硬的宏观调控之后,杭州的房地产市场或将在第四季度重新进入观望期。 
  前三季度杭州成交3.5万套一手房 
  快房网K指数统计室统计数据显示,今年前三季度,杭州市区(含萧山、余杭)共成交一手房住宅35327套,约661万平方米。楼市调控新政的出台,直接作用于杭州楼市,导演了九个月的行情变化。 
  把今年1-9月的月度成交行情连成线,是一个不太规则的“N”字形:第一季度成交量逐月上升,到4月份,杭州楼市量价攀顶。4月下旬,“国十条”出台,此后两个月内,成交量连续探底。7月开始,随着越来越多的开发商加入打折卖房的浪潮,成交量又有所回升。到9月份,8513套的总成交量,刷新了今年的月度成交纪录。 
  快房网K指数的变化,则体现了“国十条”对楼市价格的影响:从5月份开始,住宅价格指数连续5个月微幅下滑。9月份杭州住宅价格指数为220点,与今年4月份235点的历史最高点相比,跌幅为6.4%。 
  楼市新政的影响,同样还体现在对房地产开发行业的洗牌。一些中小规模的开发商,开始感到力不从心。据统计,今年前三季度,杭州市区共有353个楼盘有成交记录,其中,成交排行前20位的楼盘,共成交房源14758套,占总体成交量的42%左右。 
  绿城集团无论成交面积还是销售收入均排名第一。该公司上半年总成交面积约为33万平方米,市场占有率为8.6%;总成交金额约为102亿元,市场占有率为15.4%。主要销售楼盘为西溪诚园、蓝色钱江、翡翠城、蓝庭、丽江公寓、紫兰公寓等。 
  此外,滨江房产凭借城市之星和万家星城这两个项目,最终以64.1亿元的销售总收入、17.6万平方米的成交量,分别列销售收入和成交量排行榜的第二位。 
  杭州楼市或将重新进入观望期 
  面对新一轮调控政策,四季度的杭州楼市将何去何从?业界的普遍看法是:一段时间的观望期在所难免。 
  赵杭生说:“在二次调控中,国家催促各地方政府必须出台调控实施细则,其中提到了问责制度和政绩挂钩等举措,这是对市场回暖迹象的正面迎击。” 
  “相信十月内各地方政府的实施细则就会陆续出台。”赵杭生预测。 
  据赵杭生分析,由于对三套房贷以及异地购房的调控力度加大,抑制投资与投机购房进一步加强,第四季度市场需求势必减少,如果开发商不适时作出调整,年底前杭州房产成交量将出现一定程度的下滑,购房者、开发商将重新进入观望期。 
  “目前的回暖行情行将结束,市场将再次陷入低迷。”快房网首席评论员“大老哥”也在第一时间对新政进行了解读,“二次调控加强对异地购房的限制,对商业银行等金融机构的监管也更加严格了。今后除了一次性付款,外地购房者几乎不可能贷款买房。未来杭州房地产市场的需求人群比例将得到一定程度的压缩”。 
  部分开发商对此也早有预期。钱塘梧桐置业有限公司总经理助理汤凯说,此次调控的出台,或将警示市场、规范开发商的运作。 
  “短期内必将影响市场。”世贸协安营销总监胡军辉表示,很多开发商已经提前嗅到了调控的味道,“9月杭州楼市扎堆开盘,基本是跑量为主。”他同时认为,只要价格合理、产品有特色,一些此前热销的明星楼盘,受新政的影响或许相对较小。 
  第四季度房源高端物业唱主角 
  即将到来的第四季度,杭州楼市的房源供应或将更加丰富,物业类型也将更加完善。 
  据快房网K指数研究室统计,第四季度杭州楼市新增供应房源,物业种类涵盖了普通公寓、高端公寓、酒店式公寓、别墅排屋、写字楼、商铺等多种产品,与“十一”之前中小户型住宅唱主角的情况有所不同,更多的“豪宅”项目即将亮相:数据显示,全市将有近30个高端项目先后有新房源推出。 
  新增供应的豪宅项目,可以大致分为两大区块。一个是以主城区为核心的中心城区,主要以高端公寓为主。另外一个是杭州最有名的别墅聚集地之一——青山湖,四季度将迎来别墅供应高峰。 
  调查显示,主城区将有多个豪宅项目入市,开发商个个“大牌”,即将入市的大家•武林府、绿城西子•御园、绿城•兰园、雅戈尔•御西湖、凯德•龙湾、滨江•城市之星、赛丽绿城•丽园、西溪天堂、昆仑公馆、绿城西子•田园牧歌、绿城•明月江南等将成为第四季度杭州高端市场上的明星,其项目产品定价、销售将直接影响到高端市场的走势。 
  除了中心城区之外,主城区周边的其他区域也有部分高端项目将相继上市,萧山闻堰板块的戈雅公寓将推出其余下的排屋产品,西溪板块的大华•海派风情、西溪玫瑰、溪上玫瑰园等楼盘均将陆续推出别墅排屋产品。 
  从10月份开始,青山湖板块将迎来一个集中推盘的高峰时段,共有9个别墅项目有房源推出,除了青城•山语间、金基•青云山居、同人山庄和吴越山庄是老盘续推之外,像郡原列岛花园、富源•观唐骊景、大华•西野风韵、绿城•青山湖红枫园和成济•山湖印等一批高端项目,均是首次开盘亮相。 
  业内人士表示,由于每个区域的需求及竞争情况不同,高端项目在定价方面会出现较大的差异。资源和地段优势明显的优质豪宅项目,如大家•武林府、雅戈尔•御西湖、西溪天堂以及绿城•兰园等几个项目,在开发商心目中的期望值较高,大家•武林府项目因地理位置未售先热,预计其售价有可能创下城区高端公寓市场的新高。而青山湖别墅区域,由于推盘量较大,别墅定价过高可能会导致滞销。
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【杭州楼市国庆杭州遇冷 二手房回落近半新房平开】
  根据透明售房网的数据显示,2010年的10月1日至10月7日,杭州主城区总计预定房源395套,成交房源352套。 
  黄金周前两天,杭州主城区成交量更是交出了白卷,直到长假第四天才有所回升。 
  国庆期间,一共有6个楼盘开盘,6日开盘的嘉里桦枫居吸引了近200组客户,现场发现了许多购房者正在为贷款事宜而发愁,“本来打算用儿子的名义来办贷款,现在看来是不行了,新政把我们的购房计划打乱了。”一位本地的于女士可能考虑一次性付款,但其表示还会和家里人商量后作出决定。 
  新政一出,像于女士这样办不出贷款的购房者比比皆是。 
  根据透明售房网的数据显示,东润枫华预定107套,暂无成交记录,保利东湾暂无数据显示,广和美地兰庭预定26套,中港金岸提香暂无数据显示,西城时代家园预定40套,嘉里桦枫居预定146套。总体上成交寥寥,全靠预定在支撑。 
  而二手房方面,成交量也较前段时间有明显的回落,根据透明售房网的数据显示,7天一共成交166套,平均每天成交24套,与二次调控之前的成交量相比,回落了近一半。 
  但从几个二手房门店的经纪人处了解到,本身长假就是楼市成交淡季,再加上新政一出,势必会对整体的成交造成影响,“我觉得目前还不能看出新政对二手房这块的影响,从假期7七天看,客户基本以刚需为主,不过价格似乎也开始动摇,有些房东开始下调价格。”我爱我家武林店的张店长表示。 
  实际上,在此之前,北京、深圳、厦门都相继出台了限购政策。深圳规定本市户籍居民家庭,限购2套住房。厦门则规定从2010年10月1日起,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。北京则是规定从今年5月1日起,北京家庭只能新购一套商品住房。 
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【温州二手房交易萎缩明显】
“楼市二次调控新政效果已经开始显现。”在接受《每日经济新闻》采访时,“温州炒房团团长”张和平正在温州的一次杭州楼盘推介会现场。
  温州市百盈房产营销策划有限公司是温州最大的外地房地产代理商,张和平是总经理。张和平表示,和10天前举办的杭州楼盘推介会现场相比,这次的参观人数少了不少。
  据了解,房地产二次调控效果立竿见影,已经对温州人投资房地产产生了影响,他们再次陷入观望。此前,很多投资客已经将重新买入的楼盘出手了,部分投资客表示下半年基本上不会再关注房地产;至于继续留守的投资者,京沪等地限购令的出台使部分投资资金开始流向周边。
  不过,周德文表示,房地产投资作为目前较好的投资渠道,温州人是不会放弃的。目前外地楼盘在温州的推介力度仍然很大,也还有不少温州人前去看房。
  金九实现 银十落空?
  “十一”长假之前,国家二次调控新政出台。美联物业全国研究中心主任徐枫表示,经过4个多月的沉寂,8月份楼市成交量上升了20%,开始逐渐回暖,9月份楼市量价齐升,最终引发了第二轮调控。以上海为例,根据美联物业对上海典型楼盘的跟踪,9月份上海楼盘的成交价格与2009年同期相比上升了26%,环比则上涨5%。
  张和平表示,楼市二次调控政策中,房贷政策对温州炒房团的打击最大。新政规定,首套房的首付比例不低于三成,新政还要求各商业银行暂停发放第三套及以上的房贷。
  《每日经济新闻》从美联物业了解到,新政的冷冻作用十分明显。楼市交易量已经出现萎缩,尤其是二手房的交易量。
  根据美联物业的统计,二次调控政策出台后,上海的成交量萎缩了50%;深圳减少了70%,深圳看房者也减少了三成。
  此外,楼市二次调控政策还要求部分房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数,随后,北京、深圳、上海、厦门等城市便相继出台了限购政策。周德文表示,限购令这种硬性政策对温州人投资房地产产生了影响,温州投资客重新陷入观望。
  “房地产市场‘银十’的期待可能会落空。”徐枫表示。
  未来调控政策是炒房团出手关键
  张和平表示,温州炒房团或于春节后再出手,不过是否会真正出手还要取决于两个因素:政府是否会出台更为严厉的调控政策,以及是否有新的投资渠道。
  据了解,部分投资客表示下半年基本上不会再关注房地产。继续留守的投资者,也开始向一线城市周边发展,例如上海附近的昆山、无锡、苏州、杭州等,不过,投资的范围基本仍围绕长三角、珠三角、渤海湾、重庆等地区。
  “关键还是看政府,看政府出台何种调控政策。”张和平表示。对于政府宏观调控政策,周德文表示,政府二次调控政策只是压抑了成交量,要降低房价,政府应加大保障性住房的供应,改变地方政府的土地财政;但这些均未在此次房地产调控政策中出现。周德文还表示,目前打击投资只能让房价在一定时期内“硬降”下来,难以产生长期效应。
  投资渠道的匮乏被认为是温州人对房地产投资恋恋不舍的重要原因。张和平表示,目前的银行存款利率不到3%,即使房地产资金增长率回归理性,达到每年增长10%,仍然远高于存款利率,因此如果没有更好的投资渠道,温州人不会放弃炒房。
  周德文表示,民间投资“新36条”出台后,目前并未有实施细则出台,民资仍很难进入传统垄断领域。而房地产是为数不多的民资可以进入且收益较高的渠道,所以周德文预计,未来4年房地产都会是很好的投资方式。
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【常州国庆平均每天销售商品住宅144套】
虽然,国家有关部委在“十一”长假前,又出楼市调控政策,而且节日期间还传了上海等市将出台房产税细则的消息;但是,从疯狂到理性,还是需要时间的,“十一”黄金周的前六天,常州市总共销售商品房985套,其中销售住宅866套。
  据常州商品房信息公示平台的有关统计数据,10月1日全市商品房签约228套,其中住宅205套;10月2日,商品房签约196套,其中住宅成交163套;10月3日成交量最低,商品房签约99套,其中住宅90套;10月4日,商品房签约104套,其中住宅91套;10月5日,商品房签约151套,其中住宅139套;10月6日,商品房签约207套,其中住宅178套。
  国庆1至6日,常州平均每天销售商品住宅144套。这六天较好的销售形势主要由宝龙国际花园、天鹅湖花园、新城公馆三期以及溧阳的时代景城和金坛的华达名都等热销楼盘带动。尤其是销售均价每平方米5000元左右的宝龙国际花园,几乎天天都位于榜首,总共735套预售房源,到6日还有可售房源448套。
  虽然商品房信息平台所反映的节日销售业绩不错,但是售楼处现场的销售人员们还是感受到了新政后消费者心理的细微变化。一楼盘的售楼先生表示,9月29日的新政,并未改变消费者的预期,担心通胀、担心房价还会上涨的消费者们看看新政没啥突破,还是到处看房、盘算买房,但是节日期间的房产税消息,却开始悄悄改变他们的预期,尤其是改善性需求,还是相当关注房产税政策的,原先高涨的消费热情也因此而略微平静。但这些需求也并未彻底放弃,一位消费者表示,先看看吧,买不买么,看最后的政策和房价的走势再定。
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【徐州新房价格坚挺 二手房涨价暗流涌动】
  二手房在定价时,往往采用“跟着走”的策略,其主要参考价格就是附近一手楼盘的定价。尽管新政一直都在影响着楼市的成交量,但新房价格一直没有出现松动。5月过后,新房市场曾一度出现过优惠风潮,但现在新房市场连幅度稍微大一些的优惠措施都几乎销声匿迹了。
  新房房价的坚挺,让很多二手房待售房主吃下了定心丸。一度在价格上有所心虚的他们也开始“心潮澎湃”,并牢牢掌控着价格的话语权:就是这个价,少一分不卖。目前房主坚持的“这个价”普遍比数月前有所上涨,户型、楼层、地段好一些的房源涨幅明显。
  城市的成熟地段和片区云集着更多、更完善的配套设施,但在房地产快速发展的今天,这些地段和片区的新盘数量明显减少。以生活配套相对完善的西苑片区为例,二环西路以西开始算起,一条黄河南路早已被大大小小的楼盘填得满满当当,2007年过后,这里再没新盘出现,附近的新盘大量出现在西苑居住区以南的矿山路北侧。
