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叶檀:炒房客在温州完了

2012年8月22日 1 条评论

炒房客在温州完了,而不是温州炒房客完了。

如果房价不反弹20%到30%,将有大批的炒房客死在温州的房地产沙滩上。

据《第一财经日报》报道,温州新建商品房比最高价时下跌30%到40%,加上融资成本,80%以上的炒房一族已经资不抵债,成为“负翁”一族。

一切源于金融杠杆的紧缩。

以 该报道为例,设定炒房客的融资比例为70%,30%为自有本金,同时融资比率为较为乐观的年息10%。根据收益率公式计算,炒房客购买的房产以23%为临 界点,当房价下跌23%,炒房客手中的资产即为负资产,资不抵债。换句话说,就算用较为乐观的数据估算,当房价下跌20%到30%这个敏感区间时,在 2010[……]

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叶檀:为何北京写字楼租金飙涨全球第一

2012年8月8日 没有评论

宏观经济下行,写字楼租金本应下降,但国内却反其道而行之,经济下行,租金狂升。据戴德梁行的数据,2011年北京是全球租金开支上涨最快的市场,也是全球租金上涨最快的市场。2010年,北京写字楼租金在全球排名第73位,2011年就上升到第35位。2011年是北京写字楼租金的转折点,第三季度超越上海成为大陆最昂贵的写字楼市场,第四季度北京甲级写字楼的租金(有效净租金)同比增长73%,成为整个亚洲租金仅次于香港和东京的写字楼市场。上涨没有到头,截至今年第二季度,北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米288.55元,同比2011年飙升了近50%,空置率则持续下降到2.45%。两年时间,北京甲级写字楼租金上[……]

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叶檀:从什邡到中国的经济放逐

2012年7月14日 没有评论

对于普遍失信而又追逐财富的人而言,能够恢复诚信的做法是,以铁血规则与公民监督明确告诉失信者,失信将永远失去日后的财富根基。人们狂热地追逐财富,在追逐的过程中,财富随风远去。什邡事件之后将近一周,当事公司宏达股份依然愤愤不平。在7月4号的一份公告上,该公司全文引用了什邡市人民政府门户网站《什邡之窗》所登载的《什邡今后不再建设宏达钼铜项目》的信息,强调宏达股份钼铜项目是“5.12”特大地震灾区产业发展振兴的重大支撑性项目,是四川省委、省政府确定的“十二五”重大产业项目。项目按照国家最新标准和最高要求,进行了国家级环境评价,在今年3月26日通过了国家环保部的审批,项目对增加财政收入、促进群众就业、改[……]

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叶檀:中国经济发展不是因为人口红利

2012年6月20日 没有评论

围绕数量的争议是愚蠢的,在为人口红利消失、为项目的流失而担忧,不要忘记劳动力的效率、企业的效率才是最重要的。 笔者在中国各地,看到无数的工地在同时动工,在贵阳,规划中与在建的有四条轻轨,而在苏州,将建成五条地铁。尤其在中西部地区,整个城市尤如大工地,每个城市都有拨地而起的新区,笔直宽阔的道路与优美的绿化带,政府在率先搬迁到新区后,通常会半强迫本地大企业与金融机构搬迁到新区,目标是为推高新区土地价格助阵。 这样的场景既会让人感受到经济的活力,感受到中国东部与中部的经济洼地正在被填平,也会让人频生忧虑,如此大规模的基建投资,是否会造成行政傲慢下的大规模资源错配,丧失改革的良机。尤其是看到整[……]

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叶檀:“特供”造就地沟油

2011年9月23日 没有评论

食品安全频频触及底线,是社会道德底线失守、监管制度形同虚设的强烈信号。有关食品专家推算称,用全国每年食用油使用量减去每年国内食用油产量和进口量,两者差值可能就是地沟油的使用量,这个推算的数字可能不是很准确,但基本上能反映地沟油重返餐桌的全国规模。在2009年,这个差值是400万-500万吨,而中国一年食用油的消费总量大约是2250万吨。地沟油多年来屡屡成为重要新闻,但现状仍未改变。反省的原因不出所料,食用油标准失当,各部门职责不清,卫生、质量监督、工商管理、环保、市政、城管、公安等诸多部门相互推诿,都成为地沟油屡禁不止的原因。最大的原因在反省中被遗忘。包括地沟油在内的食品安全,达到人人恐慌的程[……]

