政策解读:控制房价就是一场金融阻击战

问题:我们都知道,房地产属于金融业是常识,但是多次房地产调控金融都不不介入,是什么原因?

而且每一次调控政策都看不到清晰的调控目标,也没有考虑可行性,更没有操作手段。

按照经济学常识,我们知道调控价格,主要是调控的供需平衡,因为价格是供需平衡的结果,而不是政策的目标,更不可能是政策工具。对这样中央政府而言,政策工具只有两个:一个是货币供应,一个是财政投入。而多次调控的政策特点都是:

1、没有明确的政策目标(房价这种随时波动的数据无论如何不可能成为政策标杆);

2、没有明确的检测调控是否成功的标准(因为各地情况千差万别,都有一堆理由解释);

3、调控目标必须是可以达到的(调控目标如果是让所有想买房的人都买得起,就是死路;如果是让老百姓不骂娘,也是死路);

4、房地产调控目标必须与货币政策目标和财政政策目标联动(不能货币猛发,财政不承担政府保障责任,而完全让市场消化;也就是上游不断发洪水,下游还梦想拦截,三峡大坝也得崩溃);

5、同时政策必须有明确的时间表和行动步骤(不然无法追究责任)。

其实有效且可执行的调控政策很简单,例如:

1、停止一切预售,只能待房产证办完后才能销售;

2、停止一切土地抵押贷款,住房抵押率不超过50%;

3、中央政府发行30年期特殊金融债券1万亿,用行政手段强迫地方提供交通便利的土地,转移支付在各地建廉租房,连续三年,每年5亿平米(大约800万套),租金用于支付债券利息,本金由中央财政偿还,房屋产权归地方政府所有;

4、启动加息周期等等。

这样房价必然大幅下滑,但是以不超过50%为目标,否则银行要完蛋。

显然制定政策的诸位不会不懂经济学常识,也不会不懂行政体系运营规律,还一而再再而三的出台不可操作的政策的原因到底是什么呢?

我认为理由有几点:

1、因为目前的就业压力和增加财政收入压力,不可能在压缩流动性上做文章,不然就会承担经济衰退的所有政治责任,谁也不愿意政治自杀。所以货币政策无所作为;

2、为廉租房大幅增加财政赤字,会涉及中央地方利益分配的症结:也即地方的均贫富问题,杀富济贫会导致政治资源损失。所以财政政策不能动用。

根据下届政府的一些施政设想,他们是准备把降低金融风险(目标是降低地方融资平台风险。可能从地方负债阳光化开始,然后调整税收分成模式);启动内需(目标是减少对国际市场依赖,实际上我们产品的国际市场规模扩张也基本到极限了。可能主要从分配结构入手,同时增加人民资产储备,例如房产和金融资产);产业升级(目标是提升附加值,降低对世界低端消费品市场依赖,以适应低端劳动力减少的现实,降低能耗污染。可能主要是从技术创新和产业化入手)作为未来的三大战役。(参见李克强在中央党校讲话)

所以单纯控制房地产价格并非下任政府当务之急,也非政策主要目标。

那么最近的调控房地产政策的目标是什么?我认为就是阻击热钱进入,降低其盈利预期,减少国内通胀压力。

我们特殊的外汇管制体制,热钱流入必然导致人民币增发,导致流动性泛滥,通货膨胀不可控制,导致政局动荡(21年前一幕至今心有余悸)。而目前美国执行的以邻为壑,大剪羊毛的宽松货币政策,世界流动性又一次大泛滥,中国必然成为热钱逐利的目标。

热钱一般主要依赖以下方式牟利:资本市场短期博弈(主要是短期坐庄,或者制造消息,利用信息不对称盈利);资金市场利差投机(例如短期债券和票据);商品市场囤积居奇(制造能源,粮食,黄金,其他金属等等的人为需求缺口和恐慌);外汇和金融衍生产品套利;房地产市场的供需平衡破坏。

中国目前是市场发育不完全的国家,按以往历史经验,热钱进入中国主要盈利空间在股市和房地产。(当然还有一部分热钱流入是赌人民币大幅升值的,这正是目前汇率政策想对付的。可参考周小川在国际货币基金组织和世界银行秋季年会上驳回了美国和欧洲呼吁人民币加速升值的要求的讲话:“人民币汇率调整不会采取休克疗法”)

中央为了阻击热钱大规模流入,就必然和必须减少热钱盈利预期:遏制房地产上升空间预期;遏制股票市场上升预期(也即蓄水池模式:灌满蓄水池)。

如果从这个角度理解,我们对目前的奇怪政策就恍然大悟了。

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