  相对来说,矿山路两侧的生活配套仍然要逊色于已经发展成熟的西苑居住区,这让西苑居住区的二手房价格在2010年出现较为明显的涨幅。西苑居住区某中介负责人透露,近段时间,民安园、民康园、民乐园等二手房价格普遍看涨,甚至连黄河北岸的民馨园和西苑人家价格也在暗暗上涨。房龄相对较短,居住环境更好一些的华润花园、公园100、艺君花园等楼盘的价格涨幅更为明显。
  市民步先生准备在西苑附近买套二手房,他看中一套3楼的房子,面积为100平方米,房主要价50万元。似乎看到房主是个“比较好说话的人”,步先生几次和他联系“能不能再降一点?”但每次都被委婉地拒绝了。几天过后,这套房子被另外一个买家以50万的价格买走了。最后步先生买的房子是,103平方米,52万。
  步先生的后悔是显而易见的,然而采访几个已经卖掉房子的房主却惊奇地发现,相对于步先生,他们似乎更为后悔:“鑫苑景园的房子最高的每平方米都快上万了,早知道再留两年,一定可以卖个更好的价格。”
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【宁波镇海长假商品房销售遇冷】
  国庆7天长假,宁波镇海楼市十分低迷。从镇海区房地产管理处了解到,10月1日至7日,镇海商品房仅成交9套。国家新一轮房地产调控政策出台后,开发商期待的“金九银十”最终成了镜花水月。
  ■7天签约9套
  国庆期间,镇海商品房仅成交9套。与去年国庆销售商品房483套相比,今年的销售成绩可谓惨淡。
  今年4月,国家出台房地产调控政策后,镇海楼市就一度低迷。8月份,楼市有所回暖,商品房销售109套(除去限价房销售套数)。但开发商所期待的“金九”现象并未出现,回暖并不意味着全面复苏。9月,镇海商品房销售178套(除去限价房销售套数),与8月相比有所增加。但较去年同期“疯狂的楼市”,仍有较大差距。国庆长假的到来并没有催热镇海楼市,商品房销售量仍较少。
  据了解,国庆期间,镇海并没有新楼盘推出,因此无法形成新楼盘开盘、购房者扎堆的现象,再加上国家一再出台房地产调控措施,也让购房者更趋理性,观望氛围浓厚。这些因素致使国庆黄金周无法带动楼市热销。
  ■调控政策下,“银十”已变质
  9月29日,国家再次发布房地产调控新政“国五条”,在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序五个方面提出新的要求,其中不乏直接影响楼市冷热的重磅条款。包括首套房首付比例不少于三成;二套房首付比例不低于五成、贷款利率不低于基准利率1.1倍;各商业银行暂停第三套房贷款等措施。这些政策的出台,不仅抑制了改善型购房者需求,也增加了炒房者的成本,让房地产业迅速降温。
  国家有关部门再次重拳出击调控楼市,其效果在“十一”黄金周开始显现。北京、上海等一线城市楼市观望气氛浓厚,很多城市成交量明显下降。
  此外,从黄金周镇海商品房仅成交9套可窥看“银十”楼市的严峻。就目前的大环境看,要恢复以往“银十”的销售辉煌,难度可想而知。
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【合肥二手房市场观望氛围浓厚】
  日前出台的房地产二次调控政策——“新五条”,在国庆长假显现效应,从合肥楼市的反应看,不只是新房,就连二手房交易也日渐趋冷,部分房产中介挂牌量甚至下降了一半以上。
  部分中介挂牌量“腰斩”
  来自365地产家居网的数据显示,合肥9月份的二手房交易挂牌量是969套,日均32套,而从10月份开始,合肥二手房日均挂牌量约为27套,二手房的日均挂牌量有所下降。
  “新五条”颁布以来,房产中介纷纷表示,挂牌量急剧下降。如明大房产合肥地区9月份总共挂牌量是5860套,日均195套左右。但进入10月份以后,明大房产的挂牌量是669套,日均挂牌量96套左右,挂牌量下降了51%左右。
  二手房市场观望气氛浓
  对二手房市场来说,房产政策影响最大的莫过于税费增长。
  “国庆期间,我们这边看房的人不是很多”,安徽新正奇不动产投资管理有限公司业务主任殷宏成说,长假期间看房的人明显少于9月份。安徽中皖辉达房产代理销售有限公司的经理陈勇也坦承,“国庆期间看房的人不是很多”。21世纪不动产邻里(马鞍山路)店店长吴兴成也认为,“这次调控也许会让很多市民观望一阵子”。
  虽然挂牌量下降,但多家房产中介负责人表示,“二次调控”前后的房价几乎没变。“很少有业主会主动降价”,吴兴成认为,业主并不知道调控政策会带来多大影响,所以一般不会轻易降价,就算要降,也会等到三四个月之后。
  契税变化外地人难贷款
  “以前外地人贷款购买首套房,首付只需付5成就可以,但是现在不行了”,吴兴成介绍,要想贷到款,除此之外,还必须要满足社保或者纳税证明满一年两条件之一,这意味着外地人在肥难以贷款购房了。
  新正奇、21世纪等多家房产中介公司都表示,新政颁发前后,契税的征收上也发生了一些变化,依据刚刚出台的新政,市民购买144平方米以上房屋,契税税率为4%;购买144平方米以下、90平方米以上普通住房,契税减半征收,税率为2%;购买90平方米以下普通住房,如果是家庭唯一住房,按1%税率来征收契税。但如果不是家庭唯一住房,契税税率依然为4%。
  吴兴成表示,这些契税的改变,主要是针对二套以上投资人群的,对首套房客户群影响不大。 
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珠三角区域市场环境
【深圳楼市细则后反现“井喷”】
在国家“限贷令”出台后的第二天,深圳市政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,制定了更为严格的限购细则。然而就是在国家“限贷令”和深圳“限购令”双管齐下调控作用下,黄金周期间,深圳市新房成交量依然出现井喷式暴涨,10月1日至6日,深圳新房成交量为2313套,而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日,新房的成交量均上了600套,创今年以来新房成交量的最高纪录。
  十一期间,深圳楼市价格方面则无明显波动。比如,10月1日全市共成交656套新房住宅,成交面积57169.78平方米,成交均价22906元/平方米。而数据显示,深圳第三季度全市新房共成交10074套,成交均价19613元/平方米。而进入9月份,成交量大幅攀升至5422套,均价方面也略有上涨,为20153元/平方米。
  但事实上,“限购令”并非深圳楼市调控的创举,北京更是在今年5月就采取了限购措施。北京市当时出台通知,要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房,并对骗购行为作出重罚。此举直接导致北京五一期间楼市的冷清,观望情绪升温,但最根本的价格问题却未见实质性松动。此后的官方数据表明,6月份,北京房屋销售价格同比上涨13.5%,而且这一升势一直延续至今。
  有分析人士指出,近期楼市“二次调控”靴子终于落地,让地方政府始料不及的是,坊间各种规避政策管制的“技巧”也接踵而至,诸如假离婚、办假身份证、假社保证、找亲戚联名等所谓“妙招”也渐次浮出水面。地方楼市调控与市场抵制情绪的碰撞预示着,单纯的强制限购政令或许抑制部分当前成交,但其实质仅是部分购房需求的推后而非消除。只要楼市增值的预期仍存,坊间对相关政策的抵制情绪就难以消弭,进而激起下一轮房价的报复性反弹。
  据深圳本地媒体报道,随着限购令的颁布,近日,东莞、惠州等周边城市的楼盘引起深圳市民极大的兴趣。
  值得注意的是,深圳资金到周边城市购房也在受到政策的压制。国务院有关部委近日出台一系列措施进一步进行房地产调控。这些措施中同银行相关的主要是差别化的住房信贷政策:对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这意味着除非一次性付清,否则根本别想异地买房。这无疑会打击深圳投机性资金前往周边城市投资购房。
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【泉州房地产交易量连续4个月回落】
9月29日,泉州市十四届人大常委会召开第二十九次会议。从会上了解到,前8个月,泉州政府的钱袋子投放重点放在优先改善民生上,共花出去128.98亿元,比去年同期多了近两成;4~8月,房地产市场交易量连续4个月呈现回落态势。
  随着国家、省及有关部委一系列房地产调控政策的出台和实施,泉州市房地产业受到了政策的影响,4~8月,泉州市区商品住房销售套数市场教育量连续4个月呈现回落态势。业内人士介绍,每次政策出来的时候,市民观望很正常,这才导致了交易量下降的趋势,也说明了国家遏制房地产增长的政策在发挥作用。不过随着中秋、国庆等节假日促销活动的刺激,最近房地产销售量和价格都略有上涨。
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【长沙前9月商品房成交同比增长27.07%】
10月9日,长沙房产研究中心《1-9月长沙市房地产市场情况通报》(以下简称《通报》)发布,1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万㎡,同比增长27.07%,9月当月新增销售备案148.65万㎡,环比增长7.08%;其中,内五区新建商品房累计销售备案1044.97万㎡,同比增长21.23%,本月新增销售备案110.93万㎡,环比增长43.47%。
  《通报》显示,1-9月,全市新建商品房累计批准预售1472.50万㎡,同比增长55.73%,9月当月新增批准预售225.39万㎡,环比增长10.08%;其中,内五区新建商品房累计批准预售1042.24万㎡,同比增长65.68%,9月当月新增批准预售157.82万㎡,环比增长30.74%。
  1-9月,内五区新建商品房备案均价为4674元/㎡,同比上涨16.56%,其中住宅4371元/㎡,同比上涨15.32%。9月当月商品房备案均价为4510元/㎡,环比下跌7.16%;其中,住宅均价为4261元/㎡,环比下跌7.41%。
  数据显示,前九个月二手房成交量减少。1-9月,全市二手房成交面积317.09万㎡,成交套数为24469套,同比分别增长3.38%、-6.62%;其中,内五区二手房成交面积192.92万㎡,成交套数为18159套,同比分别减少3.22%、8.44%。
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【长沙10月长沙楼市供应量充足 均价环比下跌7.16%】
  调控冲击波再度来袭,长沙楼市尽管前景仍不明朗,但惯性仍然存在。10月楼市格局,在供应量大涨的语境中将更趋复杂。 
  日前,长沙市房产研究中心公布1-9月长沙房地产市场销售数据,销售面积同比增长27.07%的数据,让“调控后销售萎缩”的市场预期意外。数据显示,1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万㎡,同比增长27.07%,本月新增销售备案148.65万㎡,环比增长7.08%。 
  长沙市场销售依然向上已成现实,而最新的悬念是,接下来的两月仍然能够延续这一态势么?局势或许将更加复杂。 
  未来的10月,长沙将出现46个盘集中开盘,而且还有9月新增批准预售的225.39万平方米,市场供应量将进入集中喷发阶段。 
  供应高峰集中喷发 
  长沙楼市的供应量一直同比高涨,1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万㎡,同比增长55.73%,9月新增批准预售225.39万㎡,环比增长10.08%;其中,1-9月内五区新建商品房累计批准预售1042.24万㎡,同比增长65.68%,9月新增批准预售157.82万㎡,环比增长30.74%。 
  不仅仅如此,10月的供应则显得更加疯狂——46个新盘集中10月开盘。而在2009年,这个数字仅为30个。 
  “由于4月份新政影响,部分开发商推迟了开盘时间,同时,8月的市场回暖态势,使得开发商集中在9、10月开盘。”盛世华章营销负责人杨炎斌说。 
  相比8月份全市内五区商品房批准预售面积,9月份长沙市内五区批准预售数量环比增长了30.74%,销售市场出现了新政实施以来的首次大幅度增长。 
  而这或许会直接影响到价格。数据显示,1-9月,内五区新建商品房备案均价为4674元/㎡,同比上涨16.56%,其中住宅4371元/㎡,同比上涨15.32%。 
  但在供应量大涨的9月,商品房备案均价出现明显环比下跌——商品房备案均价为4510元/㎡,环比下跌7.16%;其中,住宅均价为4261元/㎡,环比下跌7.41%。 
  由于供应量的大涨与政策环境的变化,长沙房价保持稳定或许将成为未来一两个月的关键点,从供应结构上看,由于10月新开盘楼盘大多集中城市新区,中心区楼盘供应相对较少,这可能使得未来房地产价格能够有效保持稳定。 
  销售量大幅提升 
  与4月的“新国十条”相隔5个月,中央政府再下调控重手,这在中国房地产调控历史上尚属首次。而纵观市场,政府调控“加码”的背后,销售量短期快速反弹是个中根本。 