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叶檀:全民高利贷狂欢

2011年8月25日 没有评论

中国的高利贷风险到了一触即发的地步。8月20日至21日,中国国务院副总理王歧山在甘肃省考察时表示,“当前要严打非法金融活动,重点是社会非法集资和市场金融传销,切实维护金融市场秩序,守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。”这番话的背景是,民间高利贷融资接近疯狂。据中央电视台财经频道报道,江苏北部的贫困县泗洪县石集乡被称为“宝马乡”,今年春节过后开始,石集乡几乎98%以上的村民都参与到了疯狂的高利贷游戏中。今年5月底,疯狂的高利贷之链一夜之间断裂,从石集乡迅速向其他乡镇蔓延,穷困群体上亿的血汗钱瞬间全都打了水漂。这并不是泗洪县一县盛况,高利率之风在全国各地尽吹。目前,有证据显示温州投资者从房地产[……]

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叶檀:动车事故折射体制弊端

2011年7月26日 没有评论

请允许我用一首网友的诗展开对温州动车事故的评论。“中国,请停下你飞奔的脚步,等一等你的人民,等一等你的灵魂,等一等你的道德,等一等你的良知!不要让列车脱轨,不要让桥梁坍塌,不要让道路成陷阱,不要让房屋成危楼。慢点走,让每一个生命都有自由和尊严,每一个人都不被‘时代’抛下,每一个人都顺利平安地抵达终点。”放慢脚步不是减少事故的惟一办法,我们必须用如下方式告慰温州动车事故遇难者。改变行政垄断市场诞生的摇摇欲坠的经济奇迹,让市场的归市场,行政的归行政。高铁是中国集全国之力打造的奇迹,是新时代的卫星工程。不论资金多寡、不论投资效率,在强有力的行政力量推动下,高铁成为中国城市化进程重要的推手。中国的工程[……]

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叶檀:地方债绝不可由纳税人买单

2011年7月1日 没有评论

10.7万亿的地方债是多是少暂且不论,由谁买单、如何买单将决定未来地方债券的发展方向。如果重走银行改革上市之路,由中央政府与纳税人买单,那么,中国的地方财政体制与债务体制不会有任何改进,依然由行政权力主导,由政府信用背书,由纳税人买单,债务危机解决了,形成债务危机的道德风险、信用机制没有任何改观。  在审计署最近公布的10.7万亿地方政府负债中,短期和中期债务占了一半,2011-2013年到期偿还的债务分别占总额的24.49%、17.17%和11.37%,合计约占53%,对于地方偿债能力是个极大考验。  地方债务猛虎出笼,必须有所约束。为免后患,清理地方债务时,首先要厘清债权债务关系。  按理[……]

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叶檀:收费公路不过是现金奶牛

2011年5月15日 没有评论

对菜贱伤农、物流成本居高不下的追问还在继续,一个个线索直指体制性障碍,折射出中国分割式市场、畸形市场的诸多弊端。

4月底,央视财经频道记者选择国内现在最长的直达运输线路之一广东、辽宁线路,跟随货车司机进行了三天两夜的体验。调查结果发现,运费至少三分之一被高昂的过路过桥费吸走。数据显示,路桥业暴利远超石油、证券、房地产、金融等行业。

暴利成就了路桥企业的高利润,净利润率最高的接近60%,其他行业梦寐以求。

中国之所以有收费公路,目的是为了集资建路,利用未来的赢收使物流提前畅通,市场化的方式正是为了公益事业,但现在收费公路与路桥公司误入歧途,呈现尾大不掉之势,一个庞大的利益群体正在反噬中国的[……]

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叶檀:谁说房产税不能降房价?

2011年5月6日 没有评论

2011-5-6 解放日报 房产税应不应该推开,何时推开?这不仅是经济问题,更涉及中国税费制度的改革与地方公共财政的建设。 对房产税有许多反对之声,2011年5月5日,中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,  蓝皮书指出,十二五期间,要改革土地财政,整合房地产开发与交易环节税费,全面开征房产持有环节税收,将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。 从三月下旬以来,房屋成交量酝酿反弹势头,包括推出房产税的上海、重庆两地,房价下降并不明显,越来越多的声音从反对征收房产税,到开始质疑房产税不能抑制[……]

