西西河:浅析今日新闻“有关部委酝酿对房价直接干预”

昨日从有关渠道获悉,有关部委正着手制定相关管理办法,根据该办法,价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。
据了解,该办法的核心内容包括:当房价出现较大幅度上涨时,经省级人民政府同意,省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格,如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

近年来房价的上涨,各类偏激言论纷纷面市,包括这样的价格管制措施。其实所谓的价格管制定义非常多,里面博利空间也很大,不过这里我不是讨论价格管制的办法,而是分析价格管制的观点是不是成立。
如果管制的内容是直接限定销售价格,那么我有三个问题提出:
1、老百姓是不是可以就此买到便宜的楼房?
2、在压制房价后,对实体经济的影响会怎么样?
3、是因为提价导致房价上涨,还是房屋供应缺乏导致价格上涨?
其实,答案很明白,政府可以用行政手段去管制房价,却不能够强迫业主和开发商一定要将房屋出售。在价格管制下,业主和开发商在短期内会尽量把想出售的房屋转为出租、转做其他用途,甚至空置。业主和开发商可以用其他附带条件去出售房屋。比如,规定买家必须用高昂的价钱为家具和装修买单,这样额外的费用变相做为补充市面价格和管制价格的差额。在短期内,求过于供的情况反而会愈演愈烈,而消费者就不一定能够买到平常价位的货。
长期来看,房价管制会产生两个问题:
1、开发商利润受限制后,对地产开发意愿将下降,那么未来房屋供应量将大幅缩减;
2、由于政府直接干预,开发商投资风险的上升,信心下降,因为政府政策时时变;结果和1情况一样,资金将投向其他市场。
由此可见,房价管制只会打击未来私人物业发展,私人住宅供应将大幅度下降。政府可以管制,但不保证你可以买到住宅,除非政府自己供应。但就算过去计划经济时期,尽管房价很低,但为了分房上演的一出出闹剧,大家还记的吗?
另一方面,房价管制会影响地价,令政府卖地收入大幅度下降,不要以为高地价仅仅是老百姓的不幸。其实,卖地收入是整体社会的收入,有助于各方面的开支,比如教育、社会福利,基础建设等。
政府应该做的是,鼓励生产和投资,而重点在政府如何将收入所得进行有效分配。用压制手段去达到目的,是本末倒置的做法。
无论如何,过分的管制只会扼杀市场,最终后果政府承担,而老百姓付出代价–加税,给建议的“专家”拍拍屁股不痛不痒。政府的角色应该端正,尽量促进市场竞争,增加供应,,确保公平竞争,而不是盲目监督。

补充—-有没有两全之策
在价格管制下,购买价格低于市场价格,那么这个差价就形成购买权的一种利益(rent)。谁取得这个购买权就等于取得利益,这意味着在管制下,任何人会千方百计的用各种手段去争夺这个利益,而众多方式会是乖巧的排队等待、或运用黑社会武力解决、或走后门。在这样的争夺过程中,同样耗费时间,精力、资源,这样的损耗量等于在价格管制下,该购买权形成的地租总和。这不是个零和游戏(zero sum game),因为价格管制所形成的差价总值并没有转移到买家身上,而是消耗在利益众多活动上(rentseeking activity),这就是经济学上讲的“租值消散”(dissipation of rent).
大家常说“世界上没有免费的午餐”。假如政府管制价格为了老百姓利益,但令政府在房地产方面税收下降,那么政府还不如不要管制增加土地供应,利用好房地产方面增加的税收去直接资助老百姓买房和兴建廉租房,这样可以加强政府威信又可以促进经济,是不是更明智?

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