  在长沙,尽管调控引发业界悲观,但令所有专业人士意外的是销售量并未出现大幅下跌,反而进入8、9月之后出现大幅度提升——即使在二次调控后的长假七天,销售走旺依然是长沙各售楼部的集中现象。 
  数据显示,1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万㎡,同比增长27.07%,本月新增销售备案148.65万㎡,环比增长7.08%;其中,内五区新建商品房累计销售备案1044.97万㎡,同比增长21.23%,本月新增销售备案110.93万㎡,环比增长43.47%。 
  同时,据长沙市房产信息中心最新数据统计,“十一”期间全市新建商品房网签3276套,33.99万平方米,同比增长77.03%,均价为5686元/平方米,同比上涨29.71%;其中住宅网签3235套,33.74万平方米,同比增长77.49%,均价为5652元/平方米,同比上涨32.43%。 
  “一方面,市场销售的惯性会让市场存在一定滞后性。而另一方面,对于长沙消费群体来说,拆迁和改善型需求仍然创造了大量需求。”一位业内人士称。 
  而这种状况,也有可能随着一线城市购房门槛大增而更加严重——“不排除一线城市挤压出来的购房需求在长沙这样的二、三线城市喷发。”北辰实业董事会秘书郭川说。一个细节是,这个北京公司在长沙的项目,吸引了不少北京的客户咨询。
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【厦门六幅地拍出21.6亿元】
10月8日,厦门“10•8土地拍卖”如期举行,由于这是楼市二次调控后的首场土地拍卖会,该拍卖会备受关注。本次土地出让6幅地块全部拍出,可能是二次调控让开发商感受到了市场的压力,8日的拍卖现场,各大房地产企业拿地比较理性,六幅地中有4幅以底价成交,总价为21.6亿元。 
  本次拍卖会共有6幅地块出让,其中3幅为商住用地,均位于岛外;同安2幅,同安与集美交接处1幅;另外2幅商务金融用地,1幅位于观音山片区,1幅位于翔安;1幅为酒店用地,位于云顶山片区。
  由于国庆节前出台的二次调控和厦门本地刚出台的限购措施,消费者选择再次观望,因此国庆期间厦门楼市较冷,七天仅成交371套,交易大幅下滑。由于此次出让的6幅地块不是很优质,且3幅商住地块均在岛外。在日前的拍卖会上,各大房地产企业大多选择了静观其变,现场显得较为平淡,而资金充裕的一些上市企业则借机扩张,加快布局。
  其中,禹洲地产8.696亿元一举竞得T2010P04、T2010P05两幅地块,加快扩张脚步;招商局地产控股股份有限公司与广州金地房地产开发有限公司以101220万底价轻松竞得2010JTP01地块。另外,安溪华祥苑有机茶园有限公司以1.434亿元竞得观音山片区的2010P17地块。
  据了解,广州金地房地产开发有限公司实为保利地产的全资子公司。作为央企的保利地产曾多次进军厦门房地产市场,在前几次受挫之后,保利选择了合作开发的模式,终于成功登鹭。至此,国内地产四大龙头企业“万保招金”中的万科地产、保利地产、招商地产三家已齐聚厦门市场。
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【厦门楼市黄金周成交量下滑房价未跌】
  此次楼市“二次调控”出台,恰逢“十一”黄金周到来前夕,因此,“十一”期间市场的表现如何也成为了“二次调控”政策的首轮检验。
  长假期间走访发现,厦门楼市成交量略有下滑,但是,无论是一手房,还是二手房,价格都仍然坚挺,甚至有个别二手房房东逆市涨价,每平方米“跳涨”2000元。对此,中介叫苦不迭,他们说,房东看涨,购房者看跌,在这样僵持的状态下,最苦的还是中介了。
  新房成交量略降 开发商推迟开盘
  根据房管部门发布的数据,10月1日至5日,厦门楼市一手住宅成交249套,平均每天成交将近50套。这一数字,与去年同期相比,略有下降。但是,一手住宅的均价还在上涨,在黄金周前五天,每平方米均价为11289元。
  楼市调控后,买卖双方都在观望,特别是开发商普遍放慢了供应,从今年9月份下半个月起,厦门岛内就很少有新楼盘上市。目前在卖的新盘,多数是9月份上半个月以前推出,还未售完的商品房。
  9月末,国家有关部门相继出台了涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策,这也是继今年4月中旬楼市首轮宏观调控之后的第二次调控。几乎与此同时,厦门市也推出五大举措调控楼市,包括采取临时性限购措施、提高首套房贷比例、全面叫停三套房贷等严厉措施。
  厦门一家房地产销售机构表示,这些调控措施,大都是遏制需求的,但是,由于当前厦门楼市供应量没有大量增加,因此,虽然成交量下降,但是房价仍然难以下跌。
  面对严厉的调控政策,开发商选择推迟了新盘上市的时间。很多原定今年上半年上市的楼盘,拖到至今仍然没有上市。他们有的放慢了开发速度,有的延后了向政府申请预售证的时间,这样,商品房的实际供应量就一直不多,因此短期内加剧了“供不应求”的情况。
  二手房成交极少 看房的多买的少
  走访多家房产中介后发现,“黄金周”期间,二手楼市观望气氛浓厚,看房的人不少,但成交的极少。由于此前有媒体预言,因调控政策严厉,预计楼市将迎来“史上最冷黄金周”,因此有些房产中介甚至放假歇业,利用黄金周,让员工休息几天。
  走访松柏一家中介时,发现整个办公室冷冷清清,员工小戴说,国庆员工多数都放假了,1日到现在还没有成交过一套房子。
  不过,其实这几天看房的人数还是不少。据金德信房产中介瑞景店王店长介绍,从10月1日到6日,每天平均有30多位看房者光顾。但是,最终能成功交易的不多,该店黄金周前6天,仅成交3套,比平时的成交量还要少一些。
  王店长说,黄金周期间两房的小户型还是很抢手,而且价格不低。前两天,该店促成瑞景新村两套80平方米左右的房子成交,均价在1.2万元左右,这个价格,比调控政策出台前还要高。“其实,调控是降低了成交量,但是,我感觉从今年4月份以来,实际房价没有降,还是在涨。而且,卖方的报价也越来越高。”
  令王店长头痛的是,卖方经常“跳价”,逼退购房者。“原来说好的价格,买方都要下订金了,房东突然说要加价,而且每平方米要加2000元,差不多要上涨20%,这让买方怎么能接受?”据王店长说,仅黄金周这几天,由于卖方“跳价”导致交易失败的就有三起。他担心,房东的上涨预期过高,这样会导致成交越来越难。
  但是,二手房房东认为,自己涨价是“正常的”。据那位突然提出每平方米要加价2000元的房东说:“我卖了这房子,不知道钱该拿去干什么。”据了解,他本来打算卖了手中的房子,去换一套更大面积的。但是,由于新的调控政策出台,他属于“三套房”,不能再贷款买房了。因此,这位房东就干脆不卖了。
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【厦门楼市成交骤降】
  房产新政出台前三天,厦门市房市每日成交高达上百套,其中9月28日成交224套,9月29日成交136套,9月30日成交120套。在新政出台后,这几天的房市成交量显得相当的清淡,统计信息显示,10月5日的成交量只有56套,而5日的成交量则仅有49套,成交量比节前高峰急剧缩水。 
  新政的出台,很自然地引发了浓厚的观望气氛。“新政在抑制投资需求的同时实际上也使得很大一部分刚性需求也受到了影响。”一位开发商表示,相比于投资客,首套房购买者对于房贷的敏感度更高,高出一成的首付对于不少初次购房的年轻人来说很可能就要再推迟购房计划一两年。 
  业内人士介绍,由于上一波调控的作用,厦门楼市的需求被压抑了近4个多月,伴随着供应量的增加,9月份厦门楼市成交开始活跃起来,开发商除了正常的促销之外,在中秋前后还推出了颇具诱惑的博饼促销,进一步刺激了需求的释放。 
  事实上,在此次新政出台前已经有黄金周前后将有房产新调控措施出台的风声,所以不少已经在看房的客户都赶着在9月底前办完手续,这也是黄金周之前三天交易量猛增的原因。 
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【广州住宅用地成交价大涨】
政策调控期,楼市遭遇反弹,市场行情持续向好,土地市场上标杆房企拿地积极。10月11日,从中国房地产指数院获悉的最新土地市场数据显示,尽管新政对土地市场交易造成一定冲击,但好区域地块仍受开发商青睐。其中广东省1~9月住宅用地成交楼面价总体呈现上涨趋势,从5月~9月期间,成交价格涨了6.5倍。
  据这一数据显示,1~9月,广东住宅用地成交楼面价起起落落,但总体呈上涨趋势。经历“4•15”新政过后的低落期,5月份住宅用地成交楼面均价跌至低谷,为459元/平方米。但到9月份,随着市场成交旺盛,拉动土地市场活跃,住宅用地成交楼面均价飙升到3444元/平方米。
  作为一线城市的广州,1~9月仅推出住宅用地128万平方米,尚不足亚运城项目用地面积的一半。而在深圳,9月中旬当地房管部门连发两则出让公告,共出让3宗住宅用地,这是深圳今年首次出让真正意义上的住宅用地。此外,8月份深圳同时动工了21个城市更新项目,可建面积达300万平方米,极大缓解了深圳的“地荒”。
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【广州9月楼市量价创年内新高】
在新国十条出台5个月后,9月份广州楼市彻底反转,“量价”均创下年内新高。网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示,9月1日~9月30日,广州十区二县一手住宅成交面积达到127.7万平方米,环比涨幅达75.9%,成交面积创下年内新高,成交套数更达到12470套,环比涨幅达79.6%,年内成交套数首次突破万套。除此之外,在价格方面,9月份广州十区二县一手住宅均价为12376元/平方米,环比涨幅也达到12.7%。
  万元以下楼盘占近半数
  从区域成交情况来看,中心六区9月一手住宅均价达18884元/平方米,与8月相比,环比上涨 7.42%;成交套数为4582套,环比增加116.44%;成交面积环比增加 111.78%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为37.69%,比8月占据的比例增加6.38%。
  从成交价位区段情况来看,2010年9月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有142个,占据发生成交楼盘总量的47.65%;10001~15000元/平方米的楼盘有57个,占据发生成交楼盘总量的 19.13%;15001~20000元/平方米的楼盘有54个,20001~25000元/平方米的楼盘有30个,25000元/平方米以上的楼盘有15个,占据的比例为5.03%。
  从分布的区域来看,2010年9月成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布在花都和增城;成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在天河、海珠和越秀;成交均价在10000~15000元/平方米之间的楼盘主要集中在海珠和白云。
  根据网易房产数据中心统计显示,9月广州住宅新增货量约17460套,10月初全市未售货量约68844套,10月全新上市楼盘共有29个,旧盘新推26个。
  预测后市量缩价稳
  各区价格方面,从近期开售的新盘新货来看,价格仍处于高位,像近期开售的东山领汇广场,其成交均价就达27000多元/平方米,而海珠区的万科华庭成交价也接近25000元/平方米,两盘的销售成绩都不俗,可见仍不乏购买力。
  因此,可预期老城区价格下降的幅度不会太大,优惠主要集中在开盘前的认购登记,以及黄金周期间以一口价或赠送管理费等形式促销。
  外围区域方面,亚运城开盘价格比预期稍高仍获热销,会对周边的楼盘产生一定的提振作用。此外,花都、增城供应量较大,供过于求的情况仍比较明显,“4”“5”字头的产品选择也较为丰富。
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【广州二手楼“反价潮”止步】
在9月29日国家再度出台房地产新政之后,一手楼市处于风暴眼中。据悉,受此影响,广州二手楼业主刚刚兴起的“反价潮”再一次戛然而止,但并未降价抛售,而买家也变得不紧不慢,市场博弈再度胶着。
  专家指出,按照现有政策,10月份的二手交易量很可能会减少两至三成左右,如果出台“限购令”,幅度还会更大。
  广州二手楼市成交量在经历了8月份的爆炸性增长之后,9月进入高位盘整阶段。据广州市国土房管局公布的数据,9月全市10区的二手住宅登记量为64.96万平方米,同比减少33.6%。当月地产中介行促成的买卖交易量比8月减少6%,租赁交易量比8月减少11%。
  满堂红研究部高级经理周峰表示,高房价迫使大多数准买家通过贷款来达成购房意愿,而利率的差别又引导有条件的客户选择公积金贷款方式,公积金贷款比例从去年第四季度的8.3%增加至今年第三季度的14.6%,上升趋势明显。满堂红广州雅居乐分店负责人表示,黄金周期间华南板块的二手楼价未见松动,业主心态并未因为新政减弱,主要原因就是同样在番禺区的亚运城销售火爆,其过万的均价给了业主强烈的心理暗示。据中介经纪反映,还有部分业主担忧,如果“限购令”出台,现在把房子卖掉就有可能不能再买了,加上现在很多银行计算购房套数连卖掉的房子也计算在内,已经波及到了正常的换房,如果手里拿着现金又没好的去处,还不如把房留着拿来出租。