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叶檀:可笑的消费品不涨价宣言

2011年4月13日 没有评论

民众希望生活在物价稳定的社会里,但物价稳定如果要付出失去企业与消费者、失去市场定价权的代价,将得不偿失。  据媒体披露,4月13日上午,全国工商联将召开新闻发布会,各个商会可能集体宣布,为了抑制通胀预期,保证重要消费品不涨价。  该消息并非空穴来风,因为行政控价之风愈演愈烈。4月2日上午,国家发改委价格司再次会同国家发改委经贸司、商务部市场运行司约请17家协会负责人,召开了重要消费品行业协会座谈会,强调维护价格稳定。4月8日有报道称,生产金龙鱼等小包装食用油的益海嘉里已被要求暂缓涨价,这一措施还将影响到其他食用油同行。去年11月,相关企业被要求在今年3月前不要涨价。更确凿的信息是,继康师傅宣布[……]

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叶檀:中国重回行政定价时代?

2011年4月6日 没有评论

从日化品到电煤,中国发改委控制价格之手从生活用品转向上游资源性企业。4月2日,发改委称,已下发紧急通知,将会同有关部门对2011年重点电煤合同履约情况进行监督检查,对不严格履行合同和合同兑现率低的企业予以通报批评。发改委要求,相关企业要不得以任何形式变相涨价。此前,发改委已经约谈主要日化企业。日化企业顾全大局,3月的最后一天,联合利华中国公司发表声明称,根据国家发改委的要求,公司已决定暂缓原定于4月1日执行的价格调整。与此同时,北京一家大型超市已经接到了联合利华、立白、纳爱斯和宝洁部分产品延后提价的确认函。其他部分超市将自行暂缓涨价。日化涨价潮被推迟。没有理由为企业的讲道德与顾全大局而欢呼。企[……]

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叶檀:从中国奶粉二度恐慌谈起

2011年2月22日 没有评论

中国内地再次出现奶粉荒,大批内地人士到港、澳地区采购奶粉,以至某些品种出现断购现象。这是中国内地奶业的第二次耻辱,也是内地市场运作成本的真实体现。此疾不除,未来市场动作成本将越来越高,总有一天,我们得回到以货易货时代。牛奶行业已经被三聚氰胺大伤元气,现在再次被皮革奶重击。我们首先看到行业普遍缺乏最起码的伦理,在人命关天的婴儿奶居然敢掺杂三聚氰胺,三聚氰胺之后则是有可能导致重金属中毒的皮革奶。某些企业的底线已经到达只要今天吃不死就与我无干的地步,如此大规模的失信是史上罕见的。政府难辞其咎。首先是处置太慢,其次是处置不力,就牛奶行业而言,在三聚氰胺奶泛滥成灾、结石宝宝现象无可遮掩后才下决心整治,但[……]

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叶檀:余秋雨成富翁是资本市场分配不公缩影

2011年2月18日 没有评论

余秋雨要成为亿万富翁,这是资本市场财富分配不公的缩影。  2月15日,上海徐家汇商城股份有限公司招股冲刺中小板。余秋雨以518.64万股的持股数量位列第十大股东。以中小板50倍的平均上市市盈率,结合公司2010年每股收益0.562元计算,上市后每股股价将达28.1元,余秋雨所持股份市值将达1.56亿元。对商业零售领域不通又无风投业绩的他将成为亿万富翁。  2001年12月,徐家汇的前身上海六百实业有限公司决定解散职工股,并计划将其持有的24.5%股权转让出去。当时余秋雨斥资241.22万元购入了1.5%的股份,每股受让价格为2.92元。经过股份制改造转增股本之后,余秋雨持股数量增至如今的518[……]

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叶檀:中国改革缺乏正义性 已偏离摸着石头过河的初衷

2011年1月22日 没有评论

我们在财富创造与分配机制上已出现梗阻,再不治就晚了

中国经济结构转型,考虑到了技术上的方方面面,但对于制度改革却鲜有涉及。一个简单的逻辑是,到改革的深水区,如果没有制度进步,技术进步难以成功,局部成功将付出生产率下降、民财耗竭的巨大代价。
第一个制度性难题是地方财政困境。中国的分税制后遗症造成了中央与地方财政、责任之间的不匹配与不均衡,在十几年的时间里已形成了一套成熟的财政依赖模式,以土地财政为主导,辅之以政府投融资平台向银行借贷,地方政府成为市场主体深入项目。
这一模式业已穷途末路。在严厉的调控政策之下,2010年土地财政收入达到创新高的2.7万亿元人民币
证明土地收入已经达到地方财政的[……]

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