《金融时报》房地产去库存:国家任务与道德风险

中央财经大学外汇储备研究中心主任 李杰

一个产业的库存问题,被当做“国家任务”来解决,确实是三十多年来的改革开放以来没有过的新现象。之前有过中国银行业的资产剥离,是因为旧的银行业由于历史问题,负担了太多的社会功能,成为财政的一部分,因此如果说银行业的注资重组如果还情有可原的话,这次的房地产去库存的“国家行动”需更加谨慎。

毫无疑问,房地产的库存问题极其严重,如果解决不好,有可能导致以下情况的出现:首先,地方政府破产;1994年的分税制改革使得地方财政极端依赖卖地收入,把地方财政问题归结为“土地财政”毫不为过。如果房地产倒下了,占其总产值60%左右的政府卖地收入及各种税费也就无法保证;其次,银行系统被拖垮,发生系统性的金融风险;到目前为止,房贷应该是银行最安全的资产之一,在目前经济下行阶段尤为这样。若这最安全的资产发生问题,银行的根本业务就会有危险;最后,社会上一定范围的不稳定因素大增;就居民来说,其一辈子的财富可能就集中在一套房产上,而且,通过按揭贷款,还产生了杠杆,如果房价下跌,房价不能补偿自己的按揭贷款,个人很有可能破产,造成社会不稳定。更不用说,中国的各项职业运动的赞助商都是地产商(去库存解决不好,广州恒大也受影响),中国的富豪榜也都是被房地产商占据。

我们得反思,为什么房地产在中国的宏微观经济中会变得如此重要?反思一个产业甚至演化为对中国经济的劫持、变成“太大而不能倒”的典型事例。我们知道,把鸡蛋放在同一个篮子里头的经济结构肯定是不合理的,但是,目前情况已经这样,我们该如何处置?目前的应对政策是否妥当?

首先,需要警醒的是,当去库存成为“国家任务”,有可能导致严重的道德风险问题。一个产业得到国家的背书,赚钱的时候大家一起发财,亏钱的时候政府出手帮忙。如果我们相信中国的“国家能力”,如果我们相信政府的帮忙一定可以奏效,本产业的投资就变得没有风险了,这会引导这个产业盲目投资的继续。

当各个地方政府为了“国家任务”在奔波的时候,就必然适时地保护本地的房地产开发商,这样,本次中央经济工作会议中提出的关于房地产兼并重组的目标和房价适当降价的目标就很难达到。要知道,为什么市场中的企业会兼并重组?肯定是因为企业销售不好了,快活不下去了,或者已经破产了,此时,企业自身的价格大幅度下降,才会吸引其他企业来收购,开始兼并重组。如果本企业在房子卖不出去的时候,就得到各级政府的各种帮忙,大家一起来卖房子,企业的难关一过,就不会再想被兼并重组,低效率的企业也没法被挤出市场,资源还是无效的配置。而且,当政府在帮忙卖房子的时候,房价的大幅度下降是完全不可能的,因为,房子又不愁卖了,谁还降价?从目前的实践来看,在政府平台上卖房子,总折扣可能就只有2%,这样的折扣幅度完全是给政府面子的折扣,而不是东西不好卖情况下的真正折扣。市场上的折扣幅度,大家看看“双十一”就可以。

所以说,上升到“国家任务”的去库存跟中央经济工作会议的加强兼并重组和降价目标是不一致的。而我们如果想实现重组和降价,其实让市场自己去做就可以。十八大以来,国家没有推出限制房地产发展的新举措,但是,地产热度自动就下降了。本来,这是很好的一个给宏观经济去杠杆的机会,也是一个调降对地产过分依赖的机会,我们应该珍惜这样的机会,而政府应该加强对行业下行周期的容忍度,让市场去调节,去兼并重组,真正实现市场配置资源,而不是急急忙忙的去托市,错过又一个改革良机。

在充分了解“国家任务”可能带来的道德风险之外,我们可以从供给侧来梳理一下目前对去库存提出的诸项对策,如果这些对策符合供给侧的特点,则不啻为以去库存为线索推进供给侧改革的好对策。

第一,降税!有数据表明,各项税费占据地产成本将近30%。如果可以有效降低这些税费,则可以有效降低地产成本,从而降低售价。目前,各地方政府已经开始用财政补贴地产交易的税费,这的确可以降低交易成本,但是,这种补贴政策是财政支出的增加,是政府需求的增加,归根到底是需求侧的政策,而不是供给侧的降税。政府正在要做的是把税率和费用降低,而不仅仅是临时的财政补贴。

第二,城镇户籍制度的放松,鼓励农民工在三、四线城市买房。众所周知,中国目前的户口政策大大限制了劳动力的流动,而供给侧政策的一个重点就是要让生产要素充分流动,打破限制要素流动的障碍。如果因为去库存,而给农民工一个城市户口,以及由户口带来的社保、医疗、教育机会,这无疑是对劳动力权利的一个肯定,对劳动力的更加充分流动有促进作用。但是,我们知道,这只是次优的一个选择,真正最优的户口政策是要消除与户口挂钩的各项福利,特别是大城市户口的福利,使得户口制度只有一个登记、统计的作用,只有这样,劳动力的充分流动才不会被人为阻碍。

第三,打通保障房和商品房的通道。由于地方政府有建设保障房的任务,同时商品房过剩,把建设保障房的资金用来购买商品房,用作保障房,这确实是去库存的一个好方法。而这个用商品房来替代保障房的方法更好之处在于,让市场来建设房子,而不是由不擅长建房的地方政府来建设房子。当前,不时有好多保障房的建设缺水缺电,或者位置偏远,无人入住的报导,很多保障房已经变成了闹心房。相比于政府自建保障房,购买商品房会略好。当然,最好的措施是,对低收入的有住房需要的群体进行直接货币补贴,让这个群体本身自己去市场选择最适合自己的房子,或租或买。

总之,去库存上升为“国家任务”必然带来巨大的道德风险。地产泡沫的破灭当然有其害,当然是危机。但是,危机往往是“危”险中的“机”遇,我们必须容忍经济在下行周期中的结构调整。否则,我们只会延迟危机的发生,不是消灭它,在不远的将来,危机有可能变得破坏力更大。而对于目前应对去库存的政策,如果我们可以沿着新供给的思路,把财政补贴税费的政策进化为降税,把放松三、四线户口的政策进化成取消跟户籍相挂钩的各项社会福利,把打通保障房和商品房的政策进化为政府退出住房市场,采取住房补贴的形式来扶助弱势群体,这样,我们就可以以去库存为引子,更好地推进各种结构性改革。

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分类: 经济 标签:
  1. xxx
    2016年1月6日11:59 | #1

    “采取住房补贴的形式来扶助弱势群体”-唉,作者简直是在痴人说梦。共匪有那么好心肠吗??

  2. 匿名
    2016年1月6日14:17 | #2

    减税是痴人说梦。裁军都要往国企塞,以前靠高税收支撑起来的大政府一旦减税了政府机构人员谁养活。反腐是作死,通过减税给体制自身降福利,那是更是作死,得罪的面更广。

  3. Mobile Guest
    2016年1月7日01:08 | #3

    一条路走到底 没有办法咯

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