  有了新政这颗“定心丸”,一些原本很着急买房的客户也变得不紧不慢起来,国庆黄金周基本是“看多买少”。成交数据显示,10月1—7日,二手住宅买卖量环比9月同期减少29%,而成交均价为10937元/平方米,虽然比9月份同期上升5.7%,但是要低于9月全月的成交均价(11496元/平方米),主要就是中低价物业成交增多的结果。
  在满堂红研究部高级主任肖文晓看来,对于初次置业和改善型置业的买家来说,本次新政的影响不是很大。二手楼市当中,选择两成首付的客户比例仅两成左右,其中部分人凑齐三成首付的难度不大。
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【香港国庆间香港新盘销售火热】
  10月7日,香港中原地产研究部发布最新数据显示,今年首三季登记二手私人住宅现楼按揭超9万宗,比去年全年的宗数还高。国庆期间,香港新盘销售火热,有新盘推出的100多个单位,1个小时内销售完毕。
  7日,中原地产研究部联席董事黄良升公布统计数字:按照登记二手私人住宅现楼按揭合约算,今年第三季度有33500宗,是有记录以来的按季新高。 
  其中,9月登记的私人住宅现楼按揭合约有14083宗,估计其中二手楼宇交易12400宗,按月增加2400宗,上升24%,仅低于2010年6月的12500宗。黄良升说,这是因为六七月香港二手楼市畅旺,按揭需求增加,推高登记数字。
  而今年前三季度9个月时间内,累积登记二手私人住宅现楼按揭合约90600宗,刚超过2009年全年的80850宗,预期2010年全年数字可达12万宗,将是2002年有记录以来的按年新高。总体而言,今年前三季累积登记楼宇按揭合约,包括一手楼二手楼,总数118357宗,超过2009年全年的108376宗。
  国庆期间,香港楼市也延续前三季度的火热,多个新盘推出后短期售罄。长实地产投资董事黄思聪透露,长实地产在长假第二天推出的138个马鞍山天宇海单位,短短1个小时之内售罄,推出的全部1143套单位在长假4日内已经清货。此外,国庆日开卖的新地上水天峦一期共132座洋房几乎在长假前四天售罄。两个楼盘已为发展商套现超过116亿港元。新世界发展董事总经理郑家纯在6日全年业绩会上表示,预测香港经济前景乐观,看好短期香港楼市。 
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环渤海区域市场环境
【天津新房二手房表现不一 观望情绪重现楼市】
国庆长假期间,在走访天津部分楼盘和房地产中介时发现,买卖二手房的咨询业务量虽然比平日大幅上涨,但成交状况却不甚理想。而新开盘的商品房凭借较为合理的价格,依然取得了不错的销售成绩。 
  9月29日,国家有关部门出台措施,巩固房地产市场调控成果。其中包括完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上,商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等等。 
  据天津市国土房管局统计数据显示,9月30日,即政策出台后首日,天津市二手住宅交易339套,较9月29日、28日分别减少29套及12套,略微呈现出下降的趋势。 
  国庆期间,在天津市河东区成林路上的一家中原地产门店看到,咨询二手房的客户络绎不绝。一位工作人员表示:“国庆期间的业务咨询量很大,但多是询问房价是否有松动的迹象,成交情况很一般,甚至有下降的趋势。”  
  南开区白堤路上一家中介门店的工作人员则表示,假日期间,每人一天要接待四、五组看房的客户,而房主也表现得格外配合。店内不仅房源多了,也很少出现卖房人“坐地涨价”的情况,但价格却没有出现明显降幅。 
  据了解,近半年时间以来,虽然国家调控措施接连不断,但天津市场二手房价格变动不大。中原地产(天津)投资顾问部统计数据显示,9月份天津二手房成交均价为7055元/平方米,环比上涨了3.8%。 
  “业主不讲价,客户不买单”,天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞分析,当前楼市的观望情绪依然浓厚,房主在短期内不会轻易降低销售价格,而买房人也更愿意等待房价下降,二手房成交量降低在所难免。 
  与此形成对比的是,中心城区新房市场的销售状况依然不错。在邻近和平路商业街的“香槟国际”楼盘国庆前夕开盘,如今据销售人员介绍,小户型在开盘当日被抢购一空,其他户型也已所剩无几。 
  在即将开盘的“金奥国际”售楼处看到,来此咨询的客户大多将目光瞄向总价较低小户型住宅。正在为儿子挑选婚房的金先生表示,政策不管怎样变,只要价格能够接受,都要帮助子女买套房子。 
  据了解,在天津,像金先生一样的刚性需求客户不在少数,他们的首选是低价位的新建商品房。高飞预计,在调控政策的影响下,下半年集中入市的新建商品房价格相对合理,加上中心城区的新房属于稀缺资源,肯定会受到购房者的追捧,特别是在刚性需求的带动下,预计未来成交量不会受到太大的影响。
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【沈阳国庆长假二手房成交量好于去年同期】
  “金九银十”,“十一”七天长假还没到来之前,沈阳大大小小的开发商都已经瞄准了“黄金周”这个传统销售旺期。而就是放假前两天,“二次调控政策”突然出台,但是,“二次调控”政策并未在“十一”假期期间对沈阳房市造成大的影响。 
  沈阳大小开发商有这样一个共识:“二次调控”对沈阳房市走势不会有大的影响,惟一要受影响的是房价上涨的速度,速度会明显放缓。 
  “十一”开发商“从容”面对 
  “十一”黄金周期间,沈阳多个楼盘都推出促销政策。从促销内容上看,多是“交全款9.8折”,“认购金3万优惠2万”,“交全款送装修费”……这类常规性的促销活动,并没有特别的针对“二次调控”政策的促销安排。 
  沈阳某楼盘营销负责人表示,“二次调控”政策是在9月29日晚间通过《新闻联播》率先公布的,此时距离“十一”假期只有一天的时间,就算想调整营销政策也来不及了。另外,“二次调控”刚刚出台,会有什么样的影响还都属于未知,所以,开发商的营销策略也都没有改变。 
  “十一”期间走访沈阳一些售楼处后发现,这一周时间大大小小的开发商都表现得比较“淡定”,并没有因为“二次调控”政策而变得慌乱。 
  高“上门率”致销售成交符合预期 
  “不错,销售业绩挺好的。”7日,沈阳本土一知名开发商销售总监表示。他所在的开发公司正在销售的一个楼盘在“十一”期间,每天都能有4套以上的房子成交,最多的一天有6套成交。“这一销售业绩不次于任何一个黄金周,以及任何一个销售量期。”该销售总监表示。 
  沈阳某楼盘售楼员王源称,“十一”期间,她所在的售楼处前来看房的人较多,她当值的三天,就成交两套房子,超过预期。客户似乎并没有受到二次调控政策的影响。 
  截至目前,尚未得到官方部门公布的“十一”期间沈阳房产销售量的权威统计数字,仅从市场表面情况和开发商提供的数据来看,“十一”期间,沈阳一些知名楼盘的售楼处始终保持着一个较高的“上门率”,沈阳人买房的热情依然很高。而开发商的销售业绩也普遍好于预期或达到预期。 
  家住铁西区的洪学刚在10月5日那天买下了一套房子。“我已经看了半年的房子,这套是最满意的,看好了就出手了。 ” 
  洪学刚说,他正好是从“一次调控”政策出台之后决定买房的,这半年沈阳房价一直在涨,但是上涨的速度并不快,这也许就是“一次调控”的影响吧。“我也没想调控政策更严之后,房价会不会降,这套房子对我来说各方面都很不错,所以我就下手买了。 ” 
  而同样想购房的于冰艳就想等一等,“新的调控政策出台了,我决定放慢选房的速度,看看新政策对市场有没有影响。 ” 
  沈阳某开发商营销总监认为,所有的调控政策都不是针对沈阳这样的城市,从目前国内的情况看,沈阳的地产市场发展一直比较健康平稳,房价也不是很“离谱”。所以,无论什么样的调控政策出台,对沈阳的房地产市场影响都不会太大,或者说沈阳房市不会出现剧烈的波动。“何况此次新政多是对前期政策的一个重申或从严,并没有新的杀伤力特别大的政策出台。这次新政策出台之后,沈阳房价还会处于一个上涨的态势中,不过上涨的速度肯定会放慢,不会像去年那么高。 ” 
  二手房成交量好于去年同期 
  新房价格的持续上涨,让人们对沈阳未来房价下降的预期降低,一些购房人将目光瞄向二手房,在“十一”黄金周期间,搅热了二手房市场。 
  来自中国指数研究院9月百个城市房价指数调查显示,9月沈阳样本平均房价已达5745元/平方米,环比8月涨幅达1.72%,比全国百个城市平均房价环比涨幅0.70%高出一个百分点。 
  家住沈河区文萃路的李秀琴说,她原本想给儿子在浑南买套房子,可今年以来浑南房价飙着劲儿一路涨,现在一家人已经放弃了买新房的想法,而开始从中介寻找合适的二手房源。 
  东盛房产中介的经纪人杨瑞说,节日期间看房的人不少,带看量也较为可观,没有感觉到人们对二次楼市调控的畏惧,因为真正有需求的人还是会出手买房,而且沈阳房价和国内同等城市房价相比,仍差一大截,这是二手房持续保持热度的主要原因。 
  某品牌连锁中介负责人表示,虽然尚未统计出所有门店“十一”期间成交量,但总体感觉好于去年同期,二手房价涨幅低于同期商品房,小面积二手房仍是部分经济条件不够好的首次置业者的过渡之选。
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【哈尔滨三季度房地产景气指标上升】
  国家统计局哈尔滨调查队10月10日发布数据显示,三季度,我市房地产业发展状况良好,企业家对本行业的发展前景持乐观态度。据对哈市30户房地产业企业景气状况跟踪监测调查,我市房地产业企业家信心指数为123.2,环比上升3.4个百分点,同比上升19.1个百分点,继续在景气区间运行。 
  随着政府对城区改造力度的加大,我市房地产业得到大力发展。江北板块、群力板块,哈西板块、老城区改造建设正在全面进行。调查显示,我市大型房地产企业实力规模较大,在竞争中占有较强的优势,企业家信心指数为147.5,与上期持平。中型企业的企业家信心指数为133.3,比上期上升8.3个百分点。小型企业的企业家信心指数为112.5,与上期持平。均位于景气区间运行。近年来,私营房地产企业发展迅速,企业综合实力不断增强,企业家信心十足,对本行业的发展前景都表示乐观,企业家信心指数为150.0,处于景气区间运行。 
  在走访中了解到,我市部分房地产公司,在开发商品房时,将主要户型设计为90平方米以下的小户型,有利于中低收入的市民进行购买,同时企业家对本行业四季度发展前景持续看好。 
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【哈尔滨“十一”商品房成交量同比降四成】
  “十一”期间,走访哈市房产市场时发现,看房的人多,出手的却很少。部分楼盘每天接待三、四十组看房者,但成交量却很少甚至为零。从哈市房产部门获悉,10月1日至7日,哈市入网商品房销售160套,较去年同期的280套下降四成多。
  看房者比预期多 成交量比预想少
  6日,在道外区某项目售楼处的沙盘前,一名售楼员正在向一对夫妇做详细项目介绍,现场还有四名售楼员正在向看房者介绍楼盘情况。销售负责人表示,“每天都能有二、三十组客户来看房。虽然多数人购买意向强烈,但出手时很谨慎。”手里拿着厚厚一沓项目介绍的程先生表示,为了给儿子买婚房,这几天他已经转了三、四个楼盘了。“附近几个楼盘的价格还是偏高。而且这套房子是用我的住房公积金贷款,属于第二套房贷。”
  走访哈市部分楼盘售楼处,现场都有客户在咨询,即使像群力、利民等较远的楼盘也并不冷清。尽管不少新楼盘都打出“全款折扣”,“低价抢购”等促销手段,但销售却不乐观。“这几天看房的人比预期多很多,除了1日人少一点外,其他几天每天都有约20组客户,但成交量却比预想的少多了。”道里区某楼盘销售经理表示,受国家政策影响,5月份之后,哈市楼市一直不景气,大家都想借着“金九银十”翻身。“我们楼盘特意赶在‘十一’之前开盘,就是想借着假期市场冲一把,但销售并不太理想。”该经理坦言,“十一”期间还出现过零成交。
  从房产部门获悉,10月1日至7日,哈市入网商品房销售160套,仅占去年同期的57%。7天中,哈市入网商品房成交量有4天在10套左右,而去年有4天都在50套以上。
  高价、调控政策 影响“十一”楼市
  看房者张女士表示,她看的几个楼盘建筑面积都在8000元/平方米左右,一套房大多在60万元以上。像她这样的工薪阶层,只能“货比三家、慎重出手”。像张女士这种情况的看房者还有很多。很多看房者认为,目前哈市的房价还是偏高,就算选小户型也得40多万。张女士认为,国家关于全面暂停三套房贷发放的政策已经出来了,说明国家会继续对房产市场进行调控。她期待房价能再“多少降一些”。张女士明确表示,如果房价不下调的话,她还将继续观望。
  业内人士认为,继国家4月中旬出台“二套房贷”的调控政策后,“十一”前,国家又出台了二次调控措施,暂停三套房贷的发放,商品房首付提至30%以上。“这是一个信号,表明国家会继续加大对房产市场的梳理和调控。二次调控是因为第一次调控政策并没有让房产市场完全健康良性运行,不少城市还存在地产泡沫。对老百姓而言,房价也没有像期待的那样降下来。为了遏制部分城市房价过快上涨,国家又进行了二次调控。那么对降价存有期望的购房者,势必会继续观望房地产市场。”业内人士说。
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【鞍山秋季房交会纳金24亿元】
  10月2日,历时5天的鞍山2010年秋季房屋交易展示大会圆满落下帷幕。本届房交会共成交和意向新建商品房4926套,总面积为49.29万平方米,金额达24.78亿元。首次创新开展的二手房“房贷通”业务,累计办理185户,销售商品房1.3亿元。 
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【太原商品房市场观望情绪更浓烈】
  突如其来、更加严厉的房地产新政,打破了省城购房者张新东的买房计划,他必须在今日与开发商签订购房合同,否则就得按首付三成支付房款。29晚,国家多个部门再出政策,对商品房市场进行严厉调控,从10月1日起,提高首套房贷比例至三成及以上、全国停发三套及以上房贷、减少90平方米以下首套住房的契税率等内容。 
  “按照原计划,我只需首付11.2万元房款,新政落地之后,我得向开发商多支付5.6万元的房款。”张新东在8月份看中了省城和平南路某楼盘的两室一厅高层住房,但考虑到距离单位太远,他一直都在犹豫中。听说10月1日银行要提高首套房贷比例后,他有些拿不定主意。是尽早签合约交首付,还是再找找更合适的房子?日前和他联系时,张新东说已经放弃了签约计划,准备再等等看。 
  太原市房地产管理局交易大厅税务窗口的工作人员称,他们也是今日才从媒体上了解到国家对商品住宅交易的契税进行了调整,目前尚未接到上级的具体操作细则通知。光大银行个贷部门工作人员称,行里正在等总行的具体操作细则通知。按照以往经验,房贷新政具体执行的时间节点和标准有不确定性,按客户与开发商签订购房合同的日期执行,还是按客户签订贷款合同的日期计算,都有可能。据光大、建行、浦发等银行工作人员介绍,省城贷款购房的客户比例较低,三套房贷的客户更是凤毛麟角,这与省城楼市投资型客户少,商品住房总价和全国一线城市相比不算高有关。“此次的调控政策是4月‘国十条’的延续,更具有可操作性,说明全国楼市,尤其是一线城市近期的交易量和价格走势出现明显反弹。”从事房地产经纪工作十多年的王先生称,国家再出严厉政策,会让省城楼市的观望情绪更浓一层。他认为,省城的房地产市场尚处初级发展阶段,存在大量首次购房的刚性需求,国家对泡沫严重的一线城市和尚处城市升级阶段的中小城市,采用同样的一刀切调控政策有所不妥。这也加重了购房能力有限的首次置业者的经济负担。 
  但山西房地产协会袁纶华会长称,新政再次显示了政府解决民生住房问题的积极态度,业界和百姓呼声较高的差异化房产税收政策出台并非遥遥无期,这对遏制房价上涨过快,稳定商品房市场有积极作用。另外,政府再次强调要加大住房供应、严管土地和房产交易不规范行为,尤其是加大保障性住房和中小户型的建设,是百姓所盼。袁会长建议,希望各级地方政府能向社会公布每年保障性住房的建设计划,以及各类保障性住房的案名、地址、规模、套数及开工时间等详情。只有平衡好供求关系,才能保障百姓居有其屋。
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【济南9月商品房“价涨量跌”】
  近日,中原地产发布济南楼市9月数据分析称,济南房地产市场价格受新增房源成交均价的影响,商品住宅市场的销售均价达到8398元/平方米,环比上月上涨2%。与上月相比,9月份济南商品住宅新增供应量少,且高端项目新增供应量略有增多,导致9月份商品住宅成交环比上月出现“价涨量跌”的局面,传统中的“金九”并未出现。 
  2010年9月,济南共有8个项目加推新房源,共12.44万平方米,1010套房源,成交642 套房源,整体开盘成交率达到64%。万象新天、路劲•御景城和茗筑美嘉项目的开盘成交率较高,主要在于项目的性价比高,小户型居多,符合当前市场中刚性需求的要求;天泰•太阳树和名士豪庭则因项目的高端品质和营销策略得当受到市场认同。 
  中原地产提供的数据显示,6、7、8月份济南供应量、成交量的连续攀升,市场出现阶段性回暖迹象,同时房地产政策处于稳定消化期,9月份济南在售项目价格坚挺,甚至有部分楼盘出现价格微涨现象,但是,受工程进度限制或人为因素控制,该月新增房源供应量减少,导致2010年9月济南商品住宅成交量环比上月下降10%。 
  由于当前房地产市场主要由新增房源支撑,因此,济南房地产市场价格受新增房源成交均价的影响较大。9月在万达公馆、太阳树、逸城山色等中高端项目开盘成交的带动下,济南商品住宅市场的销售均价达到8398元/平方米,环比上月上涨2%。 
  济南市各区成交量受区域内新增供应量特别是中低端商品住宅新增供应量影响大。9月新增房源集中在槐荫区、市中区和高新区,其中,槐荫区由于绿地卢浮公馆和连城水岸两个项目销售较好,导致区域成交量最大。其余各区的成交量排序依次为历城区、历下区、市中区、高新区和天桥区。 
  该月槐荫区、高新区如连城水岸、茗筑美嘉等中端新增房源的大量成交拉低区域成交均价;历下区由于中海奥龙观邸、海尔绿城全运村等高价项目的销售量下降,成交均价环比下降6%;市中区则在天泰•太阳树这一高价项目开盘大量成交的拉动下,区域成交均价环比上涨2%;天桥区和历城区由于区域内成交房源的差异,导致成交均价略有提高。 
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【唐山9月商品房交易量同比降一半】
从唐山市住建局了解到,9月市中心区商品住房成交均价为6390元/平方米,环比每平方米下降了215元。存量住房成交均价为5589元/平方米,环比每平方米上涨了224元。
  ■商品房成交量下滑势头继续,达到近期低谷
  9月,唐山市中心区商品房仅成交900余套,与去年同比下降近50%,“金九”成色暗淡。
  一是由于9月份市中心区新开盘项目少,仅有2个项目办理预售许可,供应量减少,可选择性降低,一定程度限制了本月商品房成交量;二是中心区大部分楼盘已接近尾声,可售房源不足,可选户型、档次单一,而且地理位置不好的房屋销售情况不乐观,形成有价无市的局面;三是目前唐山市拆迁后建造进程放缓,手续办理滞后,市场预期不明朗,部分群众处在观望阶段。
  ■存量房市场上升趋势明显
  存量房方面,经过了6月份回暖后,近三个月唐山市存量房呈平稳上升趋势,已恢复到4月份新政出台前水平。伴随9月29日新政的进一步出台,可能会直接影响到我市存量房的成交情况,预计下个月唐山市存量房成交量会出现一定程度的下降趋势,但均价会保持稳定。
  ■商业营业用房更能得到消费者的青睐
  从今年以来,唐山市商品非住宅(商业营业用房)成交情况基本保持在总成交量的20%左右,个别月份超过30%,甚至接近40%。可以看出,经营性房产投资已在我市所占到一定比重,商业营业用房的投资空间得到了肯定,尤其是对优势区位的项目预期较高,更能得到消费者的青睐。
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【济南二手房9月“逆市增长”】
   在连续低迷几个月后,济南市二手房成交量在9月份迎来了一个小“攀升”,环比八月份成交增长约24%。业内人士表示,部分市民担心房价“反弹”而出手是成交增长的重要原因。而随着新的调控政策出台,不排除市场成交再次“转向”的可能。 
  济南市房管部门的统计数据显示,截至9月30日,济南市二手房的签约成交量为1782套,环比8月份1438套的成交量,有约24% 的增长。 
  这是自四月份国家出台楼市调控政策后,济南市二手房成交量的首次较大幅度增长。
  虽然环比八月有较大幅度增长,但由于受房价高以及调控政策影响,今年九月二手房的成交量还是不能与去年九月相比。
  “九月份成交情况和八月份差不多,没大有变化,但到了九月份下半月,来办理业务的市民明显增多,签约成交量也明显上升。”10日,济南二手房交易大厅相关负责人表示。
  据这位负责人介绍,节后这两天来办理业务的市民仍然不少,该负责人分析,可能是由于九月底和国庆节期间谈好的二手房交易现在都来办理手续,使得这两天大厅里市民明显增多。
  济南市二手房成交持续几个月的“低迷”后,九月份出现“小反弹”。对于这个现象,不少业内人士都分析认为,一方面九月份是二手房成交的好季节,而更重要的原因是由于九月份越刮越猛的“反弹”风,促使不少本来处于观望中的市民出手购房,促使下半月济南市二手房成交量的攀升。
  但随着九月底新的调控政策的出台,许多购房者预期再次发生改变,许多原本准备出手的购房者重回观望。
  再加上近日济南住房公积金贷款政策的调整,不少准备用公积金贷款购房二手房的市民重新考虑自己的购房计划,这些因素都可能对目前的二手房市场产生新的影响。十月份济南二手房市场会有怎样的表现,还有待于进一步观察。
  英雄山路附近一家中介的负责人表示,九月底新的调控政策出台后,客户的观望情绪明显增强,现在约人看房变得比九月底困难多了。 
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【石家庄二手房交易量锐减三成】
  9月29日出台的楼市二次调控新政,让石市的房产交易又蒙上冷清阴影。从石市税务部门获悉,6日市二手房交易量为78户,而平时平均过户量为120户,较多的时候能达到160户,6日石市二手房交易量与平时相比至少下降35%。业内人士表示,目前政策影响效果已经显现,交易量明显下滑,不过价格目前还没有变化。 
  “原本我和爱人想十一期间看看房子,有合适的就出手。不过,新的调控政策又推出来了,我觉得这轮政府调控的决心很大,因此我和爱人商量后决定等等再购房,没准房价能降呢。”想要购房的张先生,因9月29日楼市调控新政的出台推迟了购房计划。
  据了解,受调控新政策的影响,今年的十一长假,石家庄的楼市有些冷,许多像张先生一样的购房者因政策的突降,而推迟了购房计划。据2010石家庄秋季城市房展组委会的不完全统计,被称为楼市“晴雨表”的为期四天的2010石家庄秋季城市房展会上,现场成交360余套,意向购买客户登记6000余组,参观人次超过9万人。与今年遭遇楼市调控的五一期间春季房展会上的成交情况基本相同;与去年同期相比,则分别下降28%、40%和10%。
  同样,据石市税务部门统计数字显示,6日石市二手房交易量为78户,而平时平均过户量为120户,较多的时候能达到160户,与平时相比下降35%。
  商品住房市场也受调控影响。走访石市多家楼盘发现,很多楼盘相比往日略显冷清,市场到访人数和来电量均出现不同程度的下降。不过在价格方面,石市房价依然坚挺,部分楼盘推出的优惠促销举措也多为延续此前的销售策略。
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【青岛新房二手房9月成交均上涨】
10月2日,青岛市房地产交易中心发布数据显示,上月全市新房、二手房成交与8月份相比均出现上涨,其中市内四区新建住宅成交量环比增长超过四成。
  据9月份房地产市场运行情况显示,全市新建住宅当月成交9503套,比8月环比增长33%。从成交面积构成上来看,60-90平方米之间的户型最受欢迎,占所有户型的47.5%,紧随其后的是90-120平方米之间的户型,成交量占34.3%。而60平方米以下的、144平方米以上的户型受欢迎程度最低。
  从各区市成交数据来看,郊区在总成交量占了绝对的大头,占总成交量近七成。其中崂山区成交量居首,达1432套。城阳区和即墨市分别以成交1302套和1285套列第二和第三位。受多个楼盘平价开盘影响,市内四区上月成交量有了较大提高,达2983套,比8月份的2074套增长43.83%。
  二手房方面,成交量也有所提升。
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【烟台芝罘区高新区三天成交商品房54套】
10月3日从烟台住建部门房产交易网上提供的数据获悉,截至3日下午4点,芝罘、高新两区2010年21个预售项目共成交商品房54套。有楼盘三日成交量达到3 
  5套,有的成交0套,冷暖不一。市住建部门有关人士表示,单从这三天的交易数据还无法断定“十一”楼市的冷暖。
  3天下午4点在烟台房产交易网“今日交易统计”栏目中看到,当天共有三个项目有成交记录,包括芝罘区南郊和西郊的两处楼盘,以及高新区北寨村附近一处海景楼盘。共计27套,其中商业楼房4套,住宅23套。芝罘区南郊某楼盘单日成交22套,成交均价4316.36元/平方米;高新区某海景房成交均价在6430.2元/平方米。
  随后,从该网站提供的“本月销售排行榜”上看到,长假前三日不同楼盘的成交量从35套、10套、2套、1套至0套不等,数量反差较大。
  仅从前三日的交易数据能否断定烟台“十一”楼市迎来黄金周呢?市住建部门有关人士表示,从今年开始烟台对商品房交易开通网上签约服务,目前仅开通了芝罘、高新两区2010年度的预售项目,入网总项目共计21套。网上的统计数据还代表不了其他四区的交易情况。长假三日签订的购房协议,可能是放假前就已经看好的项目。另外,国庆假期有购房意向的市民也不一定立即签订购房协议。因此,仅凭这三日的交易量还不能断定整个“十一”楼市的冷暖。不过,从不同预售项目的签约情况看,以中小户型为主的商品房项目销售较好,说明普通百姓的自住性住房需求仍是烟台楼市的消费主力。
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【威海9月份二手房交易量递增】
10月8日,从山东省威海市地税局了解到,9月份,城区楼市交易量为1600套,其中二手房成交710套,环比增长30套,比7月份增长了65套,呈逐步递增趋势。 
  8日是威海市房产交易市场节后上班第一天,在交易大厅看到,各个窗口前都围满了前来办理业务的市民。据交易大厅一名工作人员介绍,当天他们办理二手房合同业务达到40笔,比平时明显增多。不仅如此,最近几个月,经过他们办理的二手房呈递增趋势。 
  来自威海市地税局提供的数字也证实了这一观点。城区二手房交易量从3月开始稳中有升。3月份城区二手房成交300多套,9月份达到了710套。尽管如此,与去年同期相比,仍减少了393套。房产交易大厅一名工作人员表示,从目前办理二手房业务情况看,年轻人占了相当大的比重,而且以小户型为主。
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【潍坊二手房交易开始升温】
10月10日,走访市区多家房产中介了解到,经过国庆节假期的短暂低迷后,我市二手房市场开始回暖,交易量比假期增长了3成,其中婚房占了将近一半。
  二手房逐渐受青睐  
  据潍坊恒信置业有限公司的胡经理介绍,由于潍坊市中心的新房房价不断攀升,现在1995年以后的老旧房子都不难卖,而且5年以上的房子成交时免交营业税,购房者负担相应减轻,二手房更是受到市民的欢迎。
  21世纪房产的工作人员表示:“现在市区内已经很少有新楼盘开建了,所以市区新房价格涨了不少,不少市民退而求其次选择购买二手房,特别是一些比较看重地段的市民。”
  在该房产中介,市民刘女士正打算在早春园小区购买一套二手房,她表示:“买房子还得买个好地段,新楼盘都逐渐偏向高新区等离市中心较远的地方,上下班不太方便,而且新房价格也非常高,再加上装修费用,还不如选择一套位置好的二手房,像早春园小区,周围有学校有超市,上下班也很方便。”
  同时了解到,婚房成为二手房销售主力,21世纪房产的工作人员还说,现在买房的主要是年轻人,而他们多数是购买婚房,在二手房交易量中,婚房的数量占一半左右。 
  交易量增长约3成  
  “现在二手房市场终于回暖了,我们公司10月9日一天就交易了22套。”玛雅房屋的王经理表示。
  走访潍坊市区多家房产中介时发现,不少中介的办公室内都有市民咨询房源,而王经理表示:“国庆节期间房管部门放假,不能办理过户手续,而且假期期间市民多外出旅游或在家休息,所以来看房的很少,房产中介都非常清闲,但是这几天看房的人逐渐多了起来。”看房的人多了,二手房成交量也多了起来,比假期增加了3成左右。
  潍坊金都房产经纪有限公司的李经理表示,他们的二手房销量也增加了一成,其中80至90平方米的小户型最受欢迎,而五六十平方米的房子越来越受到年轻人的青睐。  
二手房价无大波动  
据了解,业内人士普遍认为,二手房房价不会大幅上涨。一名业内人士表示:“潍坊房产的投机行为并不多,多数市民购房都是刚性需求,房产泡沫也不多,只是随着需求的增多房价会略微调整,短时间内很难有大幅度的上涨。”
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中西部地区市场环境
【武汉二手房5天零成交】
武汉市房地产市场信息网数据显示,国庆前五日武汉二手房连续零成交。武汉顺驰客户部经理王晓龙分析,“银十可能出现房主降价抛售潮,不过大部分购房者可能等到年底再做决定,因此成交量或再度探底。”
  “10月1日就开始执行的新政,让武汉二手房买卖双方都有些措手不及。”亿房研究员王磊表示,新五条对二手房市最大的影响,就是使得大部分二手房交易税费增加了总房价的1.5%,购房成本上升。
  万松园一中介经理表示,新五条出台后购房者观望情绪高涨,许多原本有意购买二手房的客户都提出暂不交易,而一些看跌后市的房主,不得不降价。
  据搜房二手房中心端口监控数据,国庆期间不少挂牌二手房都调低了报价,其中光谷一房源挂牌价更是急降59万元。“尽管如此,明确购买意向的客户并不多。”该中心研究员董倩表示,与四月新政带来的观望不同,此次新五条彻底动摇了二手房买卖双方的看涨预期。“8月中旬以来房主们开始涨价惜售,而现在是购房者坐等降价。”
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【重庆国庆商品房成交超2000套】
  数据显示今年国庆期间,主城区楼市成交量比去年翻倍。中国指数研究院高级分析员郭雨明指着电脑屏幕说:“看这个成交套数,一号到六号,除去三号的数据没有统计,今年国庆期间五天总共卖了近2000套房子,每天成交近400套,去年这五天时间在成交总共不到1000套。而且今年这五天的总成交面积比去年增加100%以上。”
  由于楼市“金九”行情的延续,今年国庆黄金周期间,主城区楼市成交量并没有因为新的调控政策踩“刹车”,而是比去年国庆期间增幅达一倍左右。专家认为,这是受前段时间楼市走旺因素的影响,而国庆前出台的新政对市场的影响还需一段时间才能显现,购房者可以等市场稍显明朗时再出手。
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【重庆上周二手房挂牌均价创今年第二新高点】
  上周(2010年10月4日至10月10日),全市二手房挂牌均价经过上周的小幅下降后再次上涨,创造今年二手房楼市的新高点,挂牌均价达到7514元/平米的高价,环比上升3.9%。其中大渡口区涨幅最大,环比上涨6.3%的上涨,紧随其后的沙坪坝区、南岸区、渝北区、巴南区环比均迎来不同程度的上升。而下降区域中,九龙坡环比降幅最大为3.6%,另外江北区、渝中区也有小幅下降。而北碚区挂牌均价基本保持不变。
  尽管全市二手房挂牌均价不断地上涨,但新一轮房地产市场调控的效力初步显现于国庆节长假的住宅成交量出现下行,下滑幅度达到50%以上。随着秋季房交会的临近,房交会期间也没有税费优惠了。有业内人士分析说,这可能会导致成交量持续下跌,但是房价不会有跌幅。很多网友对“9.29”新政调控,也采取继续观望态度,并表示已经不相信它的作用力了。
  2010年10月4日至10月10日,重庆二手房挂牌均价环比上涨283元/平米,环比上升3.9%,创出今年重庆二手楼市又一房价新高7514元/平米。
  从各行政区挂牌均价走势来看,本周各行政区域出现不同程度的变化,其中涨幅最高的区域是大渡口区,在上一周的下跌后迎来环比6.3%的上涨,紧随其后的是沙坪坝区,环比上涨4.3%,而排名其后的南岸区、渝北区、巴南区环比均上涨1.0%。在下降区域中,九龙坡跟上周一样延续着环比3.6%的下跌趋势,成为环比降幅最大区域,其次是江北区环比下降1.1%,而渝中区则环比小幅下降0.3%。跟前几周一样,北碚区挂牌均价基本保持不变。
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【成都房交会成交冷淡】
成都市房管局的数据显示,截止到7日19:00,10月1日至7日成都市中心城区总共售房436套,而国庆前日均销售就超过400套。在成都第三十六届房交会开幕前夕出台的楼市调控新政已迅速对市场产生影响。
  此前,成都楼市成交量已大幅上涨,显现出“金九银十”的局面。四川中原地产总经理庄毅宝表示,在成交量增长的同时,政府已经看到了价格上涨的苗头,这是大家最担心的事情。
  事实上,9月以来,随着成交量的增长,开发商此前的优惠政策也有收紧甚至取消的举动。不仅如此,开发商也借“金九银十”之机,在这一个月密集开盘。
  庄毅宝认为,此轮调控对心理预期的作用比市场的实际作用要大,政策不是新东西,只是执行力度加强了。比如,三套房贷款很多银行以前已经不贷了。这次只是政策上更加严厉,是政策从严的信号,显示中央政府调控房地产市场的决心。开发商和购房者的心理预期都会因此发生改变。
  世家机构副总经理曾学锦表示,中央政府有明确的目标,就是调控必须见成效。政府不会损害自己的威信。在这一背景下,相关部门也不敢阳奉阴违。调控对市场会有抑制,短期内冷一下是必然的,这也必然会导致市场观望气氛。此前的调控,开发商有钱依然挺得住,但是此次调控显示,开发商必须得“出血”。
  成都全程机构总经理蒋晓冬也表示,这次是以前政策的延续,其实,政府早有计划的,如果感觉力度不够,还会出下一个政策,目的很简单,就是要见成效。政府传递信号就是要抑制房价。对于消费者来说,要理性看待市场;对开发商来说,未来预期不能太乐观。“对市场不会产生直接的影响,但是对供需双方的心理产生影响。”
  因此,庄毅宝认为,此次调控将继续打压投资投机行为,成都市场相对一线城市,其投资需求的比例要小一些,未来市场价格则比较稳定,但是未来也会面临下调的压力,不过下降空间不大。
  不过,僵持的情况也许将在年底前出现拐点。蒋晓冬表示,如果还没有成效,政府还会再出调控政策,加上社会资金的回笼,银行要收回贷款,市场则可能会出现更多优惠甚至降价的可能。
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【成都9月二手房成交量环比上涨两成多】
  10月8日,21世纪不动产成都区域分部公布的最新调查报告显示,9月份成都市城区二手房成交均价为每平方米6580元,较8月份环比略有上涨,而交易量较8月份大幅回升两成多,仍以刚性需求为主。近7成二手房购买者月收入为3000—8000元,年轻购房者比例下降。 
  二手房成交量环比上涨两成多
  “从大幅回升的交易量可看出,经过一段政策观望期后,刚性需求再次逐步入市交易。 
  ”21世纪不动产成都区域分部总经理助理舒宁称,最新调查报告显示,9月成都市城区(五城区及高新区)二手房交易总量环比8月上升24.7%。从成交区域看,主要在一二环之间、二三环之间及三环外,这些区域成交量环比大幅上升,而一环内的成交量普遍下降。
  9月份,成都城区二手房成交均价为6580元/平方米,环比8月微升0.5%。舒宁说,成交均价最高的是高新区,为6900元/平方米;最低的为金牛区,均价为6400元/平方米。较8月相比,高新区、金牛区、武侯区成交均价均持平,青羊区、锦江区、成华区成交均价上涨。
  投资型购房需求比重减少
  调查显示,9月份二手房成交户型面积仍以60-90平方米、90-120平方米的住房为主,成市场交易的热点,两种户型均占总成交量的3成多,而且这些户型成交量环比8月上升。120平方米以上的大户型住房交易量则呈下降趋势。
“从9月份购买需求来看,刚性需求和改善型小户型需求有所上升,投资型需求大幅下降。”据舒宁介绍,调查表明,当月购房后立即入住的需求占到总需求55%,环比8月上升6个百分点;买房后一年内入住的需求占总需求30%,环比8月下降1个百分点;自住兼投资的需求占总需求14%,环比8月下降3个百分点;纯投资性需求占总需求1%,环比8月下降2个百分点。
购房者年龄呈两极分化
  据调查,成都本地人(含成都郊县人员)购买二手房占交易量的48%,环比8月上升5个百分点,成都以外的省内及省外购房者(身份证显示)来蓉购买二手房占交易量的52%,购房者中本地人与外地人几乎平半分。
  9月份,二手房购买者年龄结构呈现出两极分化,年轻购房者所占比例下降,年老者则处于上升。较8月份相比,40岁及以下购房者占购买人群比例大幅下降,而40岁以上购房者所占比例却有大幅上升。“这主要是因拆迁安置而产生的购房需求所占比例较大,导致40岁以上购房者比例上升。”舒宁分析说。调查还显示,购买二手房人群中,以月收入3000-8000元的人群为主,这部分人群占总购房人数的近7成,9月份月收入8000元以上购房人群占总人数12%,月收入3000元以下的占19%。
  住房租赁价格基本稳定
  9月份,租赁市场交易量由于租房陪读和毕业生离校的延续效应,环比8月有所上升,但交易价格环比基本稳定。
  “住房租赁价格主要在7月和8月份上涨较大,较今年2月份相比,9月份租赁价格有10%—20%的涨幅。”舒宁称,9月份,以全装全配的次新普通套二住宅(有小区物管,装修且配家具家电,面积90平方米左右)为例,各城区的月租金均价不低于2000元,最高的中心城区达到2700元。各城区次新普通套二住宅的月租均价分别为:成华区为2000元、高新区为2500元、金牛区为2000元、锦江区为2200元、青羊区为2200元、武侯区为2400元。
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【郑州国庆楼市成交量降六成】
10月8日,从郑州市住房保障和房地产管理局获悉,黄金周期间,郑州市区商品住房成交面积10.97万平方米,共计1166套,与今年9月份最后7天的交易量相比,分别下降了62.66%、63.71%。商品住房成交均价7100元/平方米,有所上涨。
  对于这个成交价,郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人称,黄金周期间,成交多为高档楼盘,因此成交价显得比较高,不过,这并不能说明郑州商品住房成交均价已经达到了这一高度。据房管部门监测,不少市中心、郑东新区高档楼盘趁着黄金周推出了一系列优惠措施,推动了高档楼盘的销量。
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【郑州国庆长假二手房市场冷清】
  国家楼市二次调控的措施出台,正巧赶上了国庆节七天长假——开发商卖房的“黄金周”。跟原先很多的预计不同,郑州的开发商们大都认为,国庆节期间郑州的房子卖得还不错。 
  新房 这个国庆卖得还不错 
  作为清华园项目营销总监,师凯伦国庆节期间依然每天都在关注销售的情况。 
  “7日的数据还没报过来,前6天的销量共30多套。”7日,师凯伦说,十一前两天销售得不太好,5日、6日买房的人就多了,最多的一天定出了10套。 
  7日,升龙国际中心的营销总监桑贝也承认,国庆期间他们的楼盘销售得还可以,每天客户来访量在60到70组。平均每天能定出房子15套,这和最近一段时间内每周末的销售量相当。 
  建业营销中心副总经理朱红亮加班对楼盘的销售情况进行了统计:郑州密码国际项目比平时销售要好。 
  对此,师凯伦说,十一期间定房的主要有两方面:一是前期看过的,现在扎堆定房;二是趁放假这几天有时间定的。归根到底,还是放假了,大家有时间了,这是买房的一个主要因素。 
  二手房 “看房的人好像一下子不见了” 
  相对热闹的商品房,郑州的二手房市场则显得有些冷清。 
  大业兴二手房中介郑东新区商鼎路店店长孟高峰介绍,国庆节期间他们没有放假,原本打算好好“搞业绩”,但没想到市场如此冷清,7天的客户带看量才十几单。而这个量仅相当于平时一天的量,房子签约量更是少。 
  “闲得很。”郑州市黄河路上一家房产中介的经纪人小王也说,他在放假期间没签一套房子,看房的人似乎也一下子不见了。 
  随后走访美华、海洋、世家等房屋中介时,一些经纪人也都有同样的感受。 
  “但有个情况值得注意。”孟高峰说,现在新开楼盘售价都很高,逼得同地段的二手房业主不得不多次抬高房价。但其实很多业主都是盲目提价,没有真正了解自己的房子到底值多少钱。 
  新楼盘促销力度很大 
  楼市素有“金九银十”的说法,而国庆节长假也是旺季中的旺季。但今年国庆节前夕国家出台了楼市新政,很多楼盘于是不得不采取更多的促销。 
  10月1日,郑州市民陈女士正在外地旅游,依然接到千里之外正商明钻小区售楼小姐的电话:“……我们这里楼盘正在搞活动,优惠力度很大,您可以趁现在来看房……” 
  此外,陈女士手机还频繁接到其他楼盘打折、优惠的短信。 
  不仅陈女士,她的家人、同事也都在放假期间屡次接到楼市促销的手机短信。最多时,一个人一天能接到十几条。 
  在走访郑州楼盘时,据了解,位于郑州市大学路的一楼盘,国庆节长假就搞了4项促销活动,比如抽奖、房款打折等。 
  秦岭路上一家楼盘,也在十一期间推出了10套特价房,每平方米比节前的价格要优惠300元到500元不等。 
  一位业内人士猜测,郑州很多楼盘如今都在借国庆节大肆开盘销售。这正是由于国家出台楼市新政的原因,开发商担心再出台什么政策致使销售受到影响,所以赶快“抛售”。 
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【洛阳二手房价格3季度上涨6.05%】
洛阳市第3季度二手房价格上涨6.05%。10月9日,当日洛阳市二手房均价为3897元/平方米。
  9.29新政出台后,反应在洛阳二手房市场的是,从上周开始洛阳区域二手房价格下跌。其中老城区跌幅最高,达3.34%%。
  上周洛阳各热点区域二手房挂牌均价分别为:涧西区3845元/平方米,西工区3855元/平方米,洛龙区4387元/方米,老城区2926元/平方米,瀍河回族区2311元/平方。 与上周相比,涧西区下跌0.21%,西工区上升3.88%,洛龙区下跌2.03%,老城区下跌3.34%,瀍河回族区无变化。
  洛阳二手房价格,一改2009年震荡上涨态势,在2010年除了受4月份的新政影响短暂下跌后,很快反弹,又步步走高。这和洛阳市的新房价格上涨趋势吻合。
  洛阳二手房源供应区域主要集中在涧西和西工,其次为新区,老城、瀍河供应房源相对较少。其中,新区、南昌路等区域的二手房房龄多是3-5年。新区是二手房市场供应的后起之秀,主要原因是随着新区不断开发,房价不断上涨,2003~2007年新区的空置物业一部分流入市场。从供应房源看,新区公务员小区、建业森林半岛、湖滨花园等较早开发的楼盘在二手房市场销售中相对较多。
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【西安国庆期间住宅销量减少】
西安房地产信息网数据研究中心10日公布了统计数据,显示十一黄金周(10.1—10.7)期间西安楼市商品房共成交1449套,其中普通住宅共成交1287套,与刚刚过去的九月相比销量大幅减少。 
  西安房地产信息网数据研究中心公布的统计数据显示:2010年第40周(10.1—10.7),西安市商品房共成交1449套,较39周(9.24—9.30)减少了2419套;成交面积为141103.42平方米,环比下滑了64.2%。其中,西安普通住宅成交1287套,较39周减少了2189套;成交面积为126986.54平方米,环比下滑了62.6%;普通住宅成交均价为6366元/平方米,环比上涨了5.8%。 
  据了解,国庆前一周楼市销量涨幅较大,住宅日均销量高达496套,成为4月新政后的“顶峰”,而十一黄金周住宅销量急剧下滑,日均销量降至不足184套。据分析,国家七部委发布的房地产“二次调控”对商品房投资产生了较大冲击,此外国庆长假是很多人外出游玩的黄金时间,也对全国各地的楼市成交产生了影响。 
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【昆明9月二手房成市场主打】
  对于昆明出现的“逆市上扬”的交易情况,不少业内人士分析认为,在“新国十条”房价调控难见成效的前提下,前期部分持币观望的消费者选择重新进入购房市场。加上“金九银十”消费黄金季的大量促销优惠,多重因素集中推动了“十•一”期间的成交量上涨。
  昆明新亚房地产公司负责南市区的董总监介绍,在之前的8、9月份,大部分购房者持观望态度,但房交会的召开,以及国家“二次调控”政策的相继出台,基本上可以作为近期楼市的一个风向标,这部分消费者对近期的房价市场基本可以有个拿捏,这也是“十•一”成交量上涨的原因。
  相对于“突出”的成交业绩,目前市场上的楼市结构并不平衡,成交房产类型主要集中在二手房方面。在部分中介“十•一”期间的成交统计数据中,二手房成交量基本上占70%以上。
  业内经营者表示,在上半年的房价调控政策影响下,大多数开发商减少了新盘的开发数量,造成下半年市场上供需存量的长期失衡,加上近期市场上的新开楼盘以别墅等居多,在需求持续扩大的前提下,不少消费者只得将购房目标转向二手房消费市场。
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【呼和浩特商品房上市面积大幅增加】
近日,从呼和浩特市房产管理局获悉,今年以来,呼和浩特市的商品房上市面积大幅增加。
  据呼和浩特市房产管理局统计,今年前8个月,呼和浩特市商品房的上市面积已达到291.85万平方米,同比增长了56%。其中,8月份的商品房上市面积与7月份相比增长了33.9%。
  在呼和浩特市今年前8个月上市的商品房面积中,有商品住宅233.21万平方米,同比增长了75.53%,其中8月份的商品住宅上市面积与7月份相比增长了34.96%,显示出商品住宅的上市面积增速较快。
  此外,同期呼和浩特市上市的办公楼面积为18.18万平方米,同比增长了4.12%,但8月份的上市面积与7月份相比增长了69.9%。
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【贵阳新房、二手房成交量大幅回落】
本周(10.4-10.10)贵阳房屋批准预售面积为零,房屋销售面积为10.65万平方米,较上周下降28.71%,其中商品住宅成交面积较上周下降26.60%;二手住宅成交量明显萎缩,仅成交0.32万平方米,较上周下降64.04%。
  新房销售面积环比回落近三成,二手住宅成交量明显萎缩
  受国庆长假和调控新政的双重影响,本周(10.4-10.10)贵阳房屋批准预售面积为零,房屋销售面积为10.65万平方米,较上周下降28.71%,其中商品住宅成交面积较上周下降26.60%;二手住宅成交量明显萎缩,仅成交0.32万平方米,较上周下降64.04%。
  9月最后四天贵阳房屋供应大幅放量,新批准预售面积达47.56万平方米,其中住宅批准预售3299套。国庆节之后贵阳暂无新批准上市项目。
  上周(9.27-10.3)有10个项目取得预售许可证,其中恒大城一期批准预售面积最大,为15.77万平方米,预售住宅1472套。新王府公寓、都市国际批准预售面积分别为9.58万平方米、5.39万平方米,预售住宅650套、248套。其余各项目批准预售面积均小于5万平方米。
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【南宁二手房市场冷 价格波动不大】
  “十一”前出台的楼市调控新政影响着房地产市场。走访发现,南宁二手房市场在黄金周出现爆冷局面,不过价格波动不大
  长假市场成交少
  据南宁市住房保障和房产管理局的政务信息网统计显示,二手房9月份成交量大约在1490套左右,比8月多300余套,行情还不算差。但是到了黄金周,南宁各大中介反映“情况不妙”,多数人士表示卖不出一套二手房。走访发现,尽管长假中多数中介门店都未关门歇业,安排置业顾问留守,但是值班人员也仅仅是“值班”而已,接到看房电话的少之又少。
  国庆期间,在南宁市园湖路、鲁班路等路段,中介门店极少有客户在看房。节日值班的置业顾问表示,电话咨询多是“了解”情况而已,真正的意向客户并不多。园湖路某中介置业顾问黄小姐介绍,之前她有一买家相中了金桂花园12栋三楼的物业,原本打算国庆期间和业主协商,只要卖方价格稍微降一两万就成交了。如今调控“突然空降”,买家又要“考虑考虑”了,她催促了好多次,买家都不露面与卖家协商。
  南宁市某房产中介置业顾问涂小姐感叹,黄金周期间一手房频频促销“交易都不咋地”,而散客聚集地的二手房市场,在旧房比新房贵的情况下,市场就更冷清了。她表示,受调控新政影响,她值班的几天多数是在玩游戏中度过,电话少得可怜。
  买卖双方很纠结
  采访中,有购房意向的李女士表示,之前她一直不停地看房,看上了一两套房,但她还价之后对方还没有答复。如今,李女士“想法有些乱”。她原先看的房子总价是56万元,她认为价格高了些,于是还价54万元,现在卖家正在考虑当中,对方称国庆后会答复。李女士说,万一长假过后卖家答应成交了,自己还不知道要不要买下。因为她不想失信于人,但又怕买下后房价真降了,自己就亏了。
  不但买家看不清,卖家也有点糊涂。市民刘先生近日也正在找相关人士评估自己位于恒 大新城的房产,本来他是想做消费抵押贷款的,现在却犹豫了。刘先生说,他所在单位目前有福利房,过段时间要交房款,而他“口袋空空”,原先考虑将现有住房做抵押到银行借款,以交单位房款,但是一看调控新政的内容,自己就打寒颤了——政策明令禁止消费抵押购房,以后可能会征收房产税。他打算尽快在征收房产税前把房子卖出,但又不想卖低价。
  一边是调控政策频出,一边是居高不下的房价。虽然买卖双方看涨看跌皆有之,但是不少人都在等待和观望,想在行情明朗后再作决定。
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行业数据
【9月各城市交易量普遍上涨】
  9月,楼市进入了传统的销售旺季,各城市交易量普遍上涨。30个大中城市中,超过2/3城市楼市成交量环比上涨,涨幅在20%以上的城市占监测城市总数的1/3。其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。4月房地产调控新政的实施,使得各城市楼市交易量均滑向低谷,进入三季度,各城市成交量逐步回升,但是随着政策调控的逐步深入,市场需求释放缓慢,因此绝大多数城市成交量仍同比大幅下降。随着楼市“金九银十”的黄金期到来,多个城市的可售量大幅增加。其中,上海可售量较上月增加约50万平方米,深圳、杭州等城市可售量增加约30万平方米。9月监测的30个城市中,成交量普遍上涨,供应充足。9月主要城市库存量普遍增加。上海商品住宅可售量增加53万平方米,深圳、杭州商品住宅可售面积增加约30万平方米。9月,市场需求逐步释放。30个监测城市中,2/3城市成交面积环比上涨,兰州、海口涨幅最为明显,环比上涨80%左右。10个重点城市中,北京、深圳、南京涨幅近50%,其他城市涨幅都在10%以上。9月各城市成交价格变化平稳,整体市场价格并未见明显波动。重点城市中,杭州环比上涨13%;北京、上海成交价格环比下跌,其余城市变化幅度较小,基本保持稳定。 
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【9月第四周主要城市成交土地面积环比降幅达53%】
  据中国指数研究院数据信息中心监测显示,9月第四周(9月20日-26日),土地推出量和成交量均缩水过半,成交楼面均价略有下调。上周监测的20个主要城市土地入市量大幅减少,共推出97宗,较前周减少67宗,环比减少41%,推出土地面积547万平方米,较前周减少587万平方米,环比下挫52%;土地成交量降幅更甚,上周监测的20个主要城市共成交土地31宗,环比减少30%,成交土地面积144万平方米,环比降幅达53%;成交楼面均价微略有下调,上周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为3777元/平方米,环比下降9%。上周监测的20个主要城市推出土地面积中:住宅用地占推出总量的38%,共计207万平方米;商业用地占推出总量的4%,共计22万平方米;工业用地占推出总量的58%,共计318万平方米。监测的成交土地面积中:住宅类用地占成交总量的82%,共计119万平方米;商业用地占成交总量的2%,共计2万平方米;工业用地占成交总量的16%,共计23万平方米。上周监测的20个主要城市住宅用地推出量缩水2/3,共推出27宗,环比减少61%,推出土地面积为207万平方米,较前周减少443.2万平方米,降幅达68%;住宅用地成交量大幅减少,共成交16宗,较前周增加3宗;成交楼面均价大幅下调,上周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为4108元/平方米,环比下降31%。
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产品与技术创新
【丹麦瓦埃勒波浪住宅设计】
  丹麦Henning Larsen建筑师事务所凭借他们的瓦埃勒“波浪住宅”,获得了2010年度LEAF多功能住宅类大奖。
波浪住宅是丹麦瓦埃勒市的一个新的雕塑式标志住宅项目。建筑有着绝佳的位置,迎着海风,俯瞰整个海湾;所设计的极富个性的建筑尊重并且超越了所在区域的潜质。
 
  白天,白色的波浪形状投影到海面;而夜晚,特色鲜明的建筑体量就像通明的多彩的山峰。建筑容纳了140套富有吸引力的跃层复式公寓,均具有优美的景观。
  波浪的形式来源于所处环境:海湾、大桥、城镇和周围小山。清晰和易于分辨的建筑造型将住宅区和大海、景观与城镇连接在一起。
LEAD奖从2002年起授予创新型建筑项目,由欧洲建筑师协会和欧洲前卫建筑师论坛执行。
    
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产业链信息
【十月中旬钢价普遍看涨】
  由于九月工地备货较少,十月上旬已出现钢贸商们所期待的工地大量采购行情。业内人士普遍认为中旬工地有望继续保持旺盛需求,但月底可能会结束今年最后一波工地采购热潮。
  据兰格钢铁信息研究中心市场监测显示:10月9日63.5印粉外盘报价在155-157美元左右,涨2-3美元,矿选企业对市场后期走势表现出乐观态度,存货待涨情绪明显升温。
  中投顾问近日发布报告指出,在国庆长假之后,国内煤价将会逐步走高,在今年剩余的时间内,煤炭价格很有可能出现一轮上涨的情形,涨幅会在5%~10%之间。
今年最后一波刚性需求将在十月中旬集中表现,业内人士分析说:“因为九月很多工地备货少,工地施工进度较慢,也有因为钢市不稳工地故意推迟采购计划的可能性存在,所以之前推迟的采购计划都将在十月份完成。”持有此观点的钢贸商不在少数。
业内人士分析认为,10月份将是今年最后一次“黄金开工期”,所以还未完成任务的将在10月份抓紧开工,而新开工的工地也将抓紧最后的最佳施工期赶进度。
  业内专家分析,目前钢价较稳很重要的一个原因是非一级代理商囤货现象很少,因此钢价波动不大,目前的钢价基本反映了实际需求情况。
  近日有报道称,工信部部长李毅中表示,中国有望如期完成在2006-2010年间将单位国内生产总值(GDP)能耗降低20%的目标,包括淘汰落后工业产能、限制产能扩张以及对高耗能和高污染行业实行用电额度限制等。
  在此消息前,传闻河南、山东、四川等地钢厂将在10月中旬被要求限电限产,而钢铁大省——河北省限电措施依然在执行。9月29日,河北钢铁、首钢、山东钢铁、安阳四大钢厂纷纷传出10月减产20%的消息。在9月29日北方主要钢厂公布限产计划之后,华东地区宝钢、沙钢、武钢等大钢厂也纷纷加入限产行列。
  业内专家分析认为,尽管有些限电限产消息还属于传闻,并没有真正落实,但对钢价确实就是一个利好消息,会提前在钢市中表现出来。
  廖京花认为尽管目前钢价受限电影响已不大,但随着10月份新一轮限电潮的开始,限电限产效果将在后期显现出来,10月之后产量可能会下降,但同时刚性需求也将下降,所以对钢价影响也不会很大。
  11日众多钢厂出台中旬指导价,基本与上旬指导价持平。业内专家分析认为,因为目前主要以工地需求为主,而且中旬后需求量也将下降,所以钢厂不敢大幅上调出厂价。但由于目前钢价仍有倒挂,所以中旬钢价仍将有一定的上涨空间。
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【水泥等重点行业的兼并重组意见有望年内公布】
央企整合打响百日攻坚战。11日获悉,国务院国资委党委中心组在日前组织集体学习时一致认为,要坚持党的十六大确立的国有资产管理体制,加快调整重组步伐,优化国有经济布局和结构。
  此前,国资委掌门人更替,使得一些市场人士担心国资委一直力推的国资重组方向有变。不过国资委党委中心组集体学习时传递的信息表明,国资调整重组步伐不会放缓。
  根据国资委安排,到今年年底,央企要调整到80至100户。
  在有关部门大力推动下,我国企业兼并重组“大戏”已悄然拉开帷幕。据了解,针对汽车、钢铁等重点行业的兼并重组意见有望年内公布。此外,下半年地方国资有望掀起重组热潮。
  9月6日,国务院办公厅印发《国务院关于促进企业兼并重组的意见》(下称《意见》)。《意见》提到将从财政、金融、土地政策上予以倾斜,并对消除企业兼并重组的制度障碍给予明确规定,积极推动企业兼并重组工作。
  时隔半月,工信部部长李毅中表示,推动产业结构调整和转变经济发展方式,将继续成为“十二五”关注重点,为此,将着力引导和推进企业兼并重组,形成发展更具活力、资源配置更富效率的产业模式。工信部总工程师朱宏任则明确了推动企业兼并重组的具体措施。
  9月以来,国家推动企业兼并重组的政策力度显著加大。有关部门也纷纷加快出台配套的措施或细则,企业兼并重组“提速”的趋势愈发明显。
  在此轮兼并重组浪潮中,汽车、钢铁、水泥、机械制造、电解铝、稀土等六大行业被多次点名,作为重点予以推进。
  据了解,工信部已经开始起草促进汽车企业兼并重组的具体政策,预计这一政策将于2010年年底公布。此外,针对钢铁行业的《加快钢铁企业联合重组指导意见》也有望在短期内出台。
  事实上,早在国务院出台的一系列产业振兴规划中,鼓励企业兼并重组已被多次提及,各地企业兼并重组也早有动作,特别是钢铁、煤炭等行业。不过,此前的企业兼并重组大多是在行政力量推动下实现的。
  分析人士指出,行政命令式的兼并重组会增加整合成本,并且可能影响整合的效果。未来企业兼并重组要更加注重市场化运作,充分发挥市场机制的基础性作用。
  作为重组的主角之一,央企和地方国企也在今年的重组大潮中扮演着重要角色。在国务院国资委和地方国资监管部门的推动下,下半年地方国资有望掀起重组热潮。
  9月19日,国资委副主任黄淑和明确指出,地方国资委要重视明确本地区国有经济的功能定位,优化地方国有经济的布局结构,推进国有企业股份制改革,优化股权结构,进一步指导地方重视发挥国有经济的引领带动作用。
  据统计,目前上海、河南、黑龙江、浙江、安徽、江西、重庆、云南、山西、山东、广东、陕西等省市国资监管部门已下发文件,提出通过资本市场整合地方国资。
  国资委在9月25日发布的《关于进一步加强地方国有资产监督工作的若干意见》中提到,要充分发挥国有资产经营公司作为国资委推进企业重组和运营国有资本重要平台的作用。兴业证券的报告认为,此文件出台后,在国资委的支持和引导下,地方国资整合速度将加快。
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案例分析
【恒聚创新房地产营销理念探讨】
  “房地产”,目前中国上至高层,下到普通平头老百姓最为关心的事情;“网络营销”,数字经济时代的一种崭新的营销管理理念和营销策划模式,伴随网络的普及,逐渐深入生活的方方面面;“痛”,这个就好解释了,要不明白自己狠掐一下大腿,那种感觉就是痛了。将几个词组合就成了“房地产网络营销之痛”,这既是目前房地产的真实写照,也提醒人们迫切需要搞清“房地产网络营销”为何而痛,何处之痛和如何止痛。
  为何而痛?对房地产企业来说,目前由于国家宏观调控政策的影响,中国房地产市场的开发投资、开发贷款及房价等方面都出现了普遍回落,以前火暴购房“抢房”的局面早在九霄云外,代之以冷清的房市,房产成交量锐减,企业普遍陷入两难的困境,投入了巨额的开发资金却连成本都难以收回。
  想买房的人依然是在不断增长,但是卖掉的房子却越来越少。房地产曾经经历过一个火暴的时期,上个世纪末利率低钱存在银行里面难“长”,国家又放开政策,这使人们压抑多年的“买田置地”的欲望得到极大释放,大家一窝蜂的扑向楼市,中国房地产出现“短期繁荣”“供不应求”局面。但是没有持续多久,随之而来的投资过热、投机炒作、房价快速飚升迅速给狂热的人们浇了一盆冷水。进入2006年后,国家为了打压高档房及房地产投机出台一系列的新政策,这些政策虽然只针对高档和投机这两个层面,但对消费者的购房心理产生了极大的影响,消费者虽有需求,但大多持币待购。
  网络营销作为一种全新的营销咨询模式同房地产结合,利用其自身的特点为房地产销售开辟了一片独特的天地。同其他的营销模式相比,它有较为确定的目标消费群,命中率高,快捷而成本投入低,并且网络媒体采用多媒体展示手法,随时随地能将房地产企业的产品理念完美传达给消费者。所以短短几年内,房地产网络营销迅速崛起,网上找房、网上看房……网上已经房地产商的一个决胜战场。
  但房产消费毕竟是一项巨大的开支,很可能要倾注一个人一个家庭多年的财富积累,消费者做出购买需求时是慎之又慎。房地产企业为改变目前房市销售低潮也做很多努力,01年全国共有734家房地产企业投放了网络广告,平均每家为7100元;到05年,这一数字已飙升至1787家,平均每家已刷新为4.04万元。2005年总量10亿的网络广告费就有1亿来自与房产!不能说房地产企业对网络营销不重视,但是这样的投入并没有产生显著的效果,消费者依然将钱紧紧握在手中,房地产企业在网络营销上不能不痛!
  营销都要面对的无非两个最大的难题:一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群,二是要知道目标消费群对产品有什么看法。房地产网络营销克服了其他的一些传统营销的弊病和不足之处,但在这两点上仍然需要网站客服软件来提升整体平台。
  今年六月份,搜房网就同网站客服领域的“领头羊”——上海恒聚合作,通过为部分房地产客户安装网站客服工具“恒聚网站伴侣”,导入了创新的房地产网络营销理念,全面提升其房地产网络营销平台。“访客变为顾客,流量也变为销量”,拥有了“恒聚望站伴侣”的搜房网终于“活”了起来”。
  网站客服就是通过web2.0技术将网络营销与实时客服相结合,来搭建全新的网络营销平台。以“恒聚网站伴侣”为例,这个软件采用了双向即时通讯技术,使用非常便利,只要将网站客服的交谈图标嵌入网站页面的任何位置,访客不需要下载任何软件,点击图标即可以同客服人员在网页上进行实时文本、音频和视频交流,并且客服通过后台能够主动的邀请网站的访客交谈,“愿者上钩”变成“撒网捕鱼”,从根本上改变了网络营销静态被动的局面。
  “恒聚网站伴侣”作为专业的网络营销与实时客服解决方案,还有重要的一点体现它独特的网络监控功能,当访客登陆网站时,网站伴侣的后台系统会自动跟踪每位在线访客的浏览轨迹,识别访客身份,统计页面流量,通过针对性的分析了解访客需求,从而制订修改更为有效的网络营销活动。
  目前的房地产网络营销,仍然是停留依靠一个“死”的网站来守株待兔,被动的等待消费者登陆网站后主动和企业联系。不同于一般的销售中心,房地产网络营销依赖的是网络媒体,依靠它建立的网站来进行网络推广发布广告,要么将自己的房地产制作非常精美,要么将各方面资料提供的非常详细,至于登陆网站来的消费者想什么要什么,需要什么样的服务,房地产企业是一概不知道的。也许有的网站会留下联系方式或以留言论坛等来收集消费者信息,但竞争激烈又处于低潮房地产行业抱有这种被动依赖的思想本身就是不可思议的。
  房地产网络营销本质上就是一种互动营销,只有将这种互动功能完全发挥出来,才能结合自身优势,达到传统营销模式所达不到的功能。“机会只有一次,只给有准备的人”。在现在这个楼市低迷的时期,运用“四两拨千斤”的网站客服,“将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群,知道目标消费群对产品有什么看法”,无疑是一剂“止痛良方”。
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声   明
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